张大伟：降息5基点 11月20日后楼市会热吗？！11大趋势

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11月20日，lpr改革后迎来了第四次报价。最值得注意的是，5年的lpr历史首次减少。如果以此为基准利率，可以说(2015年10月24日中国人民银行公布的5年以上银行贷款基准利率为4.9%)，这是4年来第一次下调抵押贷款基准利率！

今天贷款市场的报价利率是:1年期贷款利率是4.15%，以前的利率是4.2%。5年以上的品种报告为4.8%，以前的值为4.85%。

首先:降息周期已经开启；

根据央行11月18日发布的公告，当天进行了1800亿元人民币的反向回购操作，时间为7天，中标率为2.5%，比之前低了5个基点。此前的一年期多边基金利率下调是自2016年6月以来的首次，7天期央行反向回购利率下调是自2015年10月以来的首次。

对于房地产市场来说，影响最大的政策是利率政策，而一年期的lpr主要是企业贷款成本，而五年期的lpr基本上代表了抵押贷款利率的走势。五年期贷款利率的降低代表着抵押贷款利率的下调。

对买家来说，5年的lpr降低只是一个开始。30年内每月平均贷款100万元将减少30元，30年内每月贷款总额将减少10890元。

这只是开始。从猪肉价格的逐渐稳定来看，lpr将在未来几个月大幅降低。

第二:房地产市场政策也开始显示出放松的迹象

最近，楼市政策呈现宽松趋势:11月中旬，一些城市的房地产政策:

央行向地方政府发布了一些与房地产市场相关的政策，其中央行继续明确表示短期内不会刺激房地产，深圳调整了普通住房标准，其他一些城市的公积金政策也有所松动。

首先，降低低利率的主要目的是引导实体经济在未来降低利率和资本成本，而不是刺激房地产市场。因此，在lpr政策开始时，为房地产市场制定了一项特殊政策，要求第一套不得低于lpr，第二套不得低于lpr+60个基点。

由于大部分超过5年的贷款都是抵押贷款，5年的降息将对抵押贷款产生很大影响。由于lpr的报价是每月一次，我们可以预期未来会继续降息。

第二:对于第四个报价，降息周期开始！

但是，随着全社会资本成本的降低，抵押贷款利率上调的可能性将不复存在，对于高质量的地区和高质量的贷款人，也不排除随后抵押贷款利率小幅下调的可能。

总的来说，整个社会的贷款成本降低了。在这种情况下，房地产的相对贷款成本不太可能上升。但是，由于各种政策的制约，预计空的向下调整将是有限的，保持稳定将是主流

第三，目前抵押贷款额度基本稳定，波动不大。大多数银行仍正常放贷，利率微调很少。从中国主要一、二线城市的角度来看，目前的利率水平与2019年第二季度相比略有波动，但超过80%的城市仍保持着过去两年的最低利率。

第四:预计2019年按揭贷款额度仍将创下新纪录，但增幅将大幅降低。

事实证明，不同城市之间存在巨大的利率差距:

抵押贷款利率在全国范围内的实施严重失衡。从不同的城市，上海仍然有一定的折扣对首次置业贷款，无论它是否恢复。从银行成本来看，上海可以实行基准优惠，而其他城市的基准上调，这与房地产监管无关。在30年内，上海的购房者每获得100万笔贷款，将比北京的购房者少支付16万英镑的利息。如果你比较三个，四层城市中最高的将上升30%。

第五，2019年房地产市场销售额预计将超过16万亿元！

过去10个月，房地产销售面积首次同比增长，年销售额超过15万亿已成定局

1-10月，商品房销售面积13.3251亿平方米，增速今年首次由负转正，同比增长0.1%，1-9月同比下降0.1%。

商品房销售124417亿元，增长7.3%，增速加快0.2个百分点。

2018年同期数据:1-10月，商品房销售面积13.3117亿平方米，商品房销售额115.914亿元。

2019年，2018年创下的15万亿元的历史年销售记录将再次刷新，这已成定局！预计年销售面积也将与2018年创下的历史纪录持平。

10月份，房地产市场销售活跃，两者同比大幅增长。根据月度数据，10月份全国房地产市场销售面积达到1.4亿平方米，同比增长1.94%。销售额达到1.29万亿元，同比增长9.7%。

总体而言，在5月和6月市场反弹后，再次进入稳定周期。月度数据显示，发烧人数继续逐年下降。从8月到10月，市场数据已经连续三个月上涨。

(2018年，全年房地产销售面积171654万平方米，商品房销售额14997.3亿元)

⑦:后续市场首笔房贷利率应该有松动的趋势。

如果第二套住房贷款的利率涉嫌投资投机，按照中国大多数城市的第一套住房贷款的认定标准，第一套住房贷款必须是不需要贷款的。

从住房而不是投机的角度来看，第一套房的利率已经按照调控的方向下调。

⑧:总体而言，房地产调控政策避免了过度抵押贷款，引导资金进入实体经济！

关注房地产行业的资金链风险已成为政策的主要内容。2019年是房地产政策最紧张的一年。在房地产政策内容中，过去很少提及的房地产金融风险自2019年以来得到了广泛关注。自2019年以来，各中央部门累计发布了25个讲话或政策，要求关注防范房地产金融风险。从中央政府到中国保监会，房地产金融风险控制力度加大。

⑨:lpr的下降对房地产市场来说绝对是好消息，从趋势来看，这次下降只是开始，以后还会继续下降。

对于购房者来说，那些只需要购房者的人可以考虑购买高质量的住房，尤其是因为大多数城市已经限制了房价。

第十:总体来看，预计抵押贷款利率会随着贷款利率的降低而略有下降。

第11点:LPR下跌后，市场预计将保持稳定

根据二手房数据，20个城市的房价连续3个月下跌，这是近两年来的首次。

从不同城市的变化来看，一、二线城市的新建住宅和二手房大幅下降，2019年上半年的小阳春已经过去。

第十:RRR减息和lpr减息对当前房地产市场有稳定作用，但目前的幅度不足以导致市场再次反弹，预计年底整体房地产市场将保持稳定。

市场稳定是没有投机的主流。抵押贷款利率不会大幅波动。然而，房地产市场最困难的时期已经过去，判断未来市场主要取决于5年期利率何时会再次下调。当然，我们已经可以看房子了。