斥资近200亿！太保地标级总部开建 一文了解五大焦点问题

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9月28日，上海新世界最后一块“DIA级”土地终于亮相，总投资195亿元、建筑面积近40万平方米的“太平洋新天地商业中心”奠基仪式正式开始，标志着商业中心建设进入了建设阶段。

同时，作为中心的重要组成部分，中国太平洋保险全球公司总部也同时开工建设。这是继深圳平安金融中心成为标志性建筑后，又一个大型保险集团的标志性总部。

太平洋新天地商业中心的功能布局是什么？它最早什么时候完成？CPIC最近从陆家嘴迁至南外滩，并在新天地建立全球企业总部，背后的战略考虑是什么？来自经纪公司的中国记者的深度采访揭示了公众关注的五个主要问题。

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焦点一:项目总投资195亿元，太保人寿持有70%的股份

“太平洋新天地商业中心”由CPIC人寿、瑞安房地产和上海永业集团共同开发，位于上海黄浦区核心区域的商业地块。

2018年7月，由中国太平洋保险的子公司中国太平洋人寿保险、香港瑞安房地产和上海永业集团组成的财团，以136.1亿元人民币共同赢得了黄浦区淮海中路街123、124和132号地块的商业地块。

据CPIC介绍，未来“太平洋新天地商务中心”的目标是打造CPIC新的全球总部大楼，打造世界级的商业综合体和现代化的国际商务社区。

从股权角度看，CPIC持有该项目70%的股份，是最大的投资者。瑞安和永业分别持有该项目25%和5%的股份。

根据CPIC人寿此前的公告，CPIC人寿向项目公司出资98.35亿元，占注册资本的70%。此外，股东贷款将提供给项目公司，估计约54.5亿元。上述两笔捐款总额估计为152.85亿元。这也是CPIC近年来最大的房地产投资。

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焦点2:中心的功能布局是什么？它最早什么时候完成？

据介绍，“太平洋新天地商业中心”规划总建筑面积约39万平方米，其中办公用房约20平方米，零售、餐饮、文化用房近10万平方米。

在规划中，该项目由一个250米的标志性超甲级写字楼、两个100米左右的甲级写字楼和裙楼商务区组成。讲台和东台路的顶部被一个巨大的天篷覆盖着。该项目的核心设计理念是:一栋建筑、一条街道和一个空房间。

一个建筑:一个250米高的地标塔，辅以两个近100米高的塔作为入口前景，形成三个塔。主楼高250米，将成为新天地地区最高的建筑。

一条街:在保留原有东台路的同时，采用开放式街区的布局形式，在项目地块的各个主要方向，都设有通向建筑内部的通道，这些通道一直都是开放的，作为公众空和中央广场之间的通道，供市民步行通过。

一间空客房:galleria风格的全天候综合街区，在城市街道和开放街区有玻璃天棚。它不仅为购物活动创造了一个舒适的环境，也成为了一个开放的空公共空间，风雨无阻。

具体地块规划如下:

132地块为甲级办公楼，地上20层，地下2个停车库，总建筑面积42，557平方米。

123栋地上有19层甲级办公楼和3层商业裙楼，总面积71891平方米。124栋为超甲级办公楼，地上49层，商业裙楼，总建筑面积153，909平方米。

123和124地块地下4层，包括2个商业楼层和2个停车库，总建筑面积为120，654平方米。本项目保留了两处文物建筑，即拉古纳小学和章太炎故居。其中，拉古纳小学被保护在124个地块上，建筑面积为4039平方米。章太炎故居被翻译成123块地保护，建筑面积271平方米。

据了解，由于项目量大，施工难度大，预计总工期将超过4年。据估计，该项目将于2023年底完成。2021年7月，在中国共产党成立100周年之际，一些建筑的外墙将被关闭。

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焦点3:为什么CPIC要大量投资建设其全球总部？

CPIC最近从陆家嘴迁至南外滩，并在新天地建立全球企业总部，背后的战略考虑是什么？经过20多年的发展，太平桥新天地项目已成为世界20大文化地标之一，占地面积巨大。为什么CPIC仍然选择这个网站？

CPIC人寿相关人士表示，公司总部的选址实际上代表了该企业的价值取向。国际知名的金融和保险公司的总部设在主要经济中心的核心区域，如著名的香港中国银行大厦和瑞士再保险伦敦总部大厦，它们都是标志性建筑。

