负债率425%！张志熔困顿恒盛地产危机 5亿借款救火尚海湾？

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政策严格，融资渠道不断收紧，竞争激烈等。让房地产市场过冬。为了生存，房地产开发商有自己的招数，强者占据主导地位，弱者摆脱困境。根据房地产市场的资本理论，在香港证券交易所上市的房地产公司恒盛地产正面临着一个黑暗的时刻，其负债率高达425%，而全国布局也只有上海项目“活”了。

根据房地产市场的资本理论，10月13日，恒盛地产宣布，南京银行向该公司的全资子公司上海彭辉提供了5亿元的贷款，这使得这家一度被评为国内最差的地产股再次受到关注。以神秘著称的张志熔创办的恒盛地产，从银行信贷的全力支持到南京银行的帮助，从可与万科相提并论开始，年年亏损，故事多，传说多。

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5亿贷款或“救火”上海恒升上海湾

根据房地产市场的资本理论，南京银行的利率为浮动利率，利率下限为五年期低利率+3.15%，每年调整一次。根据最近5年多的贷款利率价格，是4.85%，贷款利率的下限是8%。与目前许多房地产企业10%以上的融资成本相比，南京银行对恒盛地产非常感兴趣。就这笔十年期贷款而言，恒盛地产宣布将其作为集团的营运资金。

众所周知，恒盛地产极度缺钱。根据2019年半年度报告披露的结果，亏损13.64亿元。此外，借款总额为247.6亿元人民币，现金及现金等价物仅为1.92亿元人民币。与1.92亿元人民币和247.6亿元人民币相比，恒盛地产似乎处于危机悬崖的边缘。

在资金如此匮乏的情况下，南京银行敢于借入5亿元人民币，并与上海彭辉签署了一份合同？

让我们先看看恒升。根据恒盛地产半年度报告，截至6月30日，恒盛上半年的销售收入很大一部分来自上海，占集团总销售额8.869亿元的38.2%，占总销售面积2.55平方米的85.5%。特别是在本期，恒盛出售和交付的大部分房产来自上海的上海湾项目。

事实上，不仅在今年上半年，恒盛的2018年业绩报告也显示，上海和上海湾项目对恒盛非常重要。2018年，上海的销售收入占恒盛总收入的93.6%。同时，上海湾项目以72亿元的销售收入位居上海第一。

从这个角度来看，恒盛地产作为全国布局的上市房地产企业，显然属于上海地区和上海湾项目。如果一些银行愿意合作，自然更愿意成为负责恒盛地区和项目的公司。然而，近两年来，明星项目对恒盛的生存和发展起到了关键作用，但现在却面临着业主权益保护的问题。

《中国商报》报道称，一些业主表示，本应在2018年9月底之前以精装版交付的产品被通知在2018年底之前推迟至2019年10月31日。该项目销售人员告诉记者，改造和交付将于2019年底完成。这份过期的精装书涉及到大约200个买房的家庭。根据记者宣传的万元/平方米的标准，再加上大部分项目都在200-300平方米之间，资金需求大概在4-6亿元之间。

2019年3月8日，上海湾业主收到开发商的《精装书延期通知书》，并承诺在2019年底前完成精装书。

上海湾的业主试图与开发商沟通，但没有成功

新民晚报关于上海湾项目延迟交付的报道截图

根据房地产市场的资本理论，刚刚借入5亿元人民币的上海彭辉，其直接控股公司为上海一景房地产开发有限公司，与上海海湾项目开发商上海新泰房地产开发有限公司的直接控股公司相同。

根据房地产市场的资本理论，恒盛地产目前可供销售的项目不多，资金来源非常稀缺。在巨大的债务压力下，毫不夸张地说，维持现有可销售商品的正常销售是致命的。毕竟，一旦上海地区的项目再次出现问题，很可能成为压垮公司的“最后一根稻草”，从逻辑上讲，借5亿元来“救火”上海湾项目可能是合理的。

