房企年中考业绩加剧分化，龙光等新一线房企高歌猛进

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乐居财经消息随着7月份的到来，各房地产企业开始发布上半年的销售“成绩单”。据嘉里研究中心测算，2019年上半年，在“房无投机，市有政策”主调的指引下，中国房地产市场行业整体增速较2018年明显放缓。1-6月，房地产百强企业累计股权销售规模近3.9万亿元，同比小幅增长4%。

在这个行业的基本面下，隐藏着一个有趣的结构性变化。前100家住房企业的权益额起征点为85.5亿元，起征点增长5%；前50家住房企业权益门槛为217.8亿元，门槛提高6%；但是，前20家房企的股权门槛为489.4亿元，低于去年同期。

韩毅的评估报告也给出了同样的结论:由于基数较大，领先的房地产企业增速放缓，而处于第二梯度的房地产企业则更具进取性，对规模的需求最强，业绩增长强劲。根据该机构的数据，房地产企业前30名的门槛值上升最为明显，同比增长率接近30%。

另一个有趣的现象是，资本市场几乎与房地产企业的销售增长相一致。在前30家房地产企业中，前10家房地产企业的销售增长放缓，股价整体表现普遍。然而，排名前10位和前30位之间的房地产企业却有着显著的领先销售增长，今年的股价涨幅相当引人注目。我们不妨称这类房地产企业为“新的一线房地产企业”。

新的一线房地产企业可以简单地看作是第二梯队房地产企业的高增长优秀股票。首先，这样的房地产企业具有持续业绩和高增长的能力，因为房地产行业的规模和增长逻辑永远不会改变。其次，核心区域有丰富的优质土壤储备，足以满足企业3-5年的正常发展，并具有业绩爆炸的潜力。此外，新的一线房地产企业必须有畅通的融资渠道、成熟的经营管控体系、完善的治理结构和充足的激励机制，以保障业绩的持续高速增长。

在专业投资者眼中，新建一线房企具有高成长性和高弹性的特点，具有较高的长期投资价值。从2019年以来的股价表现来看，以龙光地产(03380)和新城发展控股(01030)为代表的新一线房地产企业仍是资本市场追逐的热点，受到基金的青睐。

根据嘉里的行业排名，2019年上半年，龙光地产的销售额在200强中排名第25位，行业排名继续上升。这是龙光数年来业绩的持续高速增长。2018年，龙光地产实现销售约718亿元，同比增长65.4%，实现营业收入441.37亿元，同比增长59.4%；核心利润76.55亿元，同比增长65.7%；房地产销售毛利率为35.6%，核心净利润为17.3%，居房地产上市企业前列。

其中，龙光地产2017年和2018年的净资产收益率分别为30.6%和31.5%。在过去的八年里，只有龙光地产是净资产收益率超过20%的房地产公司。

花旗的研究报告指出，龙光地产作为粤港澳大湾区的领先目标，具有前瞻性的长期战略和核心竞争优势。超过80%的土地储备价值领先于大湾区的高增长地区。该地区土地储备价值高达5000亿元，平均土地成本低于每平方米4000元，低于平均售价的三分之一。其盈利能力长期领先于同行，这使其成为房地产行业的首选。

6月28日，《工业证券研究报告》指出，龙光的优质土地储备将继续为销售规模的增长提供动力。2019年的销售额很有可能超过年初设定的850亿元的目标；花旗曾预测，龙光未来可能会提高2019年850亿元的销售目标。