地产行业怎么了？产业资本轮番上阵 真金白银不含糊

本篇文章2606字，读完约7分钟

房地产业注定成为市场关注的焦点，作为企业间接融资的“紧箍咒”，投资者却踩上了增持的“热车”。

近两个月来，房地产金融受到全方位监管，房地产市场资金的“龙头”进一步收紧，这也让许多投资者对房地产行业的未来大呼过瘾。但是，很多产业资本和金融资本仍然对房地产行业的投资价值和发展前景充满信心，并公开增持相关标的。

据统计，仅9月份以来，金融街、卧龙地产、香江控股、滨江集团、光宇集团等5家a股上市房地产公司均发布了实际控制人或其他增资公告，涉及的资金规模不小。如金融街和香江控股的增资分别达到7.59亿元和5.95亿元。

在h股公司中，摩根大通增加了R&F地产(02777)，涉及2081.67万港元；龙湖集团(00960)由大股东吴亚军人才国际有限公司增加5，406，400港元。

一边唱着空的《友谊》，另一边唱着更多的《爱》。这让你唱“两难”？

融资困难，房地产行业将不可避免地被唱

房地产业一直是投资者最关心的行业之一。目前，房地产企业融资难是一个罕见的争议事实。

5月17日，中国保监会下发了《关于开展巩固治乱成果、推进合规建设工作的通知》(保监发〔2010〕23号文件)。23号文件对住房企业的一些“曲线”融资方式进行了说明。禁止信托公司向“四证”不全的开发商直接融资；或通过股权投资%2b股东贷款、股权投资+不良债权认购、应收账款和特定资产收益权等方式变相融资；禁止为房地产企业直接或变相支付土地出让金提供融资。

最近，这种限制住房企业融资的趋势进一步加强。例如，许多信托公司在窗口指导的要求下无法增加房地产信托业务的规模，自7月份以来，信托公司在房地产行业投资的资金规模和比例明显下降。此外，监管部门还对房地产开发贷款实施了限制，规定余额不得超过3月底的规模。

可见，近期房地产企业面临的融资环境十分严峻。在这方面，融创中国董事长孙宏斌在8月底的公司业绩会议上用“前所未有”这个词来形容其严重性。联讯证券首席经济学家李麒麟简单地说，“住房融资的冬天已经到来”。

房地产业一直是资本密集型产业。融资口极度收紧后，完全可以预见，行业后续投资很有可能会加速下行，这种趋势会持续一段时间，最终对大多数房企的传导将是致命的。

由于利润空超常，投资者用脚投票的现象立即在房地产行业出现。整个8月份，a股房地产指数暴跌6.08%，远超大盘，上证综指当月下跌1.58%。

然而，盲目唱空是明智的吗？多方基金一直在酝酿逢低买入，并付诸行动。

看到珍珠，金融业资本轮番上阵

当行业利润达到空时，总会有一些基金善于发现机会，敢于挖掘价值，这是市场最大的魅力之一。

从公开信息来看，很多产业资本和金融资本仍对房地产行业持乐观态度，并以增持的行动表达了自己的观点。

9月5日，广宇集团宣布，公司实际控制人王的一致行动人单玲玲于9月4日增持公司股份138.57万股，占公司总股本的0.18%，增持股份460.75万元。单玲玲表示，从2019年9月4日至2020年3月3日，计划增持不少于1000万元人民币(包括本次增持的460.75万元人民币)。这一增长是基于对公司未来持续稳定发展的信心，对公司价值和管理团队的认可，以及对公司股票价值的认真分析和合理判断。

9月9日，金融街宣布，公司股东长城人寿保险股份有限公司于9月6日通过大宗交易的方式，在二级市场上收购了四家公司持有的金融街股份。转让股份总数为89，026，229股，占金融街总股本的2.9785%，转让价格为8.53元/股，涉及金额约为7.59亿元。

9月11日，香江控股宣布金鹰基金和金源顺安拟以每股2.52元的转让价格，将其1.18亿股和1.18亿股转让至公司控股股东南翔的股票账户。南翔此次转让股份总数为2.36亿股，占公司总股本的6.955%，股份转让总价为5.95亿元。

同一天，滨江集团宣布，实际控制人、董事长齐金星已于9月10日、11日通过二级市场增持公司股份258.48万股，占公司总股本的0.08%。齐金星不排除进一步持有该公司股份的可能性。

9月16日，卧龙房地产集团有限公司发布股东权益变动提示性公告，称2019年8月19日至2019年9月16日，浙江龙胜通过上海证券交易所系统集中竞价方式增持35，055，989股，占公司总股本的5.00%。

此前，平安刚刚完成购买中国金茂15.2%的股份，位居公司第二大股东。泰康人寿再次增持保利地产股份0.97%，增持股份比例至6.27%。

金融资本和产业资本轮流增持房地产股票，表明房地产资产不仅满足资本配置的需要，而且具有一定的投资价值。

从长远来看是有机会的，房地产股票的投资逻辑值得关注

房地产股票的投资机会和投资价值体现在哪里？

首先，从估值角度来看，自2012年以来，房地产行业的峰值和底值一直相对稳定。截至9月18日，房地产板块的动态市盈率为7.3倍，比2018年10月18日的底部估值水平(动态市盈率为6.9倍)高出6%。近年来一直处于第二低水平，一些优势地产股显然具有长期配置价值。

其次，股息国债的利差可能会继续上升，这使得地产股的长期投资价值更加突出，这也是保险基金喜爱地产股的原因之一。在2018年7-8月、2018年10月和2019年初之后，房地产行业的股息收益率与10年期政府债券基本持平，达到3.1%。华创证券预测，在全球流动性宽松、中国经济下行压力较大的背景下，后续10年期政府债券收益率将继续下降，而在房地产行业表现确定性较强的情况下，股息收益率将继续高概率上升。

特别值得一提的是，主流房企的分红比例并不小。数据显示，2015-2018年，10家主流房企的平均股息率为37%，这对保险基金、产业资本等长期基金具有明显吸引力。

最后，鉴于政策收紧导致的总体融资困难，分析师建议投资者进行理性分析，区别对待。总体而言，优质住房企业仍是银行的主要客户，而更多依赖非标准融资的中小住房企业显然面临着来自收紧发展贷款等政策的更大压力。因此，所谓的“房企融资难”具有一定的结构性特征。从这个角度来看，那些具有信用优势、周转速度和产品影响力的优质房地产企业仍然不用担心赚钱，而相应的公司股票则值得投资者关注。

从另一方面来看，政策和融资的边际紧缩表明，房地产行业必将迎来新一轮的洗牌，这将加速房地产企业集中度的提高。如果行业优胜劣汰，强者将继续强大，这将不会刺激房地产行业估值的提高。