特写 | 林龙安“礼贤下士” 未来利润率冲向前20名

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禹州地产创始人兼董事长林隆安

香港乐居金融大厦惠莎文蓉

邱玉光，刚到禹州，7月返抵，成为演出会的焦点。

关于邱裕光的回归，安永创始人兼董事长林隆安表示:“邱裕光出生在安永，他对金融体系的控制越来越清晰。它还可以支持公司从1000亿英镑发展到一个有百年历史的企业，并感谢他回国。”

8月27日上午，豫州地产(01628.hk)在香港召开2019年中期业绩发布会。林隆安带领禹州地产CEO徐克、禹州地产副总裁兼CFO兼公司秘书邱玉光、副总裁李霞、齐明等一批高管出席。

邱玉光对禹州非常熟悉，在问答环节很有帮助，与林隆安配合默契。第一次以首席执行官身份出席业绩会议的徐克对投资策略和区域布局给出了详细的回答。

对禹州而言，今年是其成立25周年和上市10周年，这是具有里程碑意义的一年。今年，林隆安一再高喊2020年突破1000亿的目标；今年也是禹州赢得1000亿元的关键一年。

随着数据的不断完善，林隆安明确了他的下一个目标:第一，2020年实现合同销售额1000亿元，然后继续保持稳定的增长趋势。在扩大规模的同时，我们将努力提高整体利润水平，争取在未来3-5年内核心利润率达到前20名。

合同销售额为284亿元，同比增长32.47%

根据半年度报告内容，上半年禹州房地产累计签约销售额为2847.376万元，同比增长32.47%，完成年度目标的42.50%。对此，邱玉光表示，公司预计下半年累计可销售价值约为800亿元，其中一、二线城市约占90%。年度目标是670亿，我们有信心达到年度销售目标，去污率为50%。

从销售业绩的区域分布来看，长三角地区仍是禹州合同销售额的主力军。期间，上海、南京、合肥、苏州、杭州等11个城市共完成合同销售额196.595亿元，占合同销售额的69.04%。从城市表现来看，苏州、扬州、福州、南京等城市表现突出，创造了新的销售记录。

在花费1000亿元的过程中，为了平衡风险，禹州也在增加与知名房地产公司的合作。关于销售权益问题，邱玉光表示，去年禹州的权益约占70%，今年上半年约占60%。超过1000亿元后，我们会慢慢提高权益，大概70%和80%。不过，他也强调，“60%是底线，不会再次下跌。”

超过80%位于一线和二线城市

土地储备是预测成败的硬性指标之一。

根据公告，截至2019年6月30日，禹州土地储备面积约为1918万平方米，138个项目分布在六大都市地区的30个城市，平均每平方米土地成本约为5580元。

今年上半年，禹州在北京、上海、青岛、郑州和佛山收购了14块优质地块。其中，9个地块以底价和低溢价退市，13个地块位于现有的一、二线城市。林隆安认为:“禹州有1900多万平方米的土地储备。超过80%的土地储备位于一线和二线城市。商品的相应价值约为3400亿元，1000亿元与3400亿元相比，约为1: 3.4。这个土壤储备可以支持明年支出1000亿元的目标。”

此外，关于在大湾区的投资，他还透露，目前禹州已经进入惠州、佛山、中山等城市，包括今年年初在深圳购买一栋写字楼。大湾区将成为集团公司未来第二大业绩来源，我们将加大在大湾区的战略布局，不仅在公开市场上收购土地，还将竞标工业和城市更新项目。广州、珠海等城市将在未来受到关注。

总收入增长25.91%，股息为正数

根据公告，今年上半年，禹州总收入同比增长25.91%，达到116.37亿元，创历史新高。其中，房地产销售收入113.28亿元，同比增长25.97%，占集团总收入的97.12%。

公司净利润同比增长23.22%，达到16.39亿元，归属于母公司所有者的核心利润同比增长20.63%，达到13.97亿元。每股核心利润为人民币27.98元，同比增长5.82%。基本每股收益为人民币33.02元，较2018年同期的人民币30.55元增长8.09%。

