光大宏观：“旧改”能抵消棚改对投资拖累吗？今年难，未来可以

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“旧变”到什么？针对旧社区存在的诸多问题，如管线多、立面脱落、停车拥堵、电梯缺乏、物业落后等。，旧社区改造的内容可分为三类:一是基本配套设施，如水、电、气、道路等。，都是有保证的。市政设施维护完善；二是基础设施升级，如建设公共活动场馆、停车场和物业；第三，完善公共服务内容，如养老、养老、便利店等。“旧改革”是在2015年中央城市工作会议上提出的，经过16年的完善，在17年中启动了15个试点项目。经过19年的两会，中央政府和各部委逐渐加强了他们的声明，否则它将成为未来基础设施建设的新亮点。

“旧改革”的规模有多大？中国旧住宅区的建筑面积约为40亿平方米。结合试点城市规划单位的投资，我们估计中国用于“基本保护”的“旧房改造”投资约为1.1万亿元。与此同时，安装电梯的政策最近已在各地大力推行。结合全国户数和单位电梯成本，我们估计“升级”和“老改造”的投资约为2.1万亿元。“旧改”总规模可能达到3.2万亿元。根据约5年的投资周期，年投资约为6400亿元，预计固定资产投资增长率将提高约1个百分点。

“旧改革”基金从何而来？试点城市资金来源的基本原则是:(1)社区红线外市政配套设施改造费用原则上由财政承担；社区内公共部位的改造费用由政府、管线单位、原产权单位和居民共同出资。目前，财政支出是基本“旧制”中最重要的资金来源；在电梯升级的“老改革”中，居民自己支付更多。在引入社会资本模式方面，试点城市有所创新，如采用ppp、bot等新的融资方式，甚至实行“同权租售”模式。政府与社会基金的合作还体现在政府经常补贴承包企业，鼓励企业提供资金，搞好项目，互惠互利。

哪些行业将从旧的改革中受益？“旧改革”使电梯、建筑材料和汽车工业受益。增加电梯和重建停车场是“旧制”的迫切需要。许多城市已经出台了安装电梯的补贴政策。北京的“代建租赁”模式、上海的“6+1”模式和广州的“电梯托管”家政模式在电梯行业有着巨大的潜力。停车场经过密集改造后，可能会带动汽车消费和汽车制造。与此同时，与“旧改革”相关的基础设施使建筑材料的许多子部门受益。

“旧改革”能抵消棚改带来的投资阻力吗？今年很艰难，但未来可以。我们预计2019年棚改投资将比2018年减少7000亿元，预计2020年将继续减少1400亿元。今年是“老改革”全面推进的第一年，经验模式和资金渠道仍在探索之中。“老改革”的投资额今年可能达不到年均6400亿元，但在此之后，“老改革”可以抵消棚改的投资阻力。

文本

1、“旧变”到什么？

旧社区有许多问题。由于历史规划、历史悠久等原因，旧住宅区存在诸多问题，如管线众多、立面脱落、停车拥堵、电梯缺乏、物业管理落后等，给人“脏乱”的印象。鉴于这些问题，旧住宅区改造的内容可分为三类:一是基本配套设施，如维护和改善与居民生活直接相关的水、电、气、道路等市政基础设施，以及垃圾分类和北方供暖。设施改造和电梯安装等。；二是基础设施升级，包括建设公共活动场所，在条件允许的地方建设停车场、活动室和产权房；第三，改善公共服务的内容，包括诸如为老年人提供服务、照顾年轻人、文化室、医疗保健、助餐、家政、快递、便利店和便利店等设施。(表1)

今年，中央政府的态度得到了加强，地方政策得到了大力推行。自2015年中央城市工作会议提出旧住宅区改造以来，2016年对其进行了完善，住房和城乡建设部于2017年启动了15个试点城市。2019年3月，《政府工作报告》再次强调要大力改造和提升旧城区的配套设施和服务。4月，财政部、住房和城乡建设部、国家发展改革委联合下发了《关于做好2019年旧住宅小区改造工作的通知》，提出通过居民合理分摊、单位投资、市场运作、财政奖励和补贴等方式分担改造费用。作为一项保护民生、稳定投资、刺激内需的政策，“旧房改造”备受关注。在6月份的国务院常务会议和7月初的新政策吹风会上，进一步明确了“老改革”的四个工作重点和三个转变内容。随着中央政府的声明和决策安排，各省市也做出了回应，自2017年以来，地方“旧制改革”政策得到了大力推行。(表2-3)

