“大考”将至 房企TOP 10格局生变

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离2020年只剩26天了，房地产企业的座位争议越来越激烈。

11月30日，嘉里发布的2019年1-11月房屋销售100强榜单显示，前10大房屋阵营发生了微妙的变化:融创依靠全国营销和价格战，1-11月在股权和交易量销售排行榜上超越万科，首次进入前3名；志在“重返前十”的世茂超越龙湖，在交易、规模和股本三个方面进入前十。

此前，三大房地产公司总裁预测，五年后，中国十大房地产开发商将占总销售额的40%左右，而房地产行业的上限已经出现，新房总销售额将保持在15万亿元左右。

没有人想落后，但在年底，房地产企业没有多少时间来冲刺自己的业绩。

据凯瑞介绍，目前整体市场占有率仍处于较低水平，重点城市的营业额分别下降了12%和1%，市场下行压力仍较大。

“公司提前50天在年底进入冲刺状态，周末是开放的。营销网点人均销售指标为6套，非营销网点人均销售指标为2套。”一位前30名房地产公司的内部人士告诉本刊记者:五面财经说，公司在年底面临很大的还钱压力，但现在市场相当黯淡，很难实现目标。

到了年底，这个席位就“被抹杀”了

在年终规模竞赛中，大型住宅企业的整体表现相对较为突出。

根据嘉里的数据，11月份，20家排名前30位的房地产企业的月度表现逐月上升。其中，碧桂园11月份实现了860亿元的全规模销售额，以7515.4亿元的成绩位居全规模业绩榜第一，领先第二胎恒大1660.6亿元，基本锁定年度销售桂冠。

此前，得益于“金九银十”的全国项目降价促销活动，恒大在9月和10月连续刷新月度销售记录，分别达到831.1亿元和903亿元，并在1-10月全面超越万科，成为第二名。尽管11月份的销售额放缓至420亿元，但排名保持不变。

然而，前三名有一些戏剧性的东西要看。

11月，万科在股权金额和交易金额排行榜上排名第四，首次跌出前三名。融创以每月665.1亿元的强劲表现取而代之，销售额首次超过5000亿元，排名第三。这是融创和万科第一次交换排名。

在今年的半年度业绩会议上，融创集团董事长孙宏斌也对排名下降做出了回应:“第五名也很好，力争在下半年保持第五名。”五个月后，融创不仅超越保利，还实现了与万科的排名互换。

▲2019年1月至11月，中国房地产企业销售额排名前十。凯瑞的照片。

难怪在最近的收购大会上，孙宏斌对与云南城头集团152.69亿元的并购相当放松。“我们每月收到500亿或600亿元现金，用100亿元买一件东西有什么困难？没有困难。”

在争夺前10名的竞争中，世茂跃居前10名，在柯睿交易量、全量和股本总额三大榜单中均超过龙虎。然而，龙湖仅排在股权金额的前10位，与华润置地的差距只有1000万元。

目前，排名第八的新城控股与这三家房地产企业的差距超过100亿元，保持着很大的优势。然而，截至今年11月，世茂、华润和龙湖三家公司的总资产分别为2277.3亿元、2261亿元和2227.3亿元，缺口不到100亿元。

这也意味着在今年剩下的一个月里，世茂、华润和龙湖中的一家将被挤出年度前十名。

值得一提的是，世茂在“双十一”期间在全国各地推出了“摇房子节”，销量大幅增长。11月份，销售额达到305亿元，比上个月增长31.2%。相比之下，华润置地和龙湖11月份的销售额分别为255.7亿元和210.8亿元，分别比上个月增长1.6%和-21.9%。如果世茂能保持这一势头，它可能会如愿重返前十。

总体而言，11月份，前10名房地产企业中有7家的销售业绩环比增长，其中万科、绿地、世茂的销售增长率均超过20%，而恒大、保利、新城的销售增长率呈下降趋势。

在前20名中，华夏幸福和忠良暂时分别排在第19和第20位，总规模分别为1351亿元和1310亿元，领先R&F、郑融和荣信不足100亿元，这一区间的竞争也很激烈。

此外，大型房地产企业中最大的落后者是受资金链困扰的泰和集团。截至今年11月，太和仅实现销售689.2亿元，目标完成率不到50%；表现排名第42位，而去年同期为第21位。