本期毛利31.4042亿元，同比增长7.77%，毛利率27.00%，同比下降4.53个百分点。对此，林隆安回应称，今年整个行业的毛利率已降至25%左右。“我们可以承诺略高于行业水平，并保持在25%至30%之间。”

就股息而言，禹州宣布将于2019年派发中期股息每股12港元，并于上市十周年派发特别中期股息每股3港元，股息支付率为46.81%。事实上，自上市10周年以来，禹州已累计支付每股2.62港元的股息(按红股调整)，相当于2.7港元ipo价格的97%。

对此，邱玉光自信地表示，那些自上市以来一直持有禹州地产股份的人，已经以现金分红的形式收回了本金，现在你所持有的股份等于是白送，并不认为我们曾经有过两次“一送二”的分红。总的来说，我们可以说我们对股东是正确的。

附现场问答记录(删除):

问:首先，为什么净负债率和融资成本比去年同期略有上升？第二，与鳌山控股合作的最新进展是什么？

邱玉光:实际上，同业的净负债率普遍有上升的趋势。今年上半年，我们收购了一些土地，这些土地对未来利润的贡献非常关键，在可接受的范围内。成本上升的主要原因是2017年和2018年的融资成本特别低，尤其是上半年。现在，如果你发行三年期美元债券，成本将超过7%，五年期美元债券的成本将超过8%。我们唯一能控制的是，如果在海外更便宜，我们会在海外做得更多；如果在中国更便宜，我们会在中国做得更多。总的来说，你会看到融资成本只是略有增加，目前还不到7.5%。几家房地产公司在规模和规模上都比我们大，这几乎是同一水平。

徐克:今年上半年，我们抓住了投资机会，在第一季度收购了一些土地。然而，我们认为我们应该同时采取多种方法，而不仅仅是公开招标和拍卖，其中包括兼并和收购，包括城市更新和工业用地收购。因此，我们也成立了市区重建部，这正好是大湾区的整体规划。大湾区是目前我们市区重建部门的主战场，随着未来业务的发展，它不仅限于大湾区。

至于鳌山控股，它是一家在冰雪领域做得非常好的公司，所以这些产业合作伙伴也是我们现在正在大力拓展的生产和城市整合的合作伙伴。它还包括我们的股东华侨城、鳌山和空.通用航空的正阳我们都有一些生产城市的项目正在进行中，在接下来的一两个季度还会有一些项目。

问:首先，你想进入大湾区的哪些新城市？第二，自成为股东一年多以来，华侨城给公司带来了什么好处？第三，毛利率不理想的原因是什么？有什么对策吗？

林隆安:我们在大湾区的投资已经进入惠州、中山、佛山，包括香港，我们在那里也有项目。每个人都很关心。大湾区已成为集团公司第二大业绩来源，我们将加大战略布局，不仅在公开市场上收购土地，还将支持集团在工业和城市更新方面的战略布局。今后，我们还将关注广州、珠海等城市，并将关注大湾区的所有城市。

华侨城去年入股禹州，成为我们的第二大股东。华侨城亚洲香港上市公司总裁谢梅女士也成为我们董事会的一员，这在资本层面得到了禹州的高度认可。我们稳定的运营模式得到了华侨城的高度认可，这也支持了我们与他们未来的战略合作。我们的第一个合作项目已经在中山落地，处于项目层面。众所周知，华侨城是中国文化旅游业中一个成功的集团企业。因此，我们将紧密合作，充分发挥各自在发展文化旅游产业方面的优势。现在，我们主要希望在一线和二线核心城市登陆一些项目。

至于毛利率，今年整个行业的毛利率已经下降到25%左右。对禹州来说，未来土地价格可能会上涨。与此同时，一、二线城市的限购限价令非常严厉，几乎没有增加空房价的空间。拿土地时，我们要求投资部门按当前价格计算我们的利润。当然，禹州也可以承受比一般行业平均水平稍高的毛利率。我们未来可以实现的毛利率在25%到30%之间，高于行业平均水平。

