韩和元：生命周期储蓄模型与当年那份不得要领的房地产崩盘时间表

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2010年3月，一篇名为《房地产崩盘时间表》的文章开始在互联网上传播。文章写道:“20世纪90年代初，在经历了30年的经济腾飞之后，日本房地产市场和股票市场相继崩盘，并开始陷入经济危机的泥沼。”本文回顾了1985年至1991年日本房地产市场的走势，发现它经历了以下几个重要节点:

1985年，日元开始升值；

1986年，大量资金进入房地产；

1987年，日本房价飙升了三倍；

1988年，房价下跌，土地国王提高了房价；

1991年，房价再次下跌，房地产市场崩溃。

相比之下，它还发现，日本房地产市场在那一年的趋势与中国房地产市场在2005年至2008年经历的趋势惊人地相似。例如:

人民币在2005年开始升值；

2006年，大量资金进入房地产市场；

2007年房价飙升；

2008年，房价下跌，土地王频繁出现...

正如这篇网络文章的作者所认为的，中国和日本确实有太多的相似之处。例如，房价飙升、货币升值压力、低消费率、高储蓄率、宽松的货币政策...

事实上，这篇在线文章的作者并不是唯一做过类似比较的人。几乎就在这篇在线文章发表的同时，一份题为“中国会重蹈日本泡沫经济的覆辙吗？”由中国国际金融公司出版。在比较了中国和日本的国情之后，报告发现，20世纪80年代的中国和日本有八大相似之处，即:

类似的国际环境:20世纪80年代初，美国处于金融和贸易的“双赤字”状态，美国希望通过迫使日元升值来拯救其制造业；

相似的发展战略:中国和日本都是“出口导向”的经济体；

相似的低消费率和高储蓄率；

类似的宽松货币政策；

类似的审慎财政政策；

类似的资产泡沫风险:20世纪80年代日本土地投机热潮、土地价格与股票价格的联动以及资产价格的周期性上涨；

相似的产业政策:中国和日本积极推动经济增长方式从出口导向型向内需导向型转变；

类似的转型战略和措施:日本1986年的前川报告提出并强调了“扩大内需”、“结构调整和产业升级”以及“扩大外国直接投资”的政策取向。

房地产崩盘时间表

资料来源:广州日报

此外，湖北省社会科学院经济研究所副所长叶当时也认为，“中国房地产市场的问题确实与当年日本市场的情况很相似:房价飙升，本币升值压力大，国内人口少。”消费、高储蓄、宽松的货币政策和稳健的财政政策刺激了经济。”中南财经政法大学房地产研究所所长东丈也做了类似的比较。他认为当时中国一线城市物价上涨太快，中国采取的货币政策与日本市场类似。时任CICC香港研究部副总经理的沈建光也表达了类似的观点。他说，“最近，一些投资者认为，中国的房地产泡沫严重，经济过于依赖出口，货币面临升值压力等。日本在20世纪80年代经济泡沫破裂之前也是如此。”

基于这种比较分析，《房地产崩盘时间表》的作者预测，2011年中国房地产市场将不可避免地面临房地产市场崩盘的危机，就像当年的日本一样。国务院发展研究中心中国发展研究基金会副秘书长、亚洲开发银行经济学家汤敏博士对此判断深表赞同。他在接受媒体采访时明确表示，“目前的楼市确实与当年的日本非常相似。”树不能在天空中生长，所以迟早会有问题。"

我非常同意“中国楼市不可避免地会面临日本当年那样的楼市崩盘危机”的观点，我认为其价值和现实意义在未来会越来越突出。

我将在本书后面的章节中提到这一点，所以就此打住。然而，我不同意“2011年中国房地产崩盘”的结论，并认为作者和支持这一结论的经济学家“离题了”。当我读到这里，许多读者会不同意，认为我是一个典型的后见之明，但老实说，我不是。

当网上的文章“房地产崩盘时间表”还在网上疯狂传播的时候，我写了一篇题为“未来15年房地产崩盘难”的文章。本文以《光明日报》评论员的身份发表——光明。我基于人口因素和由此产生的经济学上著名的“生命周期储蓄模式”反驳了它(当然，还有其他因素，比如卖方市场的房地产、糟糕的货币政策等等)。)。文章写道:

“近年来，中国的高房价和天价问题一直是社会关注的热点和焦点。不仅老百姓在抱怨，房地产开发商也在为自己的利益频频发表各种言论。前者希望房价从自己的利益出发下跌，而后者则认为房价会从自己的利益出发上涨。

