新城主动收缩战线以保现金流 房企围猎“二代”临危受命

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“黑天鹅”事件加快了新城的调整步伐。处于危机中的新城镇积极收缩战线，以确保现金流。

新城会被房企“分割”吗？

在宣布转让其40个项目股权的两天后，新城宣布了首批项目的交易细节。7月24日晚，新城控股(601155.sh)宣布，已有10家项目公司与交易对手签订了相关股权和债权转让协议，交易总对价约为41.54亿元，占公司2018年末经审计净资产的13.62%，所有交易对手均以现金支付。

据统计，已有6家房地产企业接管了这10个项目的股权，分别是金科、龙湖地产、宝龙地产、钟君集团、仁恒地产和徐汇集团。其中，金科的六个项目数量最多。当天晚上，金科股份有限公司还宣布，此次交易的总成交额估计约为17.21亿元。其中，股权转让金额为1亿元，收购完成后原股东贷款预计归还金额为16.21亿元。

根据新城控股宣布的董事会决议，公司拟转让的40个项目预计将增加净现金约150亿元，预计今年将减少这部分项目的后续开发成本和费用约30亿元。交易对价应参照项目公司的累计投资确定，并以不低于投入成本的方式收回投资。本轮交易拟转让项目总值约450亿元，其中2019年约100亿元，2020年约250亿元，2021年约100亿元。

根据各种市场消息，新城计划出售更多股份，或多达100个项目。与此同时，收购方的范围继续扩大，包括宏阳和融创。可以预见，新城控股将继续转让项目公司的股权和债权。

一位未透露姓名的国内证券机构的市场人士告诉《中国企业家》，新城专门制作了一份待售项目清单，并已展示给许多房地产企业。“一般的反馈是，如果项目只是可接受的(被接受)，但如果房子有购物广场，它就不是很有趣。”根据上述消息来源，阳光城和中南地产已经阅读了这份名单。当然，“这并不意味着人们感兴趣。”

受转会传闻影响，新城控股在7月23日遭遇跌停。7月24日晚，新城控股在澄清公告中表示，公司2019年的合同销售目标仍为2700亿元。目前，整体管理团队和人员结构稳定，各项运行正常。公司将围绕上述销售目标，按计划开展各项业务。

“如预期的那样卖掉这个项目。不过，新城不会大规模出售该项目，卖几个也无妨。”熟悉金科融资事宜的业内人士告诉《中国企业家》。在他看来，新城悄悄地进入了前十，当股票翻倍时，真正的控制者突然出事了，融资肯定不顺利。需要注意的是，即使现在什么都不发生，新城的融资也不会一帆风顺。“这是整个行业面临的一个难题。信托监管文件层出不穷，房企拿到土地的钱基本靠自己。”

自从57岁的新城控股前董事长兼实际控制人王振华因个人原因被拘留的消息传出后，新城和王振华一直在“裁员”。他控制下的三家新城市上市公司一夜之间更换了教练，王振华的儿子王孝松紧急接手。最近一次“切割”发生在7月18日。根据国家企业信用信息公示制度，新城控股的法定代表人变更为王孝松。

“黑天鹅”事件加快了新城的调整步伐。处于危机中的新城镇积极收缩战线，以确保现金流。

“切肉”生存

年轻的领导人为了生存而割肉，一波又一波的行动像老虎一样凶猛。值得注意的是，新城出售股份的40个项目都是新收购的纯住宅项目，在开发初期还没有出售。然而，出售的项目不涉及，公司的核心业务，商业房地产，不涉及。

“商业地产涉及的行业太多，流动性(差)和清算周期太长，金科不会做生意。”多次参与金科融资的房地产企业人士告诉《中国企业家》，“这次收购估计是金科的极限。金科没有融资团队，贡献也不多。在这么短的时间内，可能是老板们在说话，而金科根本没有进入市场。”

根据金科的公告，金科接手的新城项目公司相应地块位于浙江平湖、黄岛区、日照高新区、上饶、江西、苏皖、许昌、河南等地，均处于前期开发准备阶段。上饶月升的两个地块的建筑面积最大，达到33.63万平方米。

"购买一个项目对公司来说绝对是一件好事。"听到金科接手新城项目的消息后，金科集团的人说，“华东地区是公司一直想深入挖掘的地方。(收购完成后)将有助于公司今年或明年的销售。”

新城控股转让的其他四个项目分别是杭州巨力企业管理有限公司24%的股权、常熟新城心悦房地产开发有限公司85%的股权、太原新城岳托房地产开发有限公司100%的股权和平湖于闯房地产有限公司100%的股权..

