花样年：瞄准大湾区旧改王｜半年报拆解?

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正文/乐居金融研究员范向阳

幻想曲集团成立于1998年，幻想曲控股于2009年11月在香港证券交易所主板上市。上市十年后会移交什么样的成绩单？

8月20日，幻想曲控股发布了2019年半年度报告。经营收入85.77亿元，同比增长65.1%。净利润约为2.44亿元，同比增长35.6%。

毛利润大幅增长，净负债率略有上升

幻想曲上半年的毛利率约为25.37亿元，同比增长92.5%，毛利率约为29.6%，而2018年同期的毛利率约为25.4%。毛利率的增加主要是由于收入结转的项目的毛利较值较高。

融资成本与2018年同期基本持平。贷款165.35亿元，高级票据和债券237.97亿元，资产支持证券2.15亿元，债务压力加大。

上半年净负债率为79.5%。通过优化股权结构和严格执行现金流量预算措施，保持了合理的长期负债与短期负债比例，净负债比例较去年底仅略有上升。

二手房交易放缓，物业代理服务收入大幅下降

幻想曲上半年，房地产开发收入约为57.31亿元，同比增长123.6%，主要是新增及结转房地产确认收入同比增长所致。

物业投资收入约2.04亿元，由于租赁面积增加，比2018年增长61.9%。

由于二手房交易放缓，房产中介服务收入约为1500万元人民币，较2018年下降48.3%。

销售额增长了近20%，精品高端住宅建筑所占比例最大

根据半年度报告，幻想曲年的合同销售额达到131.69亿元，合同销售面积达到111.86万平方米。其中，高档住宅和高档住宅的签约销售额约为85.87亿元，签约销售面积77.83万平方米，分别约占房地产总签约销售额和总面积的65.2%和69.6%，表现抢眼。

对成渝都市圈销售业绩贡献最大的成渝已成为大湾区旧制改革之王

幻想曲的合同销售贡献主要来自成都、苏州、南京、天津、武汉、惠州和桂林等14个城市。成渝都市圈是最早的重要战略区域之一，并取得了良好的销售业绩。期间，幻想曲年在成渝都市圈的成都、资阳、昆明、桂林等地销售了11个项目，合同销售总额54.17亿元，合同销售面积53.02万平方米，分别占房地产合同销售总额和总面积的41.1%和47.5%。

幻想曲在大湾区赢得了39个城市更新项目，其中22个项目位于深圳，覆盖福田、罗湖、南山等重点城区，并规划了惠州、东莞、中山、佛山、广州等城市。预计规划总建筑面积约为1672万平方米，总储备价值约为3526亿元。“大湾区国王的旧改革是我们的目标。”幻想曲执行董事兼首席财务官陈新宇在2019年中期业绩会议上表示。

商界是鲜花盛开，多彩的生活是最引人注目的

幻想曲的战略定位是作为一个综合社区服务运营商。早在2006年，它就率先提出了行业内轻资产的转型。房地产开发只是其八大业务之一。

彩生活凭借自身的品牌效应，通过自主授权继续获得大量的签约物业区域。截至2019年6月30日，色彩生活合同管理总建筑面积达到5.63亿平方米，服务社区2824个，比2018年底分别增加980万平方米和115个。

2019年上半年，美艺佳旗下的幻想曲国际地产专注于高端写字楼、综合体和别墅的物业管理服务，业务持续增长。美艺佳拥有的航天地产专注于政府办公楼、企业总部基地、商业办公楼、科技园、大学、公寓和住宅的物业管理，具有独特的市场竞争力。

文化旅游业务致力于为客户提供高端旅游服务和社区旅游服务。在此期间，空富宁航空公司进入正式运营的第一年，并在商务飞机行业取得了良好的成绩。

富泰继续推进养老服务业务，取得良好进展。目前，富泰已在中高档养老机构运营了三套“富联”老年公寓，其中双桥店入住率保持在100%，柯华店入住率稳步上升至70%以上。

第一和第二行土壤储存的比例超过90%，基准前20名

在幻想年，规划土地储备面积约为3320万平方米(包括未来可转化为土地储备的城市更新项目总建筑面积约为1672万平方米)，一、二线城市占90%以上。其中，粤港澳大湾区土地储备占50%以上，深圳、惠州、东莞、中山、佛山、广州六大核心城市建筑面积约1774.57万平方米。

“今年的幻想曲年计划进行第二次创业，我们的目标是为20家优秀企业树立标杆。”幻想曲与色彩生活董事长潘军在2019年中期业绩发布会上介绍说，在过去的发展道路上，幻想曲发展缓慢:收购土地的方式主要以并购为主。“我们必须改变模式，使速度更快。”