上海9月二手房市场报告：金九稍显不足 价格微弱下跌

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2019年9月，上海市房地产窗口二手房指数为3918点，较8月份下降4点，较上月下降0.15%，降幅达0.02个百分点。二手房指数连续第三个月下跌；9月份，二手房指数同比上涨0.16%。

9月份，上海二手房交易量超过21220套，同比增长8.25%，同比增长52.66%；交易面积环比增长8.58%，同比增长51.94%。截至9月底，上海二手房上市数量为62，937套，较上月下降1.6%；同比下降18.27%。上市数量继续下降。

9月份市场表现:首先，“金九”市场略有不足。作为传统的销售旺季，9月份二手房交易量同比增长8.25%，成交超过2万套。自2017年以来，9月份的营业额再次超过2万台。这仍然是交易前少后多的趋势。9月份上半年售出9250多台，较8月份下半年下降16.34%；9月下半月售出超过11，970台，较9月上半月增长29.40%。

第二，衰退部门的数量扩大，整体价格继续疲软。在全市130个行业中，下降行业的比重从上月的40.77%上升到43.08%；上升部分的比例从上个月的41.54%下降到34.61%；平板的比例从上月的17.69%上升到22.31%。据城市统计，中心城市的整体价格(成交额占30.71%)下降了0.07%；新兴市远郊整体价格(成交额占10.47%)下降0.16%；新兴市郊区的整体价格(成交额占58.82%)下降了0.24%。根据环行统计，内环整体价格下跌0.03%，内环和外环之间下跌0.27%，外环之外下跌0.20%。

第三，交易量稳步增长。在该市130个部门中，84个上升，44个下降，2个持平(上个月88个下降，39个上升，3个持平)。根据城市统计，中心城市增加了9.21%，超过6510套；新兴市郊区增加9.37%，超过12，480套；新兴市远郊增加了0.27%，达到2200多套。据环线统计，内环的交易量增长了8.65%，达到2480多套；内外圈交易量增长6.26%，超过7580套；外环以外的交易增加了9.49%，超过11，118套。

4.根据价格细分统计，总价低于300万元的房屋成交占64.88%；350万元的房屋交易占23.07%；500万元以上的房屋有12.05%售出。根据区域板块的统计，七个区域板块的交易量均有所增加，前三位分别为140-200平方米、90-110平方米和50平方米以下的房屋分别增加了20.09%、10.15%和9.07%。

5.全市售出普通住房15650多套，非普通住房6530多套。全市普通住房与非普通住房的交易比例为2.23:1；内圈1.96:1，内圈和外圈2.04:1，外圈2.44:1。

6.在城市的前10个部门中，有一个在中心城市，六个在新兴城市的郊区，三个在远郊。闵行浦江、浦东林三和奉贤南桥以510多台、490多台和440多台位居前三；远郊的金山新城以400多台位居第五；位于市中心的静安浦以370多台位居第十。该市10大住宅区都位于新兴的城市地区，有9个郊区和1个远郊。其中，一个在内中环，八个在外城环，一个在外城环。青浦赵翔松泽花城华中花园有170多套，居首位。

9月4日，国务院常务会议明确表示，地方专项债务资金不得用于土地储备和房地产相关领域、债务置换和可以完全商业化的工业项目。9月26日，住房和城乡建设部部长王在新闻发布会上表示，要因地制宜发展共有产权住宅，要总结京沪两地共有产权住宅试点经验，鼓励人口流入量大、房价高的大中城市因地制宜发展共有产权住宅。

郊区的价格导致了下降

9月份，中心城市(7个传统城区和浦东内环)整体房价下跌0.07%，跌幅收窄0.04个百分点；在内圈，下降了0.03%，下降幅度缩小了0.04个百分点。其中，虹口、洋浦、普陀、长宁、徐汇、浦东内环分别下降0.21%、0.20%、0.15%、0.13%、0.09%和0.07%；静安和黄埔分别上涨0.07%和0.06%。在市中心的65个板块中，30个上涨，23个下跌，12个持平。静安新客运站、黄浦江畔、虹口四川北路和杨浦五角场等上涨板块，价格分别上涨0.44%、0.34%、0.24%和0.18%。静安曹家渡、普陀曹阳、徐汇体育博物馆、长宁北新泾等下跌板块价格分别下跌0.71%、0.58%、0.45%和0.39%。

