涉及上亿居民的老旧小区该怎么改

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旧街道、旧医院、旧房屋、旧设施和恶劣的居住环境是旧社区的常见困境，不仅成为社区居民的“烦恼”，也是现代城市和社区治理的一大“心病”。

2017年底，住房和城乡建设部在包括厦门和广州在内的15个城市启动了旧城改造试点项目。截至2019年5月底，据报道有17万个旧城区需要重建，涉及数亿居民。作为城市发展的见证者，旧社区不应该被遗忘，但改造工作是广泛的，所以该做什么，怎么做，以及如何建立一个长期的管理机制，以测试城市治理水平。

从翻新房屋到安装电梯以适应当地条件

狮子街社区位于江苏省南京市宣武区洪山路，建于20世纪90年代，建筑面积近4万平方米，约1800户。据该社区居民徐开建说，他刚搬进来的时候，社区的整体环境很好。后来，由于车辆增加、房屋老化和人员变动，“脏、乱、差”的现象越来越严重。

2017年，社区历时近半年，投资3000多万元，完成了环境改造、房屋改造、基础配套改造等40多项改造项目。现在社区环境干净整洁，道路宽敞，曾经死气沉沉的垃圾角落已经消失。"生活环境改善后，每个人都不好意思再破坏它."许凯建说道。

旧住宅区有不同的情况，由于人们的需要和当地的条件，它已经成为改造的法宝。2017年，广东省广州市海珠区蓝慧园社区对旧社区进行了“微改造”。在改造过程中，收集了几十个居民的强烈意见，如水管老化和“三线”交织等。“围绕居民的痛点，首先要做什么和要改进什么，有一个路线图。”海珠区宿舍楼街道办事处主任庄婷婷表示，该社区的改造面积为2万平方米，涉及资金600万元，“每一分钱都要花在刀刃上”。

住房和城乡建设部副部长黄艳在此前的吹风会上介绍说，目前旧社区改造主要分为三类:一是基本配套设施，包括水、电、气和道路；二是基础设施升级，包括公共活动场馆、停车场和产权房；第三，改善公共服务的内容，包括提供老年人、照顾年轻人和文化室等设施。

截至2018年底，全国试点城市共有106个旧社区得到修复，惠及59，000名居民。北京、上海、广州、杭州等城市在旧住宅区安装电梯方面做了大量的探索。2018年，中国旧住宅区安装了超过1万部电梯。

转化力打破了“三大难题”

据记者采访，旧住宅区改造过程包括规划、资金汇集和综合协调。在这个过程中，居民意见统一，旧设施更新，融资渠道是许多地方面临的共同问题。

-居民之间的分歧时有发生。“由于历史原因，旧社区的地面和屋顶上有许多非法建筑。当施工队被拆除时，往往遭到居民的反对。”南京市宣武区住房保障和房产局物业管理科科长潘永祥表示，电梯的安装更是如此。不同楼层的业主有不同的要求，很难达成共识。

为了深入了解民意，在改造前，宣武区召开了几次居民委员会征求意见。在改造过程中，相关街道也将提前公布设计方案和展示样品，并设立咨询台和反馈箱，及时了解居民需求，优化方案。

-转型涉及许多单位，协调困难。“三线”整治一直是转型中的一个难点。“管道混乱是老城区的普遍现象。一般来说，搬迁和改革的费用由各管道单位分担，但由于这些单位大多是纵向管理的，协调很困难。”广州市住房和城乡建设局城市环境建设管理处处长赖永贤表示，为此，广州市出台了“三线”整治专项工作实施方案和技术规定，明确了整治领导模式、技术规范和费用分摊办法。

——转型筹资渠道单一。据记者调查，目前我国旧住宅区改造项目主要以市、区财政资金为主，社会和居民参与较少。“根据城市发展规律，这项工作工作点多、时间长，单纯依靠财政资金的压力很大。”南京市宣武区洪山街道办事处主任何剑锋介绍说。

为了不断推进居住区改造，广州等地探索建立“政府投资带动企业和居民共同出资”的筹资机制。水、电等基础配套设施由财政专项资金保障；对于升级项目，鼓励居民通过自筹资金和住房维修资金筹集部分资金。

从“陌生人社会”到“熟人社会”的转变是为了建立一个长期的机制

社区环境改善后，居民追求更有序的社区秩序和和谐的邻里关系。厦门以旧住宅区改造为载体，建立了社区居委会、社区居委会和物业企业三方联动机制，进一步增强居民对城市的认同感、归属感和自豪感，将“陌生人社会”建设成为“熟人社会”。

许多基层群众认为旧住宅区存在很多问题，如居民收入低、贡献意愿低、硬件条件先天不足等。改造后建立长效管理机制任重而道远，需要社区、物业、社区等主体的共同努力。

狮子街社区成立行业委员会后，聘请南京苏益鑫物业管理有限公司进行管理。该公司负责人陈海亚表示:“进入车站后，我们主动为居民服务，尤其是在改造期间。现在物业费的征收率已经超过80%，停车场的收费率已经达到100%。”

广州市在参与改造的社区设立“建设管理委员会”，搭建公众参与旧社区改造的平台，并结合党群社区服务中心、老年综合服务中心、母婴室等便民设施建设，推动“微愿”和社区学校等互助项目的实施，提高居民参与社区治理的积极性。

“旧社区的改造远不止是一个建设项目。它更多的是关于社会治理和基层组织的动员。必须动员人民寻求共同点、共同建设、共同管理、评估和分享。”黄艳表示，在这一过程中，政府绝不能采取一切措施，而是要加强政策支持，引导居民积极参与。