客观看待 北京写字楼住宅租金双降

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■记者观察

■我们的记者张一鸣

北京写字楼和住宅的租金在2019年下半年双双下跌，这并没有让市场感到意外。办公室租金下降主要受市场供应增加和空房价上涨的影响；住房租金的下降主要是受需求不足的影响。然而，无论是写字楼还是住宅，北京仍然是一个需求相对强劲的市场。短期租金下调并不意味着长期低迷。

在过去的五年里，北京的租金经历了快速的上涨，尤其是住宅租金，在2018年达到了一个阶段性的高峰。当时，公众舆论质疑长期租赁公寓的租金被变相抬高。进入2019年下半年后，此前的增幅在需求回调后迅速回落，并达到一个阶段低点。写字楼租金比住宅租金首先进入下行通道，这主要是受近年来供应量增加的影响。一些新进入的写字楼以低价进入市场，降低了市场的交易价格。

历史经验表明，即使租赁市场价格短期偏离，最终也将由供求市场决定，影响租金走势的核心因素是企业和居民的收入水平，未来租金变化将随着企业或居民收入水平的变化而波动。

2018年，北京市国内生产总值比上年增长6.6%；全市居民人均可支配收入超过6.2万元，比上年实际增长6.3%，与经济增长基本保持同步，而北京市住宅租金大幅上涨，不仅偏离了居民收入的增长速度，而且透支了未来租金的增长。

无论是住房市场还是房屋租赁市场，供求基本面的过度上涨最终都会带来真正的供求回归。与房价相比，不含投资需求的租金变化更能反映真实的供求关系。

近年来，北京人口净流出对租金的影响正在显现，租金从前期开始呈爆炸式上升，逐渐放缓甚至下降。然而，北京的房价，尤其是二手房，也大幅下跌，这与租金的回调相呼应，但影响两者趋势的因素仍存在明显差异。住房具有一定的金融属性，容易受到宏观政策特别是金融政策的影响，而租房更能满足人们的基本生活需求。

从长远来看，人们对住宅租赁质量的要求将继续提高，一些高质量的租赁房屋将更容易被租房者认可，一个相对多元化、多层次的租赁供求格局将逐步形成。一些基本社会保障将由政府的廉租房覆盖，相对高端的公寓将提供给有住房需求的高端人群，中产阶级将由市场化的租赁市场提供。对于写字楼市场，随着供应井喷期的结束，写字楼供应的增长速度将明显放缓，这将有效缓解不断扩大的空购买率。