2.“旧改革”的规模有多大？

住房和城乡建设部标准与指标司司长倪江波今年5月介绍说，根据初步统计，中国有近16万个旧社区，涉及4200多万居民，建筑面积约40亿平方米。在一些省市的“旧改”政策文件中，公布了预计的改造面积和投资金额，以及2018年“旧改”工作完成情况的数据。我们根据现有和计划的数据估算单位面积的投资，并结合住房和城乡建设部的改造面积计算整体“旧房改造”规模。

发达地区“旧房”投资高于其他城市。自2018年以来，一些省市出台了旧社区改造计划。根据《河北省旧社区改造三年行动计划(2018-2020年)》和安徽省《关于2019年城市旧社区细化改造规划的通知》，可以计算出两省“旧改造”单元的计划投资额分别约为168.7元/平方米和138.6元/平方米(表4)，安徽省的平均改造投资为138.6元/平方米，但各城市的平均改造投资差异较大。表5显示合肥市旧住宅区改造的单位投资高达645元/平方米。广州市旧住宅小区改造文件中没有说明预计投资金额，但2019年6月招标的广州市花都区永发小区等6个旧住宅小区的微改造项目招标文件显示，预计总投资为6115万元，改造面积为27.3万平方米，单位投资为224元/平方米。与河北省和安徽省的平均单位投资相比，省会城市广州和合肥的单位投资明显较高，表明经济发达地区和城市线水平较高的城市的单位投资可能远远高于省级平均水平。

全国基本旧住宅区改造市场规模约为1.1万亿元。根据现有省市，平均单位投资为每平方米231元(表4)。考虑到大多数经济实力较强的省份还没有进入预测基准，在计算全国单位投资时，我们假设平均值为1.2倍，即每平方米277元。由于中国规划的改造面积约为40亿平方米，据估计，目前中国的“旧房改造”投资约为11087亿元。考虑到装修项目的价格和附加金额难以计算，这里的计算可能比较保守。

如果在旧住宅区安装电梯，投资规模将显著扩大。大部分地区旧住宅区改造政策出台后，多层住宅建筑增加电梯的方法和实施方案将另行出台，但增加电梯的成本较高，导致投资增加。根据《北京市2017年旧住宅小区改造经济指标》，每台电梯土建安装总费用为89.7万元，沈阳[2]和上海[3]每台电梯土建安装预计费用约为60-90万元。据估计，每户平均5层，每层3户，每部电梯土建施工安装费用估计为75万元，中国4200万家庭需要安装280万部电梯，总投资为2.1万亿元。

基本旧住宅区改造和电梯安装总投资规模将达到3.2万亿元，再加上其他基础设施升级和服务改善改造，接近国务院参事周宝兴估计的中国城镇需要综合改造的旧住宅区总投资4万亿元。自2018年以来，区域"旧改革"计划得到大力推行，大多数规划时间为3至5年。据估计，“旧改”的过渡期将在未来5年，每年新增投资约6400亿元，预计固定资产投资将增加约1个百分点。

3.钱从哪里来？

2017年7月，住房和城乡建设部宣布，将在15个城市开展旧住宅区改造试点项目[5]。试点城市已发布相关意见和实施计划，将于2018年开展试点。试点城市资金来源的基本原则是:(1)社区红线外市政配套设施改造费用原则上由财政承担；社区内公共部位的改造费用由政府、管线单位、原产权单位和居民共同出资(表6)。具体而言，资金来源如下:

1)财政资金。中央预算中的相关资金(保障性住房项目等))，资金由市、区政府按比例筹集。

2)管道单位投资。管道搬迁改造费用由各管道单位承担，水、电、气(热)、通信、有线电视等特许经营单位的资金由地方财政奖励补充。

3)居民贡献。改造户的部分费用或个人承诺、个人捐赠等。，鼓励居民参与社区改造。

4)原产权单位出资。40%的维修资金和60%的房改发展资金的余额可以折算成维修资金。

5)其他符合要求的资金(节能改造、养老、体育、文化等)。)，如专业机构和社会资本。

目前，财政支出是“旧制改革”的主要资金来源。以河北省为例，全省旧住宅区改造总任务为三年，共129.6亿元[6](图1)，计划来自财政、社会和居民个人。社会筹集资金约11.7亿元，其中市政特许经营单位可筹集资金约6.5亿元，主要承担地下管网改造和水、电、气、热、信息的管线布置；社区原有产权单位可筹集约5.2亿元，主要负责“三资一业”分离社区的改造。居民可筹集约5.6亿元，主要用于屋顶、走廊和单元门禁等建筑的改造。其余112.3亿元由市、县政府筹集，主要负责安全设施、住宅功能改善、旧住宅小区环境改善等改造项目，占87%(图2)。另一个例子是淄博市在2016年和2017年的“旧改”投资，为13.2亿元，其中市财政投资3.2亿元，区县投资6.6亿元[7]，占总投资的74%。

居民的自养更多地体现在社区内部的改造，这实际上关系到居民的个人利益，如安装电梯、物业管理等。坚持谁受益谁贡献的原则。在试点城市中，湖北省宜昌市西陵区2018年的面积约为7.09万平方米，居民和社会投资近1000万元，占总投资的20%以上[8]。2018年10月，宁波市出台了《中心城区旧住宅区物业服务收费指导意见》，确定了最低收费标准。宁波海曙区22个住宅小区的物业管理已经完成了提高质量、提高价格的工作[9]。

在引入社会资本模式方面，试点城市有一些创新的方式，包括bot和ppp。广州市恩宁路项目是广州市第一个探索bot模式(建设-运营-移交)的社区微改造项目。由于广州有其特殊的历史和旅游资源，“老街改造”的方向是在小巷中引入新的产业或替代现有产业，这在未来将会有可观的现金流和现金收入。bot模式不仅解决了融资问题，而且成熟的企业管理体制和管理手段可以补充政府的优势。山东省淄博市张店区综合改造项目采用ppp项目融资模式和rot(重组-运营-移交)模式[11]。2017年，首个停车场ppp资产证券化项目获批，abs以停车场收费权为标的[12]。在未来的旧住宅区改造中，停车场的建设和改造将是一个重要的投资项目。在严格控制风险的前提下，ppp和bot是可能的融资方式。此外，宁波还创新性地支持投资者购买零星的C级和D级危房，对其进行翻新和加固，安装电梯，然后向社会出租和出售代际家庭住房[14]或实行“同等权利出租和出售”的模式[15]。

政府与社会资金的合作也体现在政府补贴承包企业，鼓励企业提供资金，搞好项目，互惠互利。这在提升物业服务方面尤为明显。

2015年7月，山东省住房和城乡建设厅会同省发改委、省财政厅等单位发布了《关于推进山东省旧住宅小区改造和物业管理的意见》。2017年，发布了《山东省旧住宅小区更新改造指导意见(试行)》，支持房地产企业通过政府投资、财政补贴、合理定价和商业激励等多种政策接管旧住宅小区。

根据《意见》，按每月每平方米0.2-0.4元的标准，对接管旧住宅区的骨干物业企业给予专项补贴。山东省政府对物业管理企业的激励措施包括:

规模经营激励:以街道办事处或社区居委会为单位，将辖区内旧住宅区的物业管理进行整体打包，确定一家骨干物业企业接管，通过规模经营降低成本。

特许经营权激励:在物业管理区域内(不含政府投资的市政道路和公共设施)发布广告的权利、设置和运营便民服务亭的权利、收取停车费的权利、租用快速智能储物柜(物流自助设施)的权利，将给予相关物业企业，以弥补物业收费的不足。

扩大经营激励:允许物业公司在法律法规范围内独立提供家政、维修、安装、代老年人买卖、小餐桌等便利服务。

后续业务奖励:对于自愿承接旧住宅区5万平方米以上建筑面积并签订3年以上物业服务合同的骨干物业企业，今后参与物业项目投标时，其总评标分数将自动提高10%。

宁波市奉化区在楼宇智能门禁系统改造计划中，规定政府投融资平台承担总成本的25%，街道承担25%，第三方承担50%。同时，承担资本“大头”的第三方公司可以获得每栋楼门上0.5平方米指定广告空间的10年经营权。