9月份，中心城市的营业额同比增长9.21%，达到6510多台。其中，内环营业额增长8.65%，达到2480多套。从各区交易趋势来看，黄浦、徐汇、静安分别上涨22.88%、14.91%和13%，分别超过290套、1030套和930套。根据中心城市七个区域的统计，营业额为六升一降。其中，140-200平方米、90-110平方米和200平方米以上的前三名分别增长38.82%、12.52%和12.33%。320多套、570多套和80多套；110-140平方米的房屋数量减少了3.49%，达到440多套。总而言之，本月，中心城市的改善需求正在迅速升温，尤其是大型公寓和豪华住宅。来自中心城市的前100个区:1。根据环行统计，内环有21个，内环有38个，中外环有33个，外环有8个。每个环路中交易量最大的社区是内环的凤城三村、内环的徐汇花园、中环和外环的越秀大厦、外环的桃浦村。第二，50平方米内有49个社区。大部分的主要社区都是不受欢迎的学区，如石光第三村、桃浦第七村和玉田新村，分别售出了23套、18套和17套。3.在大中型房屋交易社区中，领先的有武宁中远两湾城、普陀、四川北路瑞虹新城、虹口、普陀镇儒金沙雅苑，分别售出25套、24套和17套，主要单元面积在100至120平方米之间。4.龙华徐汇花园、杨炼徐汇、浦东人岗河滨江城、陆家嘴世茂滨江花园三个小区有大面积房屋交易，分别售出23套、17套和11套，平均面积超过180平方米，平均总价为1500-2000万元。

内环前三位的是杨浦、黄埔和长宁的内环板块，分别增长了24.26%、20.37%和19.88%，分别达到330多套、260多套和190多套；七个地区上升了五个，下降了两个，其中，房屋周转量以增加200多平方米为主，140-200平方米和50-70平方米分别上升了41.67%、31.65%和13.18%，超过50套、200套和550套。交易量下降的面积分别为110-140平方米和70-90平方米，分别比上个月下降了8.57%和0.80%，达到220多套和240套。综上所述，内环大型住宅的交易量大幅增加，高档住宅交易量的反弹带来了一片火热的市场氛围。从板块表现来看，内环板块中，黄埔大浦大桥和浦东杨炼大桥的成交量分别增长了46.48%和43.33%。交易案例显示，两个板块主要单元的成交明显增加，黄埔大浦大桥70平方米以内的房屋成交增加130.77%，浦东杨炼140平方米以上的房屋成交增加84.62%。

9月份，新兴市郊区房价整体下跌0.24%，跌幅上升0.09个百分点；远郊房价下跌了0.16%。前三名的浦东内环、闵行和宝山的房价分别下跌了0.11%、0.26%和0.28%；嘉定、青浦和松江房价分别下跌0.31%、0.29%和0.26%；包含更多远郊的奉贤、崇明和金山的房价分别下跌了0.47%、0.42%和0.23%。在新城区的65个板块中，有33个板块价格下跌，15个板块价格上涨，17个板块价格持平。松江新民、宝山古村、闵行顾美洛阳、青浦许婧等下跌板块价格分别下跌0.92%、0.73%、0.47%和0.29%。浦东的林三、闵行的金红桥、宝山的尚达和松江的四井等上涨板块，价格分别上涨了0.31%、0.23%、0.18%和0.15%。

郊区的营业额同比增长9.37%，超过12，480套。八个区郊区板块的成交量都有所上升。交易量增长最快的三个地区是奉贤、松江和浦东，分别增长了21.75%、19.16%和9.22%，分别达到690多台、1470台和4090台。新兴市郊区的七个区域都出现了增长，90-110平方米、70-90平方米和50平方米内的前三名分别增长了12.48%、11.60%和9.61%，达到1790套、1100套和1190套以上。从该地区交易量的变化可以看出，本月郊区中小面积的房屋交易量正处于增长的领先地位。据调查，作为本月全市房价跌幅最大、交易量增幅最大的地区，可见降价促销有一定的效果。一些前期售房后持有现金的置换客户陆续入市，导致本月郊区出现一轮集中交易。从行业成交趋势来看，涨幅居前的浦东汇南、松江新桥和浦东曹璐，环比分别上涨36.23%、30.95%和28.89%，分别超过450套、160套和170套。跌幅最大的闵行麻桥，较上月下跌60.19%，至80多套。在郊区的前100个社区中，有75个在远郊，20个在中环和外环，5个在内环和外环。1.郊区交易量排名前三位的松泽花城、新开家园、浦江瑞河，均为远郊配套拆迁住宅小区，交易量主要为70-75平方米，200-250万元。青浦赵翔、松江四井和闵行浦江板块的价格分别下跌0.15%、上涨0.15%和持平。二是内外圈交易中的龙头社区，如内外圈的宁静华庭、内外圈的林三世博园，前者是一个1000万级的学区，后者是一个配套的拆迁小房子。上述两个社区位于浦东，上海世博会滨江段和林三段的价格分别下跌了0.45%和上涨了0.31%。第三，大型住宅区集中在远郊，如浦东康桥的康桥半岛和上海莘庄、闵行的康城。所售房屋为三居室经济型别墅，平均面积为120-160平方米。