这两种观点的事实是极端的。就我个人而言，我一直认为人类社会从属于我们赖以生存的自然，因此它必须遵循自然的法则和规则。那么什么是自然法则和自然法则呢？阴天必有晴天，黑夜必有白天，有生命必有死亡。这是自然法则。因此，我个人认为，如果经济繁荣，不可避免地会萧条；如果经济增长，不可避免地会衰退。如果一个社会有好的和坏的经济，繁荣和萧条，我们认为这充分表明遵循自然规律是正常的。相反，我们应该认为这是不正常的。同样，我们可以大胆地说，世界上不会有只涨不跌的房地产市场。当然，认为中国房价只会在自身利益的基础上下跌是一个极其愚蠢的想法，这在现实的无助面前就像乌托邦一样荒谬。马克思告诉我们，自然规律不是由人的主观意志转移的。让我们抛开中国政府迷信gdp，依赖房地产这一事实。仅凭经济学的基本常识就能告诉我们，中国房价15年后的总体趋势只会是看涨的。

所谓的经济学无非是买卖。有人买，很多人买，所以销售价格自然会很稳定。如果很少人购买，甚至没有人购买，市场就不会以较低的售价形成。但不幸的是，人们不得不面对四大问题:服装、食品、住房和交通，这决定了房地产业和食品业一样僵化。

新中国成立以来，从1953年到1983年，中国经历了30年的生育高峰。一些学者认为这是一个生育高潮。就我个人而言，我认为这是不精确和不准确的。从影响生育的决定性因素来看，我个人认为把这30年分成两段是合理和科学的。

第一个生育高峰:应该是1953年到1958年的五年，这是一个和平繁荣的好时期。也正是这种氛围和经济社会环境，导致计划生育因经济萧条和长期战争而推迟。我作出这个判断的原因是，从1949年中华人民共和国成立到1978年，这五年是战后中国经济和政治形势最有序的五年。

1958年，随着反右之风、三年自然灾害、中苏不和以及文化大革命，中国的经济和政治形势从有序回归到无序状态。然而，在过去的25年里，在饥荒和混乱中，中国的人口增长并没有放缓。纵观古今中外，这种现象即使不是唯一的，至少也是罕见的。最大的因素应该是人们对毛泽东的非理性崇拜和对共产主义美好生活的向往(这要归功于毛泽东对共产主义的描述)，这自然使毛泽东的“多劳多得”理论有了市场。我把这个混乱时期的异常现象归类为第二次生育高峰。

如前所述，从1953年到1983年的30年间，中国出现了两次生育高峰。在此期间，婴儿出生率极高。到2010年(这种情况还会持续一段时间)，35岁至55岁之间的年龄段已经非常庞大。这一群体对储蓄市场(包括股票市场、债券市场、房地产市场和原始储蓄市场)有着强烈的需求，这种需求本身将演变为导致储蓄市场变化的主要力量。当人数最多的一代人感到需要增加储蓄时，他们对储蓄工具的竞争需求自然会提高他们所瞄准的储蓄工具的价格，如股票、房地产和债券。相反，当这群人觉得他们需要更少的储蓄时，他们的出售行为也会降低这些储蓄工具的价格，这是生命周期储蓄模型概念中长期资产价格和人口分布之间存在强相关性的原理。

日本的例子证实了这一点。最近，一份“房地产崩盘时间表”在互联网上流传开来。回顾了1985年至1991年日本房地产市场的走势，发现其与2005年至2008年中国房地产市场的走势十分相似，最后预测中国房地产市场将于明年崩盘。但我要说的是，这张事故表真的离题了。原因是它忽略了生命周期储蓄模式的基本要素。"

后来，我在《蒋副市长骨子里的小农意识》一文中再次重申了我的观点。在这篇还以评论员身份发表的光明Daily-Guangming.com的文章中，我写道:

“此外，基于生命周期储蓄模型的基本要素，刚性需求的客观存在对房价有影响。从1953年到1983年的30年间，中国出现了两次生育高峰，其间婴儿出生率极高。到2010年(并将持续一段时间)，年龄在35岁至55岁之间的人出现了非常多。这一群体对储蓄市场(包括股票市场、债券市场、房地产市场和原始储蓄市场)有着强烈的需求，这种需求本身将演变为导致储蓄市场变化的主要力量。当人数最多的一代感到有必要增加储蓄时，他们对储蓄工具的竞争需求自然会提高他们所瞄准的储蓄工具的价格，如股票、房地产和债券的价格。”