湖北省宜昌市西陵区住建局(物业办)推动完善物业公司信用评估体系，建立老社区居委会与物业公司双向选择平台，推动建立长效管理机制。

充分利用专项资金。河北省旧住宅区改造三年规划提出，对符合住房公积金和住宅专项维修资金范围的改造项目，要充分利用专项资金。2019年9月17日，财政部、住房和城乡建设部发布了《关于印发；中央政府城镇保障性安居工程专项资金管理办法；在《中华人民共和国通知》中，中央政府城镇保障性安居工程专项资金不仅支持旧住宅区的水、气等公共服务设施改造，还首次将电梯费用纳入支持范围。

根据我们上面的估算，基本“旧房改造”的年投资约为2200亿元，电梯改造的年投资约为4200亿元。从以上试点经验和规划可以预计，“旧改”基金各部分的出资额约为(表7):

财政支出:在工棚改革的资金来源中，psl支持的政策性银行贷款始终占70%以上，而财政支持仅占10%(图3)。与此同时，2018年，棚改专项债务有所创新，约占20%。相比之下，“旧改革”的主要资金来源是财政支持。2019年4月15日，财政部明确通知，2019年棚改计划从预计的450万套大幅减少到285万套，比2018年下降50.86%。据估计，国家公共财政支出中住房保障支出中用于分房改革的财政支持金额也将减半(图4)，其他保障性住房项目支出的90%将用于“旧房改造”。由于住房保障财政支出始终占国家财政支出的3%左右(图5)，过去两年国家财政支出同比增长8.2%，而今年1-8月国家一般公共预算支出同比增长8.8%，预计同比增长9%，因此“老改革”有望得到2000亿元财政支出的支持。目前电梯补贴的比例约为25%(表8)，预计未来将增加到30%，因此每年电梯补贴约为1260亿元(4200亿元*30%)，其余740亿元可用于基本的“旧改”投资。

居民自筹:在基本“旧改”方面，我们假设西陵区改造为标准，居民自筹资金约占20%，预计居民年自筹资金将达到440亿元。目前，中国有4200万家庭需要参加“旧改”，每户每年的投资约为1048元。对于电梯等升级，假设居民将贡献约50%，这可以提供约2100亿元。

水、电等特许单位和原产权单位出资:水、电等特许单位和原产权单位出资一般出现在基本的“旧房改造”中。在河北省旧住宅区改造计划中，水、电等特许经营单位和原产权单位的出资比例分别为5%和4%，因此预计该资金在全国每年的总额约为198亿元。此前，国务院参事仇保兴指出，我国各级财政和房管局的账户中还有约5000亿元的住房公共维修资金[16]。如果这一基金能够重新焕发活力，将为旧制改革带来大量的资金来源，也将大大缓解居民自筹资金的压力。

政府与社会资金的整合:试点城市政府与社会资金的一些整合方式表明，ppp和bot可能是融资方式，政府与社会资金的整合项目将成为未来资金来源的另一个支柱。据估计，这些合作项目将产生134亿元用于基础“老改革”，840亿元用于升级“老改革”。

Psl和特殊债务:自2018年以来，棚改中psl的新金额一直处于较低水平(图6)，psl逐渐被特殊债务所取代，这表明psl不太可能继续用于“旧改革”。在特殊债券方面，特殊债券通常用于高收益的政府项目，因此具有可靠预期收入的“老改”项目，如停车场和业务升级，将来可能会得到特殊债券的支持。

4.投资有多大？

哪些行业将受益？

安装电梯的投资很大，这是一些居民的刚性需求。今年下半年，许多城市大力推行电梯安装补贴政策(表8)。在北京、上海、南京、深圳等地，安装的前提由原来的完全同意改为“三分之二居民同意”。对于电梯改造，主要城市有以下模式:

北京有三种模式:一是“代建租赁”模式，业主委托第三方作为实施主体，负责支付电梯安装及后续维护费用。业主按月或按年支付使用费，部分内置电梯采用“常驻申请、免费安装、有偿使用”的“代建租赁”模式；二是产权单位或集体投资安装方式；第三，业主自建方式委托第三方实施安装和后续维护，费用由业主商定和分摊。业主可以选择多种支付方式，包括购买方式、租赁方式和信用卡方式。

