西南证券：佳兆业集团业绩增速超预期 净负债率明显回落

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8月28日，西南证券发布研究报告，指出凯撒集团(1638.hk)半年业绩超出预期，净负债率大幅下降。凯撒集团2019-2021年每股收益预计分别为0.56元、0.65元和0.72元。考虑到公司在大湾区的土地储备价值充裕，净负债率大幅提高，且“买入评级”保持不变，目标价不变，为4.20港元。

业绩增长率超出预期，海湾地区的仓储业务再次扩张

根据研究报告，凯撒集团2019年上半年的业绩超出了市场预期，其业绩增长率明显高于收入增长率。主要原因有以下几个方面:一是公司销售毛利率有所上升，从去年同期的31.5%上升到33.4%；第二，成本控制是有效的，各种经营费用的增长率明显低于收入的增长率；三是汇兑损益和资产减值同比大幅下降，从去年同期的8.1亿元降至2亿元；第四，报告期内公允价值变动同比增加200%，达到3.9亿元，少数股东损益减少5.9亿元。

研究报告指出，公司实现股权销售347亿元，同比增长37%。从贡献结构来看，改扩建项目占33%，从贡献面积来看，大湾区站占58%，深圳占30%。今年下半年，公司预计出售1200亿元人民币(股权口径)，其中大湾区占61%，长三角占14%，西部占13%。保守地说，实现875亿元的年股权销售目标并不难。

老改革项目储备丰富，债务结构继续优化

西南证券指出，凯撒集团作为旧城改造的代表，在旧城改造中具有明显的优势。截至2019年6月底，公司纳入土地储备的旧改造项目在大湾区有704万平方米，相应价值为1890亿元，土地成本仅为每平方米2692元；上海有21万平方米，相应价值85亿元，每平方米土地成本13067元，潜在毛利率高。该项目未纳入土壤储备，占地面积3200万平方米，价值约2万亿元，其中广州和深圳约占60%。

根据半年度报告数据，公司净负债率为191%，比2018年底下降45个百分点，持有现金300亿元，比去年年底上升31%。公司积极优化负债，迄今已回购5.6亿美元优先票据，并将2019年底到期票据本金降至1.4亿美元。该公司的平均资本成本为8.6%，比去年年底略微上升了0.2个百分点。