“我们当然希望看到一个好的项目，只是看看新城市是否愿意出售它。”徐汇集团的许多高管透露，他们对接手中国企业家新城项目非常感兴趣。“新城的项目是好是坏，大多数(房地产公司)都愿意寻找机会。”而且，“新城有上百个项目，只卖出六七十个。人数不多，不可能把他们分开。”但他们也有顾虑。毕竟，领导者更年轻，公司的未来可能不确定。

据了解，徐汇还打算接管徐汇在天津新城与徐汇共同经营的项目中的份额。据知情人士透露，“徐汇想买，但新城似乎不愿意卖。”

今年上半年，新城还大规模收购了土地，投资额约为550亿元。现在新城在公告中表示，如果本轮交易完成，新城可以收回上半年已支付的部分土地出让金，预计净现金可增加约150亿元，上半年土地投资额可减少至约400亿元。

新城控股的公告还披露，为补充营运资金，公司控股股东扶余发展集团有限公司向上海国际信托有限公司质押了公司4850万股股份，占公司总股本的2.15%，质押期限为一年。截至6月5日，扶余发展持有公司股份13.78亿股，占公司总股本的61.06%，其中质押股份7.06亿股，占公司总股本的31.29%。

新城“卖与卖”的节奏让人想起以前的万达。但是业内大多数人不同意这种说法。新城的做法是以不低于成本的价格摆脱一些非控股项目，以获取现金，这是积极应对当前形势的一个好策略。这与万达的被动降价销售不同，未来仍需观察。一些从事企业危机管理的人认为，当前景不确定时，他们应该果断出售非核心项目，并迅速收回资金。

“第二代”处于危险之中

舞台下，有来自新城控股集团总部和事业部的近1000名中高层管理人员。在台上，王孝松第一次以集团新任董事长的身份出席并发表了讲话。7月8日至13日，新城控股集团召开了2019年半年度运营会议。7月15日，该公司官方微信公众账户“新城人”披露了王孝松讲话的内容。

“今天在座的各位都是英雄和传奇。面对这样的时刻，我们不矫情，不纠缠，也不在乎。最重要的是各司其职，拓展疆域，守护山川，共克时艰。我相信，我们今天所做的一切将成为这座新城市年轻一代的丰碑。”在演讲的最后，王孝松表达了他的情感。

当民情由愤怒转为怀疑，进而蔓延至市场时，新城控股公司层面的改革迫在眉睫。如何在风暴中与王振华划清界限，然后将公司拖到安全区域？

2018年8月，回归新城的官方控股公司王孝松被推上舞台。从得知王振华被捕到被任命为董事长，这位32岁的“年轻元帅”正式取代了他的父亲，成为这个1000亿住房企业的掌舵人。

王孝松在漩涡中匆忙就职。他之前的“继任”过程耗时很短。2009年8月，当时21岁的王孝松以土木工程师的身份进入这座新城市。从工程、客户服务等一线员工，到新城房地产营销中心总经理，再到新城房地产总裁，他用了四年时间完成了身份转型。在那次讲话中，王孝松不仅回顾了自己在新城近10年的工作经历，还下定决心要领导新城的发展。

在过去的两年里，由于激进的土地收购和高周转率战略，新城发展迅速，成为行业的“黑马”，并进入前十大阵营。会议详细披露了新城半年的业绩，王孝松试图用数字来挽回市场信心。

据新城披露的数据，在过去6个月中，新城累计征地500多亿元，在行业征地名单中排名第四，累计销售额1224亿元，排名行业前8位，销售额同比增长28%，收益同比增长54%，租金同比增长109%。其中，住宅开发销售签约915亿元，签约金额同比增长22%，股权回报率同比增长54%，新增住宅用地72处。

此外，在商业领域，今年上半年，新城商业开发销售签约309亿元，同比增长145%，半年度目标完成率102%；销售回报增长142%，半年度目标完成率为110%；合同净利率超出年度目标1%。目前，新城五岳广场共有118个商业品牌。今年下半年，预计将新开20家五岳广场，全年累计新开数量居行业第二位。到今年年底，总共将有64个五岳广场开放。

在7月24日的公告中，新城明确了其当前的业务战略。据介绍，在2019年销售目标2700亿元的基础上，2020年和2021年的销售规模将保持稳定，现有土地储备将相应优化，并积极抽回资金控制负债规模。此外，我们将继续发展投资性房地产。在2019年租金和管理费收入40亿元的基础上，2020年和2021年投资性房地产租金和管理费收入应不低于60亿元和90亿元。

