房贷利率新政解读:目的是平稳楼市 对购房者影响不大

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它对购房者影响不大，所以不要太担心。

8月25日，央行发布了《关于调整新增商品房贷款利率的公告》。全文只有八篇文章，700多字，很多人说不明白。那么问题是，抵押贷款利率是上升还是下降？在这里逐一阅读。

一、定价算法

从新规定实施之日(2019年10月8日)起，商业个人住房贷款的利率在最近一个月公布的lpr(贷款最优惠利率)基础上增加了几个百分点。

根据lpr机制改革后的规定，全国银行间同业拆借中心将于每月20日公布新的报价。

简而言之，如果您的贷款合同是在11月份签订的，将按照10月20日公布的lpr进行计算，如果合同是在12月份签订的，计算标准将是11月20日公布的lpr。

再举一个具体的例子:在8月20日lpr形成机制改革后的第一个报价中，lpr年内是4.85%，也就是4.85%+xx点。

注:每增加一个“基点”为0.0001，100个基点为1%。

第二，增加一些差异

第一套不得低于相应期限贷款市场的报价利率；第二套贷款的市场报价不得低于相应期限加60个基点。以最新的lpr为例，4.85%+0.60%=5.45%。

这只是“最低的”。根据公告，中央银行省级分行有权在上述统一的基础上确定本辖区内第一套和第二套商业个人住房贷款的上限。

然后，根据省级市场利率定价自律机制确定的加分下限，结合自身经营状况、客户个人信用风险、资质等因素，银行业金融机构决定是否加分以及加分多少。

一般来说，贷款人可能要在国家-省-银行层面经历三点。

第三，语气没有调整？

公告称，贷款人在申请商业个人住房贷款时，可以与银行业金融机构协商商定利率的再定价周期，最短周期为一年。

这是因为lpr每月发布一次，并且会因宏观环境的变化而波动。因此，如果重新定价，应以最近一个月的lpr为基准。当然，如果贷款人认为他目前的贷款利率符合成本效益，他可能不会重新定价。

公告规定，新利率实施时间的起始日期为2019年10月8日。也就是说，此前已经发放并成功办理的商业个人住房贷款不受新规定的影响，仍按原利率标准执行。

此外，对于商业和写字楼，如第二套商业个人住房贷款，利率比相应定期贷款市场的报价利率高60个基点。

首套公积金个人住房贷款利率保持不变。

第一套和第二套利率已经上升，但对买家影响不大

“三级加三分”很容易被外界误解为更高的抵押贷款利率。

这次调整对购房者的实际影响是什么？

中原地产首席分析师张大伟认为，该政策是中性的，类似于此前的要求，即抵押贷款利率不应低于基准利率的70%。这也可以进一步解释为有利的。“因为如果全社会的利率普遍下调，个人按揭贷款上升，结果只能是资金流入楼市，这与目前房地产的定位和预期不符。因此，政策的目的应该是稳定房地产市场的预期。”

易居研究院智库中心研究主任严跃进解释了调整前后实际利率的差异。

过去，计算抵押贷款利率的公式是“基准利率×(1+浮动比率)”。根据央行最新的基准利率4.9%，第一套房和第二套房分别下降10%和上升10%，因此它们的利率分别为4.41%和5.39%。

根据新规定，此后抵押贷款利率以4.85%(现行)为基础，第一套不低于此值，第二套提高60个基点，因此两者的最低利率分别为4.85%和5.45%。

“这样一来，第一套和第二套利率都上升了，这意味着买家的成本也会上升。但是，这是根据8月份的lpr计算的，没有考虑其他情况，这是理想的。实际贷款利率与不同银行的不同政策有关，随后的贷款利率也可能降低。因此，影响很小，买家不必太担心。”