上海试行了所谓的“6+1模式”[17]，即由开发商出资将原6层楼的顶层覆盖一层，并将销售附加楼层房屋的收入用于补贴电梯安装和预维护费用，业主只需支付电梯运行费。

自2019年起，广州在越秀区将“电梯托管”管家模式推广至全市各区[18]，并委托推荐的电梯托管物业公司进行管理。引入电梯托管管家服务后，旧楼配备了有物业管理的电梯来寻找物业管理，而没有物业管理的电梯来寻找托管，为市民增加了一个可选的渠道，实现了从施工、安装到后续管理的全过程服务。今年下半年，广州将出台首个地方标准，规范现有住宅楼电梯安装的合同模式。

然而，目前安装电梯的补贴还不够大。成都在2015年发布了相关政策，但两年多过去了，没有人申请，也没有人关心[19]。现有建筑大多为6层建筑。因为公平，高层建筑需要支付更多，而低层建筑需要支付更少。电梯的价格是60-80万英镑。政府补贴20万后，剩余的费用由2-6层按1-2-2-2-3的比例分摊。假设一楼有两户，六楼的居民一次要花7万元，还是比较高的。总的来说，电梯安装工程已经在很多城市开展，市场潜力很大。

“老改革”要解决的主要问题之一是停车场的改造。通过引入集约停车模式，可以利用社区中的边缘区域，停车场问题的解决可以带动汽车消费和汽车制造。海淀区出台激励措施，鼓励社会力量建设停车设施，对新建停车场给予一定的财政补贴。利用居住区内及周边地区挖掘潜力建设平面停车位，奖励和补贴标准为2000元/停车位[20]。居住区内及周边应设置立体停车设备，根据设备类别，财政奖励补贴标准为每车位5000元至15000元。宁波的做法是增加整合和利用低效率的零星分散的土地，如角落土地，花卉切割土地和旧住宅区周围的三明治土地。

与此同时，巨大的“旧改革”将促进对建筑材料的需求，并有利于建筑材料行业。根据《河北省旧住宅小区改造技术导则》和《北京市旧住宅小区综合改造技术经济指标》，旧住宅小区改造包括安全问题改造、住宅功能升级和环境整治三个方面。其中，对水泥、涂料、防水材料和管道等建筑材料的需求很大。

5.它会被工棚改革的投资拖垮吗？

棚改通过实物安置的直接渠道和货币化安置的间接渠道影响投资。在工棚改造的实物安置中，政府直接资助新建房屋，这直接刺激了房地产投资。在棚改货币化安置中，被拆迁户用安置款购房，直接带动商品房销售，间接带动房地产投资。

货币化安置率测算:据住房和城乡建设部统计，2013-2016年棚改货币化安置率分别为7.9%、9%、29.9%和48.5%。2017年，预计货币化安置比例将达到60%。2018年10月，国务院提出严禁借工棚改革之名盲目借钱，并要求因地制宜调整完善货币化安置政策。商品住房存量不足、房价上涨压力大的市县应取消货币化安置优惠政策。然而，在18年里，为发展提供资金的公共服务部门的财政支持棚改革达到约7000亿，这仍然比前一年有所增加。据估计，18年的货币化安置率约为55%，介于16至17年之间。2018年10月，住房和城乡建设部座谈会指出，为因地制宜推进棚改货币化，19年来棚改货币化将以专项债券为主，政府购买棚改服务模式将被取消，这意味着政府安置资金货币化受到很大限制，棚改货币化比例预计将大幅下降。假设19年的货币化安置率在中性情景下为30%，在悲观情景下为10%，在乐观情景下为50%。

货币化安置住房购买率测算:根据西南财经大学中国家庭金融调查数据，2013年至2017年，仅有20.4%的棚内货币化安置家庭购买了新房，仅占所有购房家庭的4.1%。然而，其余80%的家庭没有购买住房，因为他们现有的住房或补偿不足。相反，他们使用货币安置基金来增加金融资产、从事商业、消费或偿还债务。

货币化及实物安置19年平均投资估算:智研咨询《2017-2022年中国棚改货币化市场专项调查及投资策略报告》指出，货币补偿约为周边市场价格的1.3倍，同时货币安置隐含地支付了比实物安置更高的土地成本。总的来说，假定货币安置的平均投资是实物安置的1.3倍。根据2018年棚改完成投资及货币化安置率，预计2018年实物安置套平均投资为46.9万元/套。