除了表现，新城还在稳定团队。

当新城陷入混乱时，除了手中的项目之外，员工也成了猎取的目标，市场上不时传出猎头在新城挖墙角的消息。新城尽力稳定局势。其经营战略提到，公司将在全面提升中分享员工和组织的利益，建立中长期员工激励机制，采取各种积极措施保护员工利益，实现员工和公司的共同成长。根据《新城市人》的报道，“办公室的同事们对不时响起的猎头电话很平静，这给新城市人的稳定运作增加了信心。”

转折点

“策略是好策略。让我们先生活，但新城不再是一个高速增长和快速发展的新城。”一些业内人士担心新城未来的发展方向。

在他看来，公司的高估值将首先受到影响。最致命的是，“在王振华发生事故后，没有政府会为你定制广场用地。即使银行不放贷，新贷款能顺利获得吗？”新债可以发行吗？利率会像以前一样低吗？融资、土地和销售是房地产开发商的三大命根子，而现在两大命根子都出了问题。断臂不能生存，但这是新城平庸的开始。"

根据新城控股2018年年报，截至2018年底，公司融资余额为633.73亿元，加权平均融资成本年利率为6.47%。相比之下，2017年为5.32%，2018年上半年为5.75%。公司计息负债中，短期贷款22.7亿元，一年内到期的非流动负债107.49亿元，长期贷款236.69亿元，应付债券266.85亿元。

目前的环境对于处于危机中的新城来说并不乐观。监管部门仍在逐步收紧住房企业的融资。早在5月17日，中国保监会就出台了一项规定，禁止信托公司直接向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不合格、资本金不足的房地产开发项目提供融资。7月初，房地产企业融资部的许多员工发现，信托公司的“预融资”业务受到严格控制。预融资业务，即信托公司在土地收购阶段为房地产企业提供的融资服务。7月13日，国家发展和改革委员会要求，从海外美元债券筹集的资金只能用于替代下一年到期的中长期债务。穆迪报告称，收紧开发商海外债券发行和信托贷款的相关规定，将对中国开发商产生负面信贷影响。

目前，由于房地产信托、境内外债券发行、资产证券化等融资渠道的收紧，住房企业的融资成本进一步增加。根据通策研究所的数据，6月份住房企业的融资成本一直很高，从7%到8%不等。更多的从业者承认压力。"一些资本成本超过15%，许多雇主仍然不愿意支付."

负责国内三大房地产企业前期投资的市场参与者告诉《中国企业家》，在主要环境因素中，有必要关注监管的深化。信托新政只能渗透一级市场，而不能渗透二级市场。海外发行的债券只能归还给海外短期票据融资，资金不能归还给中国。因此，对于整个房企来说，资金链压力和成本都有所增加。“作为第一梯队的大型房企，新城控股一定要考虑规模控制。”

曾为新城做过融资业务的人士认为，新城奉行的是持续高杠杆的战略，而新城在过去五年快速发展的原因是依靠a股和港股融资。“现在我们不允许发行债券。如果股价下跌，我们必须增加股权抵押贷款。房地产企业在冬天需要大量防御性资金。”根据这一资料来源，新城的采收期为6 ~ 10个月，数量不多。

根据新城的数据，截至2019年6月30日，公司股权的市场价值约为5800亿元，其中2019年下半年的可推价值约为2200亿元。但问题是，在新城开发的许多房产都分布在三四线城市。随着货币化改革的逐步退出，三四线城市的住房市场越来越冷。据业内人士介绍，从经验来看，“虽然(新城)拿地时很便宜，但一般是三个。四层城市的房子要卖完，还要卖很多年。”

为了加快销售进度，增加销售回报，新城市场部正在积极组织销售计划。住房市场仍然受到严格的调控，新城的销售计划是否有效已经经受住了考验。

另一位行业分析师表示，即使新城不遭遇突发事件，它也会慢慢出售其资产，主要是因为其业务扩张速度和规模与资金供应不匹配；然而，紧急情况加剧了对其业务资金的需求，包括偿还各种期限的债务。至于公司的未来，取决于两个方面:对房地产行业的政策态度是否允许稳定增长，以及政策是否有一定的措施来限制对公司的资金供应。

危机爆发后，新城某地区的投资者曾向中国企业家表达过自己的感受:“我认为我们不能用棍子把企业打死。现在外面的声音是片面的，这是相当可怕的。我们也感到震惊，这条路还没有走完。”当我们谈到新城面临的最大危机时，他没有直接回答。“很多事情都没有定论。我现在不能告诉你。我需要等2 ~ 3个月才能看到。我们对管理层有信心，希望公司能够保持稳定。”