最后一个博客？

事实上，在此前的“金九银十”中，房企已经进行了一轮“量价”，并取得了一定的成绩。

根据国家统计局发布的数据，今年10月份，一、二、三线城市的新房和二手房销售价格均有所下降；在另外17个城市，房价逐月下降，而且这个数字连续三个月持续上升。结合之前发布的销售数据，中国商品房销售面积在头10个月首次出现正增长，这一轮降价和房企成交量的结果凸显出来。

然而，销售额的上升并没有缓解房地产企业的财务状况。数据显示，今年前十个月，房企资本金达到14.5亿元，同比增长7.0%，增速在9月份短暂上升后再次回落。

“目前，在市场上，住房企业已经达到前100名，前10名和前100亿俱乐部，他们背后都是规模，从而降低融资困难。”一位排名前五的房地产营销人员告诉本刊记者:五面财经，大多数银行的房地产开发贷款只对规模超过1000亿的房地产企业开放，这也是今年许多小房企打雷、资金无法转移的原因。

显然，楼市调控仍在升级，融资平台大幅萎缩，偿债高峰即将出现，房地产企业的财务压力确实有所缓解。

根据恒大研究院的报告，从2019年到2021年，房企逐渐迎来了偿债高峰期。从支付规模来看，这三年的到期债务分别为6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

▲住房企业主要生息债务余额及未来每年的到期规模。来自恒大研究院的图片。

抓销售促付款已成为房地产企业更好抵御市场下行风险的利器。离年终绩效考核还有不到一个月的时间，急着收钱更是迫在眉睫。万科、恒大、R&F、融创、雅居乐等房企都在营销全体员工，以加速集合。

“现在我必须在周末打卡上班，在工作日做自己的工作，在周末拜访客户。例如，财务部与银行的关系很好，所以有必要去银行进行团购。如果没有客人，估计你会发传单拉顾客。”上述前30家房地产企业的内部人士这样描述目前的工作状态。

一位知情人士透露，当一家排名前10的房地产企业在年底冲刺时，为了实现公司发布的目标，每个人都必须集资购买自己公司的房子，然后几个月后没有理由退房，钱被追回。

上述五大房地产企业的营销人员也对《五面财经》(身份证号:五面财经)表示，由于市场压力和支付要求，公司年底面向全民营销，非业务部门员工也有走访指标，支付时间也有严格要求。

为了交出一份好的业绩清单，房地产企业也是诡计多端。

据业内人士引述的《第一财经新闻》报道，“现在，房企负责人将未取得预售许可证的项目提前交给中介或出资人进行承销，但要求他们提前还款，这样才能算作今年的销售业绩。”

据绵财介绍，一家1000亿的房企推出了员工购房政策，让员工可以享受第一套优惠购房价格，房价可以从员工的年终奖中扣除。此外，他们还享有更名的机会，员工的优惠折扣可以在更名后保留。

“在员工支付定金并签署合同后，公司的账户显示该案件已被出售。这不是一个真正的房子购买，但实际上房子是没有准备在房屋委员会。”对此，一位业内人士表示。

12月1日，中国手指学会2019年11月发布的“100个城市价格指数”显示，全国100个城市新建住房平均价格环比上涨0.21%，涨幅仍处于较低水平。在100个城市中，房价环比上涨的城市数量减少了7个，房价环比下跌的城市数量增加了8个，房价环比下跌超过1%(含)的城市数量比上个月增加了1个。

“这一数据证实，目前房地产市场的降温态势仍在继续，而且有进一步下滑的可能。”易居研究院智库中心研究主任严跃进评论说，一方面，市场预期的下降导致房价再次下跌，另一方面，年底房企集中力量进行降价促销。

目前，冲刺一年仍然是房地产企业的重中之重。

“总体而言，今年大型房企的目标完成情况相对乐观。通过12月的降价促销，业绩将继续提升，完成最后冲刺的问题不大。”严跃进指出，此时此刻，房企有必要通过全国范围的营销来取得更大的成绩，尤其是为明年的销售做好准备。