“这符合金融企业长期稳定的品牌形象，也离不开金融业为社会经济发展服务的自然属性。这不仅体现了公司强大的实力和良好的品牌，也体现了服务客户、健康稳定发展的决心。”消息来源称。

太保表示，之所以选择新天地板块，与太保地处上海、将长三角一体化、高质量发展作为重要区域战略的考虑分不开。无论从长三角一体化战略的角度，还是从新天地板块的区位优势和功能特点来看，都与中国太平洋保险的发展目标高度一致。

上述人士表示，未来太平洋新天地商业中心的建成，不仅将为CPIC提供高品质的现代化办公空间，也将为客户提供更加舒适便捷的服务，同时有助于促进城市发展和建设。

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焦点4:为什么采用联合开发建设模式？

保险公司投资房地产的方式有很多，包括单一投资和联合投资。这个“太平洋新天地商业中心”采用联合投资、开发、建设的模式。

据CPIC人寿相关人士介绍，保险具有资金和风险控制的优势，但在开发建设方面经验不足。联合开发模式有利于优势互补。

据介绍，三家公司将充分发挥各自的特色:瑞安集团作为一家实力雄厚的香港开发商，20多年来一直深入参与和推动新天地地区的规划、建设和运营，不仅对该地区充满感情，而且积累了丰富的经验。作为黄浦区城市建设的重要平台，永业集团在核心城区开发建设和优秀历史建筑保护方面有着丰富的经验。中国太平洋保险作为一家金融保险公司，具有资金长期稳定、风险管控体系严格的优势。

上述人士表示，CPIC人寿、瑞安集团、永业集团的共同努力，不仅有助于优化保险资金的长期资产配置，还将通过专业化、市场化的方式，努力打造世界级的企业总部和现代化的国际综合社区。

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焦点5:CPIC如何安排房地产？

近年来，保险公司加大房地产投资的情况并不少见。一位知情人士告诉记者，保险公司根据自身的特点和优势，在房地产行业有不同的布局策略。从全球保险公司的资本配置特征来看，房地产是保险资金的重点配置，投资占30%以上。国内保险公司的房地产投资比例相对较低，近年来其投资策略也越来越接近国际保险公司。

这主要是由两大因素造成的:一方面，随着保险公司保费收入的逐年增加，中国已跃居世界第二大保险市场；另一方面，近年来，宏观经济下行压力不断加大。在这种背景下，对于保险公司来说，如何优化资产配置，分散投资风险，寻求保险资金的保值增值是首要目标。

“从中国的角度来看，虽然现在房地产的走势是波动的，但随着中国城市化进程的推进，核心城市核心地块的发展潜力不可低估，这是保险资金相对长期、稳定、健康的收入。关键领域，并能与保险产品形成联动效应。”消息来源称。

该券商中国记者了解到，CPIC在房地产方面的布局思路主要分为三类:

首先，投资自住和租赁办公地产。据报道，近年来，CPIC已在北京、上海、深圳等核心一线城市投资房地产，总投资达数百亿元人民币。此类资产具有稳定的股息收入和长期升值潜力。

第二，积极布局老年社区。去年，中国太平洋保险集团通过了《太平洋保险养老产业发展规划》，计划在3-5年内首期投资100亿元，在全国重点城市建设一系列优质养老社区，作为战略转型2.0的重要支撑，通过开发与养老社区入住及相关服务相关的保险产品，打造“专属保险产品+高端养老社区+优质专业服务”的新业务模式。

据悉，目前成都、大理、杭州三个老年社区项目正在建设中，南京、厦门、武汉的意向项目也在积极推进中。

三是通过债务计划等其他方式，积极参与全国许多城市的基础设施建设，总投资超过1000亿元。据报道，太保参与了北京、武汉、南京、济南和宁波的许多棚户区改造项目；参与长沙、成都、济南的高速、地铁等基础设施道路建设；甚至全国铁路建设，如铁路发展基金的投资，达300亿元。这一系列项目不仅服务于国家战略和民生保障，而且在更好地匹配保险资金的长期特征、优化保险资金使用效率、改善资产负债联动等方面发挥了积极作用。