包租婆的苦日子来了！租售比已死 房价上涨几大动力都在衰退

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尽管租房者支付的租金并不便宜，但房主并不享受其自有资产带来的合理收入。

尽管租售比的计算方法并不严格，但租金收入越来越低却是不争的事实。

成本无法降低，综合收益无法提高，市场不再具备培育租船人的条件。

据说，房地产市场在过去两年里并没有蓬勃发展，但租赁市场一直处于持续增长的状态。

据相关数据显示，到2030年，租赁人口预计将达到2.48亿，租赁市场正在增长，租金增长将自然上升。

虽然各地都推出了社会保障性质的廉租房，但享受这种福利的人很少。

对于租房者来说，房租的上涨直接影响到生活质量。

可以合理地说，租金只占收入的不到30%。但事实上，北京、上海、深圳和其他城市的租金占收入的30%以上。

我努力工作挣钱，他们中的许多人都付了房租。难怪北票近年来对自嘲做出了最大的贡献，那就是帮助地主在首都提供住房。

因此，许多租房者可能想“不付房租就当房客住。”毕竟，在电影和电视剧中，租来的女人是那种坐在数不清的房子里，可以住在所有人都够不着的豪华护城河里的人。

在短视频平台上，活跃的“租船人”和“租船人”也迎合了公众的向往。几乎每一个视频都能获得成千上万的阅读和赞美，而每一个赞美的背后都是一个渴望成为“租船人”的灵魂。

然而，靠收房租谋生真的是谎言吗？

一个星期天的下午

中国人一直把战时藏金和和平购买土地视为一种标准。

只要没有战争，所有的财富都在土地上，总会有收入。然而，今天的房地产不是这样。

虽然房产是稳定的，而且有大量的需求人口，但是房主的收入并没有随着需求的增加而增加，也没有随着租金的增加而增加。

租金收入正在减少。

一个房东向我抱怨她收房租的生活不令人满意。

这对夫妇在一线城市辛苦工作了半辈子，终于安定下来。除了自住的房子，他们还在前年为他们在外环的父母准备了一个套房。

我本来打算让我家乡的父母来享受这份快乐，但是我年迈的父母不适应北方的天气和生活。在过去的两年里，他们只在那栋房子里住了不到三个月。

因此，为父母准备的房产只能在空.长期购买为了减轻两套房的高按揭压力，外环的房子必须租出去。

当房子被租出去时，发现租金收入减去物业的日取暖费所剩不多，难以支付每月的供应量。

月供超过7000元，加上当时支付的首付，该套房的收入无法与普通理财产品相比！

如果房价长期处于横向，幸运的是这套房子不会赔钱。

因此，尽管租房者支付的租金并不便宜，但房主并没有享受到自己资产带来的合理收入。

租售比已经死了

房地产不仅有租金收入，还有房价收入，这是十年来普通人能够获得的少数高回报投资项目之一。

由于房价上涨带来的收入排在第一位，房地产投资中的另一个概念租金回报率被忽略了。

根据国际标准，租售比的正常范围应该在1: 200到1: 300之间。这一比例意味着，如果房子是以目前的租金出租的，购买价格可以在200到300个月内收回，买房子是值得的。

以最低价值计算，租金回报率应该在3.3%以上。

然而，按照这个标准，中国各级城市的租售比却远非如此！

▲2019年上半年等级城市的租售比

如此低的租金回报率是租金还是房价的问题？

举个具体的例子，北京的一栋房子已经从2008年的总价100万元，年租金3.5万元，变成了总价800万元，年租金12万元。

尽管具体的价值和时间可能有所不同，但这并不影响最终的结论——近年来不断上涨的房价已经让房租远远落在了后面。

这种怪异的租售比长期存在于没有房产税、持有房产成本低、租赁市场长期快速城市化等因素中。

尽管租售比的计算方法并不严格，但租金收入越来越低却是不争的事实。

今年第二季度，受毕业季节支撑的50个城市的租金收益率仅为2.3%，较上月下降3%，较去年同期下降10%。

今年第三季度，租金回报率仍在下降。与二线城市和三线城市相比，一线城市的出租率更差。

在一线城市中，北京和深圳的租售比最低，租金回报率为1.8%；上海的租售比最高，租金回报率为2.0%；

在一线城市中，广州的租金和房价最低，租金回报率为1.8%。四个城市的租金回报率不高于2%。

很难见到一个特许的女人

当然，仅仅因为租金回报率长期较低，而且租金持续下降，并不意味着所有“租房者”都过得很艰难。

那些早早买了房子的“特许妇女”过着幸福的生活。

从2004年到2008年，房价上涨了60%至100%，然后在2013年和2016年见顶。

根据房价和租金变化的数据以及我们身边的例子，不难发现，在2013年之前购买房屋的人仍然可以通过收取租金来赚钱，而在2013-2015年期间购买房屋的人则被出租出去，在大多数情况下，他们不赚也不亏。

然而，如果2016年购买的房产后来被租出去，那将是非常令人沮丧的。许多业主表示，买了一些理财产品后出售也是租金的2倍左右。他们保留它的原因是他们希望在未来重新赢得一场比赛。

过去，房价收入是业主忍受低租金收益的主要原因。

然而，房价上涨的主要驱动力，如城市化红利、人口增长和住房改革，都在下降。未来，房屋的属性只会向生活靠拢，上升的可能性很小。

与此同时，不利于租金的因素正在扩大。

虽然文章开头提到租赁市场的需求在增加，但需求的转折点很可能会跟随人口的转折点。

自20世纪90年代以来，中国的出生率急剧下降，今年的出生人口预计在1100万左右，比去年减少了约30%。

在过去的40年里，中国的死亡人数迅速增加，2019年很有可能超过1000万。许多专家预测，中国人口增长的拐点将出现在2025年至2030年之间，总人口的减少将不可避免地影响租房者的总人数。

随着人口进入负增长，城市化即将结束，需求增量将越来越小。

对于房东来说，最害怕的事情就是空买房。为了避免空购房期的延长，许多房东会降低租金。

这对前期购房的业主影响不大，但对后期购房的业主来说，收入会进一步压缩。

此外，目前的房价基础已经基本形成，房地产市场的调控不会改变这种局面(防止大起大落)。由于房价基数较高，杠杆自然不会很小。

因此，对于未来购房的业主来说，成本不能降低，综合收益也不能提高。市场不再具备饲养租户的条件，生活的风景只存在于短片中。