金九银十在即 地产再降温 房企资金链会崩吗？

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作者简介:LULU，李湛中山证券首席经济学家

截至8月30日，全国已有327家房地产开发公司在2019年宣布破产。

8月29日，据其他媒体报道，许多银行已经从窗口得到指导，从现在开始收紧房地产开发配额。与此同时，房地产信托融资也在收紧，除严格符合“424”要求的项目外，其他房地产信托项目的备案申请基本暂停。

与此同时，NDRC限制发行海外债券以替代明年到期的中长期海外债务，银监会监管供应链融资，PBOC召开银行业金融机构信贷结构调整和优化研讨会，认为房地产仍占据更多信贷资源。

住房企业的融资环境处于紧缩状态。

2019年1-7月，房地产开发资金9.98万亿元，同比增长7.0%，增速比1-6月低0.2个百分点；7月份，房地产开发资金达到1.48万亿元，同比增长5.8%。随着融资的收紧，房地产开发基金的增长主要是由销售回报推动的。此外，房地产企业寻求海外融资来偿还到期债务。

虽然目前的货币环境相对宽松，但对房地产融资的收紧控制可能会继续保持。下半年，房地产固定收益产品到期资金较大，下半年房地产信托行业到期资金达到2997.15亿元。考虑到日益紧缩的融资政策，房地产企业尤其是中低信用等级的主体面临着巨大的偿债压力，而住宅企业的资金链将成为关注的焦点。

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土地投资下降，叠加融资收紧

除了前瞻性数据外，土地投资的下降抑制了房地产投资的增长，融资的收紧和销售预期的变化也抑制了土地投资的增长率。

2019年1-7月，房地产开发完成投资72843亿元，同比增长10.6%，1-6月下降0.3个百分点，增速连续三个月下降，如图1所示。

房地产投资的增长率已经连续三个月下降。考虑到2019年以来中国土地投资疲软，预计今年第三季度土地收购的负增长将转化为新开工投资的趋势。

此外，开发商融资和销售回报的减弱也抑制了房地产投资的资金来源。今年5月以来，许多部门出台了规范房地产融资的文件，房地产开发企业的多种融资渠道收紧，进一步降低了开发商的投资预期。

前期建设转化为建设，建设支持房地产投资增长率保持在10%左右，但后期房地产投资增长势头不足。1-7月，新开工住房面积12.57亿平方米，同比增长9.5%，增速比1-6月下降0.6个百分点；1-7月，住房建筑面积79.42亿平方米，同比增长9.0%，增速比1-6月提高0.2个百分点；从1月到7月，完成住房面积为3.73亿平方米，同比下降11.3%，比1-6月下降1.4个百分点，如图2所示。

从单个月的趋势看，7月份新开工住房面积为2.02亿平方米，同比增长6.6%，增速比6月份低2.3个百分点；6月份，住房建筑面积2.19亿平方米，同比增长15.7%，增速比6月份高6.2个百分点；如图3所示，7月份完成住房面积4900万平方米，同比下降0.6%，降幅比6月份小13.4个百分点。

由于23号通知及后续的窗口指导，前期融资特别是信托融资大幅收紧，限制了土地投资的融资渠道，7月份土地投资价格有所回落。1-7月，征地面积9761万平方米，同比下降29.4%，同比下降1.9个百分点；1-7月，土地交易价格为4795亿元，同比下降27.6%。

单个月内，7月份征地面积为9761万平方米，同比下降36.8%，同比下降22.6个百分点；7月份，土地交易价格为984亿元，同比下降27.3%，降幅比6月份大15.8个百分点。在“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的调控逻辑下，前期融资收紧，地价下降，一、二、三线城市的地价在7月份均有所下降，如图6所示。

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商品房累计销售面积出现负增长

受整个房地产周期的影响，今年的销售情况不如去年，由于房地产市场调控力度加大，一市一策，房地产销售市场明显降温。1-7月，全国商品房销售面积8.88亿平方米，同比累计下降1.3%，降幅比1-6月缩小0.5个百分点；7月份，全国商品房销售达到1.2997亿平方米，同比增长1.2%，增速由负转正。商品房销售8.32万亿元，同比增长6.2%，增速比1-6月提高0.6个百分点；6月份商品房销售额为1.25万亿元，同比增长9.8%。

