江瀚：长租公寓连续暴雷 我们该怎么看长租公寓？房子还能租吗？

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首先，45个父母一年租房子？

近年来，我国住房租赁市场发展迅速，但问题也逐渐暴露出来。今年以来，长期租赁公寓行业遭遇了“资本寒冬”，行业整体经营困难，越来越多的经营机构纷纷开仓。主要原因包括“高收入、低产出”的经营模式和非法使用“租金贷款”。

根据主要媒体和公共信息的统计，从2017年到现在，共有69家父母租用的公寓机构打破了资本链或无法继续运营，2019年，其中53家打破了资本链，其中45家被收购，4家拖欠或拒绝支付租金。

针对长期租赁住房问题，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、公安部、市场监管总局、银监会和互联网信息办公室联合发布了《关于整顿和规范住房租赁市场秩序的意见》。《意见》提出的一系列措施中，明确要求对“低挂”、“长收短付”经营模式的租赁企业加强监管，严格控制租赁贷款业务，要求租赁贷款比例不超过30%，超过比例的要在2022年底前调整到位，严肃查处非法设立资金池的行为。

所谓“租金贷款”业务，是指租户向第三方金融机构或p2p点对点借贷平台申请信用贷款，该机构一次性向服务提供商贷出相当于一年租金的款项，但服务提供商并未将全部款项交给房东，导致资金占用。表面上，租户按月支付租金，但实际上，他们每月都向贷款机构偿还贷款。长期租赁公寓行业的大多数企业，尤其是分散经营的企业，基本上都使用“租金贷款”。

去年下半年，长期租赁公寓陷入了公众舆论的漩涡。特别是，“租金贷款”被质疑为租户信贷发放的贷款，期限不匹配的资金被存放起来用于自我扩张。存在“打雷”的风险，这引起了监管当局和金融机构的注意。北京、深圳、杭州、上海等地对房屋租赁企业的“租金贷款”等融资业务进行了集中专项检查。

面对国家的严厉惩罚，长期出租公寓受到了严重的冲击。我们应该如何看待长期租赁公寓市场？

第二，长期租赁公寓的未来在哪里？

面对当前国家治理和长期租赁公寓的雷声大雨点小，很多人都在问长期租赁公寓能否出租。长期租赁公寓市场的未来在哪里？

首先，我们需要了解长期租赁公寓的需求是什么。改革开放40年来，随着中国经济的快速发展，越来越多的租房需求正在形成。根据《中国流动人口发展报告》的数据，2017年流动人口总数为2.44亿，其中新生代流动人口(1980年后出生)占65.1%。正是流动人口带来了巨大的实际住房需求。与此同时，近十年来大学毕业生的数量逐渐增加。据估计，2020年中国的大学毕业生人数将达到874万。正是这种巨大的增长使得住房需求呈现出快速上升的趋势。此外，各地房价一直居高不下，很多大学毕业生和农民工需要租房来解决他们长期以来的生活问题。

然而，另一方面，中国房地产市场的租赁市场长期以来形成了一种以C终端为中心的模式，在这种模式下，大多数业主都是个体业主，在这种情况下能够提供的服务往往是不能满足每个人日常需求的服务。在这种情况下，长期租赁公寓行业应运而生。长期租赁公寓企业从房东那里分批出租房屋，用二手家具(通常是北欧宜家风格的极简家具)装饰，然后租给需要租房的人。这种模式已经成为一个流行的模式，因为提高住房质量，真正的住房和完善的管理，这就是为什么长期租赁公寓蓬勃发展。

其次，长期租赁公寓的洗牌是不可避免的。事实上，对于长期租赁公寓行业的起源，业内有不同的看法。虽然有企业已经发展了很长时间，但基本上在2016年前后出现了现象级制度化的长期租赁公寓行业，呈现出近年来快速发展的特点。但是，由于行业发展初期市场缺乏规范性，我们看到整个行业进入了野蛮发展阶段，很多地方的很多父母租公寓企业疯狂地注册并收集了大量房屋。即使在北京等地，也出现了长期租赁公寓抢房导致的区域租金上涨现象，但对于长期租赁企业来说，随着市场的逐渐成熟，那些烧钱赚快钱的长期租赁公寓逐渐变得不可持续。今年，45家父母租房企业相继破产，这实际上是这一趋势的体现。

根据产业生命周期理论，当一个产业从快速增长期逐渐进入产业成熟期时，必然的趋势是在2008年产业将出现分化。较为正规的长期租赁公寓企业将会因为规范的经营、雄厚的资金和强大的管理能力而在这个市场中生存，而那些财务实力和盈利能力不足的长期租赁公寓企业将会逐渐被市场淘汰。

第三，必须规范长期租赁公寓的金融化趋势。2008年长期租赁公寓分化过程中最危险的是长期租赁公寓的过度金融化趋势。事实上，在租金市场上，一直有一个长期的租金模式，“支付三个抵押贷款和一个抵押贷款。”在这种模式下，租房者需要一次性支付更高的租金，但许多年轻人没有能力一次性支付过高的租金。因此，一些长期租赁公寓的企业已经与一些互联网消费金融机构达成合作。通过租金贷款模式，让租户每月向机构借款，然后偿还贷款的模式，改变了原来“三贷一贷”的租金模式，改为按月支付，增加部分利息成本。最初，这是一种利用经济手段帮助房客减轻压力的方式。

然而，在许多非正式的中小型长期租赁公寓平台中，它已经成为平台集资的一种手段。该平台将让租户一次借一年的租金，而平台将每季度支付房东。这样，一旦平台管理不善，就会出现问题。房客已经付了整整一年的租金(以信贷的形式)，但房东没有收到租金，导致房客被赶出去。因此，在这种情况下，长期租赁公寓的过度金融化必须得到认真监管，这也是国家大力整顿的根源。

总的来说，长期租赁公寓市场的需求才是民生的真正需要，长期租赁公寓在租赁市场中的作用毋庸置疑，但整个市场的转型升级也是大势所趋。在这种情况下，中小企业被市场清算是正常的。因此，如何推进长期租赁公寓市场，应该以审慎和包容的态度对待，规范其发展，促进市场更好地为租房者服务。