机构解读房企7月数据：分化持续 行业不确定性增加

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中国证券报(记者姜玉玲)近日，各大上市房地产企业纷纷公布7月份的销售数据和相关项目储备。相关机构也给出了最新的解释，即房地产企业的最新销售数据显示，领先的房地产企业略有增加，而尾部大幅下降，差异化持续且明显。展望后续，行业的不确定性正在增加，一些杠杆率较高的房企可能对未来融资收紧更加敏感。

根据招商局证券的最新研究报告，7月份大中型住宅企业的销售增长率有所回升，而中小型住宅企业的增长率则大幅下降。其中，一线领先房地产企业增速略有回升，而中型房地产企业增速明显回升，月度增速最高。然而，7月份中小型房地产企业和小型房地产企业的销售额平均下降了20%以上。头尾住房企业的增长率存在明显差异。

根据天丰证券的最新研究报告，根据7月份前100家房地产企业的销售情况，前50家房地产企业具有较强的弹性，而小型房地产企业的增长率有所下降。城市能源水平结构的边际分工缩小，主要位于一、二线城市的大多数住宅企业的增长率明显下降。

库存方面，在天丰证券监测的18个城市中(包括一线城市如北上广和一些二、三线城市)，7月最后一周可供销售的住宅单元总数为633，200套，去化学周期为32.9周，每月下降0.11%。截至目前，华创证券监测的15个一、二、三线城市，平均去化学化月数为8.2个月，比上个月减少0.1个月。

华创证券认为，房地产行业仍处于低库存阶段，但目前的库存增加过程预计会更加纠结。

展望后续，许多机构认为，目前的政策是紧缩的，住房企业将面临更多的不确定性。

沈万红源认为，2018年下半年以来房地产行业的下行趋势不会因为2019年上半年的反弹而改变，今年大部分企业最终将为土地的再杠杆化买单。大中型主流房企的中期业绩预计将较为平淡，结算毛利率将进入下行通道。与此同时，一些高杠杆的房地产企业可能对未来的融资紧缩更加敏感。

国信证券认为，自7月份以来，商品房和土地的交易量同比逐月大幅下降。政策方面，加大行业融资力度，提升苏州和洛阳的监管政策。预计下半年商品房销售面积仍将略有下降，而商品房价格增长率将保持小幅下降。鉴于下半年行业不确定性增加，国信证券将房地产行业评级下调至“中性”。

天丰证券认为，目前的融资和多定位政策略有收紧，坚持“无房无投机”，央行推动个人住房贷款“保持合理增长”，预计在销售结束时将面临压力。天丰证券认为，目前的政策已经很紧，但总体来说，比去年下半年要好。第三季度，总体增速可能保持稳定，预计领先和二线房地产企业将继续保持比较优势。