房贷新政后！楼市还会有金九银十吗？

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上周末，有两条消息令中国房地产市场再次对中央政府的宏观调控决心感到惊讶。

一是停止合肥二手房抵押贷款；其次，国家抵押贷款利率与基准利率脱钩，并与低利率挂钩。Lpr是18家公司在剔除最高和最低值后所报的1年和5年贷款利率的平均值。

看看这两项政策的背景:合肥停止了二手房按揭，因为当地房价上涨太多，投机资金太狂热。一个二线城市以127.4%的资本杠杆率排名全国第五。然而，在全国范围内推行这一政策是不现实的，这只是合肥的权宜之计。

昨晚出台的新的国家抵押贷款利率规定再次聚焦于购房者的担忧。虽然还没有得到明确的解释，但深圳住房集团可以预测这里房地产市场的未来变化。

新的抵押贷款政策有利于买房

这项新的抵押贷款政策主要针对新发放的住房贷款，以前的住房贷款不受任何影响。

根据文件解释，第一套个人住房贷款的利率不得低于相应的一期贷款利率(8月20日超过五年的贷款利率为4.85%)。目前的基准是4.9%，而低利率是4.85%。从未来的lpr趋势来看，它可能会继续下跌。

目前，第一套住房的抵押贷款一般上涨10%以上，最低抵押贷款利率基本上为5.39%，不低于4.85%的贷款利率。深圳住房集团认为:

新的抵押贷款政策实施后，首笔住房贷款的利率有可能下降。目前，东莞首套住房贷款利率上升了20%，高达5.88%，惠州高达30%和6.37%。

只是需要被意外完全伤害，而首次置业者的利率大大增加了只需要置业者的成本。新抵押贷款政策的调整预计将降低首次购房者的贷款利率。新政的出台实施了一贯强调的无投机住房政策。新政强调第二套住房贷款的利率不得低于同期贷款利率60个基点(8月20日以5年以上的lpr为基础计算为5.45%)，不低于5.45%只是最低的利率计算方法。

为了强调国家住房政策，首次购房者和二次购房者的抵押贷款利率有可能进一步扩大。目前，他们之间的差距只有10%比20%高。

深圳目前第一套的最低利率为5%，第二套的最低利率为15%；惠州第一盘上涨30%，第二盘上涨40%。这不利于真正需要买房的消费者的购买需求，他们只需要成为一群在房价宏观调控中意外受伤的人。

随着周边国家进入降息周期，即使在新的抵押贷款政策出台后，即使未来低利率下降，为了实施房地产市场调控政策，各大银行可以依靠这一政策的要求，有区别地实施，有效抑制了多套房房地产投机的投机行为。然而，对于第一组自住需求，利率可能会降低和纠正。

房地产市场的质量如何？

黄金、9月份和白银10月份通常是房地产市场最热的月份，8月25日的新抵押贷款政策为黄金、9月份和白银10月份的受欢迎程度增加了一些变数。因此，深圳房屋检查小组认为有必要在这里做一些预测。

虽然抵押贷款利率的升降会在一定程度上影响购房行为，但它只在有限的范围内影响房地产市场，并产生影响，但影响是有限的。黄金、9月份和白银10日仍是黄金、9月份和白银10日，在围绕降息的背景下，房地产市场仍将成为资金的避风港。

自今年初以来，世界已进入降息周期。降息是宽松货币的表现。降息后，意味着更多的钱可以投放到市场，市场的购买力增强，商品价格将随市场上涨。

作为最大的商品，即使投放的资金不能直接进入市场，资金也会想尽一切办法绕道进入市场，只是改变进入市场的方式。6月13日，银监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示，部分房地产企业过度融资挤压了信贷资源，进一步降低了资金使用效率，加剧了房地产投资的风险行为。

在过去的半个月里，很多媒体报道说不同城市的价格都大幅下降。对此，深圳住房集团的观点是:这只是一种个别现象。尾货促销，打折销售在顶楼或一、二楼，不应大惊小怪；其他都是涨幅过大，只是正常回调。目前，在中国更多的现象是限价销售，降价销售很少。

当金九银十到来的时候，各大城市的楼市项目将会陆续出现。可以预测，与黄金九月和白银10日的房地产市场仍将令人眼花缭乱。

市场缺少的不是资金，而是购买资格

就开发商而言，一些开发商资金不足，甚至有降价现象。外界是否质疑这种降价促销行为是否会影响市场？

深圳住房集团表示，开发商资金不足只是现象的一部分，这是由快速扩张和资金回笼缓慢造成的。然而，大多数稳定的开发商并不缺少资金，而是缺少有资格购房的客户。

在大湾区城市中，深圳和广州被限制同时购买五年。五年的社会保障导致大量购房者望而却步。今年5月，我市实施的五年社会保障政策出台后，房地产市场异常火爆，横琴接近每套5万元，唐家2.5万元，金湾甚至达到每套3万元。

佛山有些地区购买一年，有些地区不仅限于购买；东莞实行学士学位一年购买和半年购买制；惠州不仅限于购买。从上述限购政策来看，大湾区、深圳和广州的限购政策最为严格。珠海一放开限购，楼市销售异常火爆。在大湾区房价较低的惠州，由于没有限购，月销售量基本上在几个主要城市中排名第一。

上周，万科高管在出席万科半年度报告时表示，住房是万科的基本盘。目前，房地产也是中国经济的基本磁盘。虽然房地产不会在短期内刺激经济增长，但它不会让房地产市场大幅下跌。

特别是在国内外人民币贬值的趋势下，房地产市场的需求仍然比较旺盛，缺少的不是购买力，而是购买资格。

总而言之，目前最稀缺的市场不是资本，而是买房的资格。如今，在国家政策的支持下，大湾区的资金购买力非常强，甚至会向其他城市无限制地购买。