注意 这些城市的房价很难再涨了！

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众所周知，2019年5月，全国房价被彻底扑灭。

除了成都、武汉和杭州，在限价令下，这些城市的新、二手房价格出现了严重的天翻地覆的变化，偶尔还能听到100人抢房、摇号的“旧闻”，其他所有城市都开始“高位侧移”。

回顾上一轮房价周期，人们感触颇深。

全国范围内的去库存化和逐笔分红使得整个市场情绪失控。该上去的地方就上去，不该上去的地方也上去。有钱人买房子，没钱的人也买房子。不少房地产投机者愿意借高利贷在市场上赌博。

因此，我把赌注押在了天堂和地球上，但我没有把赌注押在变幻莫测的调控法律上。大部分的房地产投机者在这一轮失去了他们的空头，但总会有不情愿的投机者谁愿意站在高位上轮班，幻想套利后的喜悦，他们将在下一轮看到。

目前，库存已经消失，但副作用也很明显。房价泡沫已经延伸到了几个层面，居民的负债已经到了极限。最紧迫的任务是进入“螺旋上升理论”的第七步——增加居民收入。

至于螺旋上升理论，正如我在前一篇文章中所说，房地产周期有一套恒定的公式:

金融加杠杆-地方借贷-基础设施建设-房地产开发-房地产加杠杆-转移给居民-居民收入增加-居民自身杠杆减少-房地产泡沫消失。

为了减少房地产泡沫，防范系统性金融风险，我们只能通过增加居民收入来对冲负债。同时，它也在巩固房价和培养下一代购买力方面发挥了作用。

通常被称为种植韭菜。

因此，今年7月1日，政策开始出台，个人和企业将很快迎来一波大的红包雨:未来的车辆购置税将按已付价格征税，etc车辆通行优惠将增加，房地产登记费将减少。调整住房公积金筹集存款基数...

接下来，这种包容性政策将被依次引入，直到居民杠杆收益率达到可接受的极限。

然而，这些都是小利益和小利润，令人震惊的是前一段时间公布的旧改革政策。

释放4万亿流动性，涉及1亿人次，整体影响相当于2009年的4万亿。

虽然这部分资金不会直接塞给像棚改这样的普通人，使他们能够以买房的形式刺激房价的上涨，但旧的改革会间接刺激普通人的消费，如安装电梯、更换水电、更换窗户、做装修等。，与房地产相关的整个下游产业得到了振兴。

我以为我可以跨越市场好几年，但在这一波又一波分红的刺激下，我缩小了与下一个起点的距离。至于下一轮何时到来，目前还没有迹象。

然而，我们可以看到，所有的城市后，周期大幅上升是“在高位置”和侵略性的。他们会继续遵循下一个周期吗？

(6月全国二手房均价排名前100名城市)

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日前，结合多家数据机构发布了一份名单:“2019年中国主要城市房价收入比排名”。

“房价收入比”一直是人们关注的热点，它可以从一定角度反映一个城市房地产的健康状况。

(2019年百强城市房价收入比)

看到这份名单后，大多数人只是匆匆找到自己的城市，看看排名，然后发出感受或抱怨，但没有挖掘出背后的有效信息。下面的子木会给你一个详细的描述。

首先，房价与收入之比=每户总房价÷每户总年收入。也可以说，这个城市的一个家庭不吃不喝地买一栋当地的房子需要多少年。

互联网上有一个2009年北京的例子。

如果在2009年，四环路内一套普通的两居室新房是80平方米，按照单价25000元/平方米，平均约为200万元；如果你为一个已经工作了五年的中产阶级家庭买房子，假设这对夫妇的月薪是6000元，这个家庭的月收入将达到12000元，年收入为144000元，那么房价与收入的比率将是13.8。

但在2019年，这个数字飙升至31.23。

十年前，全家人可以在13年内不吃不喝地买一套套房。十年后，全家人吃吃喝喝用了31年多的时间，这太可怕了。

因此，很多人说，目前的房价，尤其是深圳36年来的房价，已经严重偏离了房价，整个楼市出现了巨大的泡沫。

这也是大多数空军队的主要论点之一。

换句话说，根据这个数字，无论是世界银行专家黑马先生给出的合理区间是3-6倍，还是中国社科院前几天根据经济指标计算的9倍，中国主要城市基本上被完全摧毁，所有城市都偏离了正常值，房价应该会下跌。

是这样吗？

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事实上，一个地方房价的合理性从来不是用人均工资来衡量的，而是取决于整个城市人口的平均财富。