问:返母净利润和核心净利润均有所增加，销售额大幅增加，但管理费用和销售费用较之前有所下降。公司在成本控制方面做了什么？

邱玉玺:今年，我们在区域深耕方面的战略更加明确。我们整合了大量资源。例如，在长江三角洲的一些地区，许多成本可以相互分摊，这样效率更高，因为从合同销售或交付的区域分布来看，我们可以看到它主要集中在六大都市地区，贡献最大的是长江三角洲，其次是海西和环渤海地区。如果这个地区被深度耕种，成本是可以接受的。

徐克:除了重要的区域深度培育战略，我们还有几项措施。首先，今年我们增加了自营团队和自建渠道的比例。目前，自助销售占我们业绩的一半以上，销售成本低于第三方代理。另外，我们把人均产出作为一个非常重要的指标，所以人均产出的规模在不断扩大。在这种行业竞争下，我们必须勒紧裤带，艰苦奋斗，向内挖掘潜力，这样才能持续控制整体速度和成本。包括这方面，我们今年增加了收集和收购，包括增加战略合作伙伴的实力，我们正在做各种工作，所以有些效果是逐渐体现出来的。

问:今年你们的合同销售额大幅增长。股权比例是多少？与2018年上半年相比，股权比例有所下降吗？为什么？

邱玉光:由于规模的要求，我们适当调整了权益比例，去年约为70%，今年上半年约为60%。因此，在权益方面做了一些适当的牺牲，目标是在超过1000亿元后慢慢提高权益。此外，基于平衡风险的考虑，我们增加了与一些知名房地产公司的合作，以适当降低风险。总的来说，这个利率已经达到了60%，我们不会再跌了。突破1000亿元后，它将从顶部上升，可能达到70%和80%。

问:公司未来的外债会达到什么水平？如何应对汇率风险？今年下半年你将占用多少土地？金额是多少？公司未来的负债率和融资成本是多少？

邱玉光:今年国内融资环境相对紧张，而海外尤其是美元债务相对宽松。我们未来的目标是在国内占总债务规模的60%，在海外占40%。海外美元债务对集团现金流影响不大，但唯一的影响是利息支出，由于人民币贬值，我们要多支付一点利息。在这方面，我们对人民币进行了对冲，但这也是一个区间波动，仍处于可接受的水平。如果有大的波动，我们可以考虑做更多的对冲，但目前似乎没有太多的需要。

就征地支出而言，总体上，我们严格按照合同销售额的一半进行征地预算。今年上半年的回报金额为242亿元，上半年的征地支出为128亿元。根据全年670亿元的合同销售水平，股权收购土地支出为200亿元。今年上半年支付了120多亿元，而下半年，仍有670亿元的空房可供征地。如果合同销售在下半年有所好转，这个空的房间将会升级。

我们的净负债率控制在70%左右，也就是70%到75%之间。因此，我们可以预计，当全年合同销售额增加时，整体净负债率不会大幅上升，或保持在目前水平。

关于土壤储备，我们有1900万平方米的土地储备，相应的价值约为3400亿元。明年，1000亿元的规模是3400亿元，大约是1: 3.4。因此，这一土壤储存水平可以支持1000亿元的目标。因此，在不增加土地收购的情况下，现有的土壤储备已经可以完全满足1000亿元的需求，所以你不用担心下半年为了花1000亿元而占用大量土地。

林隆安:邱在禹州上市的时候，在公司服务了七年，后来离开了几年，在外面变得比较成熟，然后回到了禹州的家里。他觉得回到这个家庭更好。我们的董事会邀请他回来，他对公司的管理和控制系统了解得更多。此外，他出生在安永，他对金融系统的管理和控制越来越清晰，这可以支持公司从1000亿英镑发展成为一个有百年历史的企业。

一般来说，我们的土地储备将根据下半年的销售情况来确定。在此期间，我们的营销中心非常紧张，因为只有当销售达到标准时，我们才能支持集团的再发展。禹州已经在这条路上走了25年，并被列入10周年纪念名单。可见，禹州的稳健经营已经得到了证明。我们仍然注重稳健经营和股东利益回报，支持集团百年企业、十年规划和五年实施。