预计未来楼市调控不会放松，将继续实施“高频微调+一城一策”的调控。今年的房地产销售市场不如去年。在市场规模不断缩小的背景下，住宅企业的股权博弈将越来越明显。此外，一般房屋企业将在下半年增加成交量，并密切关注下半年的房地产市场销售。

就城市而言，7月份中国的房地产监管尤为严厉，一市一策监管成效显著，一二线城市的房地产市场明显降温。据中原地产研究中心统计，7月份中国房地产调控政策的数量是56倍。从2019年1月到7月，全国房地产调控政策达到307次。

7月，苏州的调控力度再次加大，洛阳的“限价订单”等。在集中调控下，前期高增长热点的增长率逐渐下降。根据30个大中城市商品房销售面积数据，7月份一线城市商品房销售294万平方米，同比增长8.12%，增速较6月份下降10.5个百分点；二线城市商品房销售816万平方米，同比增长3.05%，增速比6月份高0.43个百分点；如图9所示，三线城市商品房销售508万平方米，同比下降2%，增速比6月份低17个百分点。

在销售降温的同时，房价也在降温。一二线城市严格控制房价，一些城市提高抵押贷款利率，如图10所示。在房地产融资监管严格的背景下，全国许多地方的抵押贷款利率在经过连续调整后，最近有所回升。例如，成都第一套房贷利率至少上升了15%，第二套至少上升了20%；杭州许多银行收紧了抵押贷款额度和利率，抵押贷款利率上升了5%-10%。

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关注住宅企业的资金链

今年7月，中共中央政治局会议强调，“房地产不应被用作刺激经济的短期手段。”5月，银行信贷、信托、海外债券发行和供应链等房地产融资渠道收紧。特别是7月份以来，银监会已经指示要控制房地产信托业务的规模。国家发展和改革委员会规定，住房企业发行的海外债务只能用于替代下一年到期的中长期海外债务。银监会监管供应链融资。央行召开的银行业金融机构信贷结构调整与优化研讨会认为，房地产仍占据更多信贷资源，住房企业融资环境处于趋紧状态。

2019年1-7月，房地产开发资金9.98万亿元，同比增长7.0%，增速比1-6月低0.2个百分点；7月份，房地产开发资金达到1.48万亿元，同比增长5.8%，如图11所示。销售回报的增长为房地产开发基金的增长提供了动力。此外，在房地产融资逐步收紧的大环境下，房地产企业寻求海外融资来偿还到期债务。

在项目方面，7月份银行贷款增速放缓，住房企业自筹资金在信托融资收紧后迅速减弱。国内贷款、自筹资金和利用外资有所改善。如图12、13所示，1-7月国内贷款1.54万亿元，同比增长9.5%，增速比1-6月高1.1个百分点；利用外资61亿元，同比增长83.6%，同比增长31.8个百分点；自筹资金(主要是债券和非标准融资)3.10万亿元，同比增长2.8%，1-6月增速下降1.9个百分点；存款和预付款3.40万亿元，同比增长9.6%，1-6月增速微增0.6个百分点；个人住房抵押贷款总额为1.52万亿元，同比增长11.3%，1-6月份增幅为0.2个百分点。

自2018年以来，国内货币政策在实践中一直较为宽松。目前，调整效果仍在进一步形成和落地过程中，存贷款利率也在向下波动。

虽然目前的货币环境相对宽松，但对房地产融资的收紧控制可能会继续保持。在各种融资渠道收紧的背景下，未来房企的土地投资步伐将放缓，销售资金的回笼值得关注。今年要慎重对待房企的资金链风险，尤其是杠杆率高、周转快的民营房企。

下半年，房地产固定收益产品的到期资金相对较大，预计7月至12月将有超过4000亿元的房地产债券和abs到期。同时，房地产信托行业下半年将面临2997.15亿元的到期。