这就解释了为什么厦门的平均社会工资是7000元/平方米，但是房价可以在四个一线城市之中，达到40000元/平方米，而在岛的核心区域的房价是54000元/平方米。而且经久不衰，永远不会倒下。

这是因为福建人有一个梦想——在厦门拥有自己的房子。换句话说，厦门的房价是由福建的富人支撑的。

因此，尽管许多购房者抱怨房价和工资之间的巨大差异，但他们必须知道你所在城市是否有大量移民涌入，以及这部分人口的财富是否高于当地普通居民。

如果不是，房价收入比的差距就是一个泡沫。如果有的话，这说明这个城市的房价是合理的。

那么应该用什么数据来反映上述结论呢？我认为我们必须提及以下两个重要指标:

1.人口净流入。商业环境指数

人口净流入是每个人都熟悉的。这里我们主要谈一谈商业环境指数。

商业环境是人才指数、民营经济活力指数、运营成本指数、创新指数和物流指数的综合数据，比人均名义gdp更重要。

因为一个城市的财富主要由民营经济和国有经济组成。然而，私营经济提供的就业机会比例可以达到70%，甚至有些城市可以达到90%。

因此，很多人说我们的本地生产总值很高，但为什么平均工资这么低，每个人都很穷？这是因为营商环境差，私营经济所占比例小，导致贫富悬殊严重。

如果这样一个城市没有人口流入，房地产市场价格的支撑力将非常弱。

在2018年福布斯中国发布的“最佳商业城市排行榜”中，我们可以看到目前中国主要城市的商业环境模式。

(2018年100大城市商业环境排名)

其中，前五名是北京、上海、广州、重庆和南京。成都和Xi都在新上市的十大城市之列。“西北五杰”，乌鲁木齐、兰州、呼和浩特、西宁和银川，都大幅下降。

换句话说，整个西北地区已经成为中国综合商业水平发展的一个塌陷区。这些城市人均收入低，贫富差距大，一年到头都处于自给自足和幸福的状态，所以即使发展，也不能起步。

山东紧随其后，整体商业环境日益恶化，实力较强的城市青岛和济南都下降了6位。因此，潍坊市某市委书记在走访南方各城市后，悲痛万分，发表了一篇万字的讲话:“我觉得现在不是南方的时代。”我应该从他们身上学到什么？”》

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根据以上情况，我们可以得到一个清晰的概念。

一个城市的房价是否严重透支，能否跟上下一个周期的上涨步伐，取决于房价收入比是否合理，其次，要根据人口净流入和商业环境综合考虑。

如果一个城市的房价与收入的比率很高，但其人口和商业环境的质量很高，这意味着这个城市属于一个合理的范围。如果一个城市的房价收入比很高，但其人口流入和商业环境却很差，这意味着这个城市的房价上涨严重透支，很难跟上下一波市场。如果房价收入比低，人口和商业质量高，说明这个城市的房价潜力很大。

根据这一逻辑，你可以自由组合这三个条件。然后，我们可以通过比较两张图片来基本判断每个城市所属的情况。

三亚、石家庄、温州、保定等排名前20位的城市都属于房价收入比高、人口流入差、商业环境差的城市。这样的城市房价高，很难承受下一波的上涨。

然而，苏州、武汉、东莞等商业环境良好、人口净流入强劲、房价收入比处于第二梯队的城市，未来仍将保持强劲的增长势头。

重庆是房价收入比适中的城市之一。人口达到31，017，900人，2018年净流入158，800人，商业环境在全国排名第四。虽然这类城市在上一波经历了一波房价上涨，但它有很大的潜力。现在重庆可以保持10，000的平均价格，这是由巨大的供应对冲，但核心地区的房价在未来仍然值得关注。

贵阳是下一个，房价收入比在中下水平。然而，近年来，发展速度惊人。商业环境指数比去年增加了38位，人口也不差，比去年增加了8万多人。这是一个新发展的城市，将跟随下一波浪潮。

鞍山、株洲、银川、乌鲁木齐、胶州、东营等“双低”城市。，人口继续外流，商业环境是全国最低的，自然房价与收入的比率很低。因为房地产没有可投资的财产，只需要自己生活。这也是人们用脚投票的结果。

说几句最后的话。

从“一城一策”开始，房地产市场的分化就已经开始。和过去一样，房地产市场也经历了起伏。未来，许多城市很有可能不会像上一个周期那样跟随这一趋势，房地产市场将会混乱，价值不一。

因此，作为一个智能家居买家，我们应该紧跟形势的发展，用多维指标来衡量一个城市的未来。

毕竟，选择一个城市是选择生活的机会和平台。