刘洋：相寓覆盖全国14城 在管房源30万套

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编者按:2019年8月23日(第二届)乐居金融年会将在北京举行。自2018年以来，中国房地产行业以“让生活更美好”为目标，在城市更新、物业服务、房地产科技创新等诸多领域上演了一幕幕拼搏的故事。乐居金融总是发现和倾听美丽的故事，记录和传播行业创新的力量，然后把它们聚集成一个年度论坛，让故事的主角们激发他们的思维和辩证的方向。

座谈会前夕，乐居金融采访了我家总经理刘洋，听取了他对长期租赁公寓的最新看法。

乐居金融林振兴来自北京

经过2018年的洗牌，长期租赁行业的“马太效应”越来越明显，综合实力强的主力优势进一步显现。7月2日，嘉里发布了《2019年上半年中国长期租赁公寓规模排行榜》，以70万套公寓的管理规模位列第二。

作为长期租赁公寓的先驱，翔宇是我家集团旗下的一个房屋资产管理品牌，始于2001年集团的“管家”租赁业务。2015年，我们家族开始将该业务全面转型升级为住房资产管理业务，并推出了“翔宇”。

取“相遇”的谐音意思，让更多共同追求高品质生活的朋友在这里相遇。它的口号是“倡导回归生活，把你带入一个美丽的租金+生活”。它的定位类似于许多公寓品牌，但它也肩负着另一项艰巨的任务——资产管理平台。

从成立之初就有明确的战略定位，不仅为租户提供满意舒适的租赁环境，还为业主提供资产保值增值的管理服务，包括全程服务体系和委托方案，并通过不同服务机构的联合为年轻租户提供多元化的支付方式和利益保障。

分散托管是一种相对较轻的资产模式，是迅速扩大市场规模的有利因素。作为少数盈利的长期租赁公寓企业之一，其收入结构由两部分组成:一方面，为业主提供资产管理服务，收取服务费；另一方面，它是来自增值服务的收入，包括来自装修和其他服务的收入。

经过18年的市场培育，翔宇业务已覆盖中国14个城市，如北京、上海和杭州。截至2018年底，全国共管理30万套住房，服务200万业主和500万住户，住房资产管理总规模近1万亿元。

以下是乐居金融与我家总经理刘洋的精彩对话:

乐居金融:2019年翔宇业务发展的行动和进展是什么？

刘洋:2019年，公司不仅将拓展力拓的业务，还将深化在线产品的创造、迭代和推广，从单一功能运营向多需求解决方案演进，从被动应用向主动探索等。，继续探索数据、物联网等领域的可能性。

翔宇正在探索如何通过服务产品化来规范和精简企业整体运营标准，从而进一步提升内部系统，着力解决传统模式应用过程中的痛点，洞察客户的真实需求，为中国住房租赁市场的健康有序发展做出贡献。

乐居金融:您可以透露翔宇目前的发展路线图，以及城市的布局和管理规模。

刘洋:长期以来，翔宇的业务发展主要是基于分散托管，是一种相对较轻的资产模式。在未来产品方面，公司将逐步走向轻、重资产相结合的全方位发展路线，努力实现分散、集中等多种产品的覆盖，提供全方位的配套服务。

截至2019年，翔宇业务已覆盖中国14个城市，包括北京、杭州、上海、太原、苏州、天津、南京、郑州和成都，管理着30万套住房。

乐居金融:你认为长期租赁公寓的主要优势和特点是什么？

刘洋:我爱我家集团，它诞生于中国第一家也是唯一一家房地产经纪公司，成功登陆a股主市场，拥有独特的资源优势和丰富的管理经验，通过其线下门店解决了住房供应问题。

在内部经营管理方面，翔宇自成立以来，对经营过程的效率控制和数据的长期积累与整合分析都有很高的要求，使得企业在市场运作和发展过程中保持了多年的盈利。

在国家业务运营中，通过对操作系统的高效管理，提升了运营信息和风险预警的及时性、数据准确性和业务平滑性。

从控制住房入手，不断完善定价模式，严格控制住房征收标准，全面的业务控制体系，充分保证产品质量达标产出，杜绝盲目扩张；通过自上而下的数据支持和标准的销售控制管理系统，实现了高效的房屋租赁，目前出租率稳定在行业领先水平的95%。