19年棚改总投资估算:假设2019年实物安置平均投资与2018年持平，在中性条件下，2019年棚改投资约为1.04万亿元，比2018年减少7000亿元(表9)，固定资产投资将下降1.1个百分点。

2020年棚改总投资估算:仍假设2020年实物安置平均投资与2018年持平，2019年基础上实施的棚改数量将继续缩减20%，货币化安置比例将继续降至20%。据估计，在中性条件下，2020年棚改投资约为9000亿元，预计将继续拖累固定资产投资0.2个百分点。

根据以前对“旧改”规模的计算，预计明年投资将达到6400亿元。但是，考虑到今年许多省市都在加紧出台相关政策，试点经验没有得到充分总结和推广，财政资金支持渠道还没有形成，今年“老改革”的投入可能达不到年平均投入。这里估计棚改每年缩水约7000亿元，所以今年的“老改造”项目很难弥补棚改的投资拖累，但明年可能可以弥补。

[1]全国委员会将部署旧城社区改造:这将影响数亿居民，这不仅将稳定投资，还将促进消费

21 jingi/2019/6-20/4 mdeznzlfmtq 5 mze 4 MW

[2]旧住宅电梯安装改造市场可以期待相关厂商忙于布局，抢占先机。《证券日报》zqrb/finance/hangyidongtai/2019-08-09/A1565299848829

[3]如何挖掘1万亿旧住宅区改造的利润，空，21世纪经济报道，2019年8月17日

[4]“旧改革”的帷幕已经拉开，亿万人民受益。政府网站gov:8080/正册/2019-07/18/content _ 5410733

5广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花和宁波

[6]河北省出台旧社区改造行动计划，中国政府网

gov/Xinwen/2018-10/15/content _ 5330770

[7]淄博:王陆旧住宅小区改造取得显著成效

zibo.sdnews/xwzx/201810/t20181018_2460452

[8]根据19年投资5000亿元的老改革计划，缺乏18年总投资的数据。zjw.yichang.gov/content-55807-976434-1,宜昌市政府网旧住宅小区改造中的“西陵经验”

[9]《浙江日报》宁波旧住宅小区改造试点纪实

ZJ . news . 163/19/0922/10/EPM 2027 e 04098 fcb

[10]广州市恩宁路二期改造计划是首个公开改造凤凰网齐鲁街示范路段

gd.ifeng/a/20181115/7028858_0.shtml

[11]凤凰网张店区旧住宅小区综合改造ppp项目

gd.ifeng/a/20181115/7028858_0.shtml

[12] AVIC信托推动了ppp资产证券化项目在中国的第一个单一停车场，以及金融业

trust.jrj/2017/08/04072122842879.shtml

[13]危房改造主要包括丙类危房的维修加固和丁类危房的拆除重建。丙类的宏观特征是:基础仍然稳定；大多数承重构件或抗侧力构件有裂缝，有些有明显的裂缝；许多结构连接受损，一些非承重构件严重受损。经鉴定和加固后可继续使用。D级的宏观表征是:对地基的破坏；大多数承重构件损坏严重，结构和连接损坏严重；整个结构的坚固性受到威胁，局部结构处于倒塌的边缘。

[14]代际家庭住宅是指一些老年人居住在一栋建筑或一个单元中，这里的老年人服务设施比社区中的其他建筑更完善

[15]宁波旧住宅小区改造创新措施网

ztnb/system/2018/12/06/030008610 . shtml

[16]参见政府网站《旧制改革的帷幕已经拉开，惠及亿万人民》，文号:8080/正册/2019-07/18/content _ 5410733

[17]《21世纪经济报道》:“花30美分乘电梯”:如何挖掘空的利润空间来改造数万亿的旧社区

21 Jing I/2019/8-17/4 nmdezodfmtuwmzm 4 NQ

[18]新华网:年内广州推出安装电梯托管管家服务标准

gd.xinhuanet/newscenter/2019-08/09/c_1124854712

[19]成都晚报:在成都旧住宅区安装电梯，争取今年“零突破”。政府将补贴10-15万英镑

sc.ifeng/a/20180329/6468158_0.shtml

[20]网易:北京多方解决停车问题老社区吃“开胃药”

dy . 163/v2/article/detail/EBS 031 re 0518 w 91 q