远郊的营业额同比增长0.27%，增幅最小，超过2200套。在所有11个行业中，营业额为6升5降，价格为8降3级。成交额排名前三的浦东临港新城、金山新城和嘉定市占远郊的65.49%，分别超过420套、420套和410套，价格分别下降0.63%、0.12%和持平。其中，临港新城受自贸区优惠政策的影响出现下滑，成交量环比下降20.74%，是远郊成交量降幅最大的一个。涨幅最大的板块是嘉定市，成交量同比增长26.83%，达到410多套。根据交易案例，嘉定市70-90平方米房屋的交易量增加了59.62%，这是由于新增商品房量较大造成的。

价格下跌了40%以上

9月份，全市130个行业中，45个行业上涨，占34.61%；价格下降56，占43.08%；平板29个，占22.31%。

共有56个价格下跌板块，环比增长3个月，整体价格环比下降0.52%，环比下降0.04个百分点。在衰退的部门中，有23个在中心城市，25个在新兴城市的郊区，8个在远郊。有37个价格上涨板块、18个价格下跌板块和1个价格下跌板块。价格下跌方面，杨炼浦东、徐汇龙华等中心城区分别上涨40%和31.63%，至40多套和120多套，价格分别下跌0.44%和0.59%；松江新桥和奉贤南桥等新兴城区分别上涨21.43%和15.8%，至150多套和440多套，价格分别下跌0.85%和0.52%。从上述板块的成交量和价格走势来看，中心城市板块的价格下降与新兴城市板块的价格下降相似，但交易量的增加略大于新兴城市板块，这表明中心城市的一些板块在价格下跌后对刺激需求进入市场有明显的作用，而新兴城市的降价效果不如中心城市。在成交量和价格下跌的行业中，大部分出现在新兴城市的远郊，如崇明承桥镇、浦东临港新城和崇明新城。营业额同比分别下降45.9%、25.37%和21.16%，至30多台、400多台和140多台，价格分别下降0.28%、0.63%和0.47%

共有29个统一价格板块，比上个月增加了6个。其中，12个在中心城市，8个在新兴城市的郊区，3个在远郊。交易表现上升了20，下降了9。最大的交易集中在中心城市，如杨浦鞍山、徐汇天林和普陀桃浦，分别增长24.87%、19.4%和16.27%，超过230套、240套和190套。案例显示，上述板块的主要交易区域均为70平方米以内的中小型单元，交易集中在旧厂房(售后公房)，面积分别增长31%、36.51%和29.49%。浦东航头、闵行颛桥等新兴城市郊区成交量最高的板块，环比分别增长21.93%和18.24%，成交量分别超过220套和200套。两个板块的成交量主要是70-90平方米的房屋，环比分别增长25.42%和30.77%。

价格上涨45次，比上个月减少9次，整体价格上涨0.21%，比上个月高0.01个百分点。在新兴行业中，有30个在中心城市，15个在新兴城市的郊区；27个板块的数量和价格都有所上升，17个板块的价格有涨有跌，一个板块的价格在平价上有所上升。在成交量和价格上涨板块中，成交量涨幅最高的中心城市，如黄埔新天地和徐汇华景，分别上涨36.62%和25.4%，分别达到90多套和70多套，价格分别上涨0.15%和0.18%。上述两个板块主要区域的成交量明显增加，其中黄埔新天地70平方米以内的房屋上涨130.77%，徐汇华景50-90平方米以内的房屋上涨45%。在新兴城市地区，如浦东的曹璐和浦东的惠南，营业额分别增长了27.41%和25.45%，达到170多套和410套，价格分别增长了0.13%和0.27%。案例显示，上述两个板块的交易量主要是50-90平方米的中小型单位，分别比上个月增长56.83%和38.61%。住宅区主要是拆迁配套用房，首次购房者和城市置换客户比例较高。中心城市有11个，新兴城市有6个。其中，交易量降幅最大的江宁路静安和浦东塘桥分别同比下降26.09%和25.84%，分别有50多套和60多套，价格分别上涨0.28%和0.12%。其中，静安江宁路小户型交易量大幅下降，50平方米以内的房屋交易量比上月下降73.33%；浦东汤桥对大中型住宅的需求已经降温，110-200平方米的房屋成交量环比下降34.62%。

根据上海房地产窗口的二手房指数报告，9月份上海二手房市场的交易量环比增长不到10%，但本月的交易量高于前两年同期，超过了2万套的水平。当前市场的主要基调是“金九”止跌回升。统计数据显示，中心城市的价格降幅最小；新兴城市郊区的房价降幅最大，但成交量也增幅最大，呈现出典型的量价特征；新兴城市远郊的交易稳定，政策热度下降。

目前，市场需求很难大幅波动。9月份的成交量和价格表现符合当前市场整体稳定、局部波动的特点。明年10月，预计在新的贷款利率模式下，房地产市场的定向调控将取得成效。“银十”的纯度需要测试。