人事团队管理中有一套形成的技能培训和规范化操作体系，促进团队的高效运行；通过线上和线下的租金支付渠道，并配备专业的团队来控制流程，财务管理的效率得到保证。

乐居金融:你认为长期租赁公寓行业目前面临的主要问题是什么？

刘洋:首先，长期租赁公寓行业处于行业的初级阶段，尚未形成稳定成熟的盈利模式。企业利润渠道相对单一，初始投资高，利润空窄。长期租赁公寓是一个投资周期长的行业。对于轻资产模式，行业投资回收期超过4年，前期房屋开发和改造投资巨大，资产回报率与资本成本不匹配。目前，我国一些长期租赁公寓甚至无法收回管理成本，企业拓展增收渠道迫在眉睫。

二是长期租赁公寓尚未出台一套特殊的行业标准。考虑到租户的经济承受能力，如何在严格控制成本的前提下，保证居住体验成为企业运营中亟待解决的问题。同时，新兴的长期租赁公寓企业在给公众带来便利的同时，也对相关监管提出了更高的要求。公寓出租是一个人口密集的居住区，需要有针对性的管理，并期望企业和社会监督力量之间更密切的合作。

第三，中国住房市场正从增量住房向存量住房时代迈进，以北京、深圳为代表的一线城市以存量为主，这对市场参与者提出了更高的要求，要求长期租赁公寓的企业更多地挖掘存量市场，不断提高运营效率和服务水平，成为业主和租户之间的纽带，为行业的稳定发展带来更多的支撑。

第四，随着过去二十年城市化的快速发展，大量人口迅速涌入城市，导致住房交易和租赁需求旺盛。在这样的大环境下，房地产中介行业应运而生。然而，由于它处于行业的初级阶段，发展形式广泛，市场参与者混杂在自己的资质、财务实力和管理经验之中；另外，由于缺乏指导和进一步规范，企业管理中也存在一些问题，对行业造成了一定的影响。

乐居财经:商业必须谈论盈利能力。如何突破长期出租公寓“难以盈利”的现状？

刘洋:根据目前的租金收入差距模型，长期租赁公寓运营商很难支持大规模扩张，回报率也相对较低。对于规模领先的企业来说，数万户和数十万户的房子背后有数以万计的租户，所以做好基础运营是保证稳定利润的核心。在此基础上，围绕“住房”的许多需求可以从租赁场景中推导出来，这为公寓运营商探索各类增值服务的创新盈利模式提供了思路和可能性。

乐居金融:你认为长期租赁公寓的发展趋势是什么？市场的未来前景如何？

刘洋:近年来，在各种优惠政策的影响下，租赁市场蓬勃发展，同时出现了分层的局面。行业内有多年来深入培育的企业和品牌，也有新兴市场参与者，现在已经形成了较为乐观的发展态势。在未来一段时间内，租房者对生活质量的要求将继续提高，住房选择的方式将更加多样化。在诸多因素的影响下，房屋租赁市场仍有/0的巨大增长。

未来，长期租赁公寓市场将出现以下趋势:租赁产品越来越标准化，满足个人需求；智能技术被广泛使用，大大提升了租赁体验；租户市场非常繁荣，领先品牌出现；全人口全生命周期覆盖趋势明显，单个群体值得关注；行业合作趋于频繁和多样化，整个行业的发展机会将不断扩大。

乐居金融:在2018-2019年，你认为长期租赁公寓行业讨论的主要话题是什么？你的主要观点是什么？

刘洋:讨论最多的话题是如何进一步规范房屋租赁市场，净化房屋经纪服务环境，创建健康的市场秩序。关于规范市场，我的建议如下:

1)完善市场准入机制

建立完善的市场准入机制、投资机构退出机制和“保证金”制度。房地产业与国计民生息息相关，有其自身的特殊性。有必要建立严格的市场准入机制。相关部门可以收取更高的保证金。如果出现资金链断裂等重大问题，必须先提取保证金进行赔偿，然后通过法律程序。同时，可以定期对市场经营者进行财务审计和认证，政府对企业的支持程度由经营状况决定，有效避免了企业的盲目扩张。

2)建立信用档案

在房屋租赁行业建立相应的信用认证体系，通过拥有海量实名认证用户信息和信用评估系统的机构联合，结合自身用户肖像数据的积累，推动企业构建信用认证模式。同时，利用移动互联网技术，交易双方和租赁双方都获得了“实名+信用”的双重认证。鉴于拖欠租金、房东和房客违约、房地产交易诚信等问题，它与社会信用体系挂钩，并参照中央银行信用报告的内容进一步细化权利和责任标准。