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张志熔曾经肩扛万科王石

说到这里，不要看曾经辉煌的恒盛地产的艰难处境。其创始人张志熔是江苏如皋市首富，是业内一位极富传奇色彩的神秘人物。

根据房地产市场的资本理论，张志熔1972年出生于江苏如皋市，毕业于亚洲(澳门)国际开放大学。11岁时，他和父亲一起去上海努力工作，然后通过建材贸易和承包创造了他人生中的第一桶金。

张志熔曾经说过:“涨潮的时候很难抓住大海，即使你在退潮的时候走在沙滩上，也能找到美丽的贝壳。”1994年，张志熔成立鸿运地产，进入房地产行业。正如他所说，当大量房地产企业破产时，张志熔开发的商品房销售水平达到1 空，在当时的房地产大鳄中占有重要地位。

2007年，鸿运地产更名为恒盛地产，两年后，恒盛地产在香港上市。

有传言说，张志熔在首都有长袖善舞，深厚的政治和商业关系，以及很强的沟通技巧。据了解，张志熔非常低调。它在国内报纸上的大部分露面都是呼吁地方政府。如皋市港口管理委员会副主任宗卫东表示，2012年他与张志熔见过三次面，其中两次是在如皋市政府组织的活动中。房地产市场的资本理论发现，恒盛地产上市后，张志熔的大商家和朋友纷纷认购新股，其中不乏恒基地产的李兆基、新世界发展的郑裕彤等商业名人。

上市后，恒盛地产投资100多亿元收购土地，规模堪比万科等领先房地产企业。张志熔获得了江苏省南通市首富的称号。在2010年福布斯中国富豪榜上，张志熔以178亿元的身价排名第26位，每个人都知道他的大名。

据说十二生肖是老鼠的人可以聊一辈子，他们无忧无虑，苦乐参半。在张志熔，人们发现房地产市场的资本理论非常合适，2012年出现了其人生喜忧参半的转折点。

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恒盛地产的负债率高达425%

2010年，随着市场监管的收紧，恒盛地产进入收缩状态。土地收购投资从2009年的近100亿元大幅降至2010年的28亿元。自2011年以来，该公司的土地收购几乎已经停止。

2012年7月，张志熔被美国证券监督管理委员会控制，并涉嫌因内幕交易被中海油收购加拿大尼克森公司，非法获利超过700万美元。最终，张志熔为和解支付了1400万美元的罚款。之后，裸身退出恒盛地产，成出任公司董事长。至此，恒盛地产遭遇了“恶劣天气”。

数据显示，程曾在上海市国土资源和房屋管理局工作，并于2009年加入恒盛地产。在程任职期间，恒盛地产很少收购土地，其发展极为保守。

根据房地产市场资本理论的相关数据，2011年恒盛地产的年销售额为95.9亿元，2014年大幅下降至42.63亿元。销售收入大幅下降，导致恒盛房地产公司所有者应占利润由正转负。2011年，归属于公司所有者的利润为17.3亿元，2012年为10.82亿元，2013年为2.92亿元。2014年，公司扭亏为盈，亏损约29.96亿元。

游走于政治和商业之间的商人，就像武侠小说中的侠客一样，他们的生活被绑在腰带上。

2015年，政府的反腐运动大规模展开。其中，山西凌兄弟被捕，接口新闻披露与凌兄弟有交集和业务往来，导致恒盛地产股市暴跌23%，恒盛地产形势雪上加霜。数据显示，2015年，恒盛地产销售额下降至23.4亿元，亏损38.78亿元。

截至目前，恒盛地产在2018年才扭亏为盈，当时还处于亏损状态。根据恒盛地产2019年的半年度报告，恒盛地产2019年上半年实现销售额15.85亿元，同比下降62.5%；销售面积119895平方米，同比下降20.6%，公司所有者损失13.64亿元。

尽管恒盛地产多年来几乎没有新的项目进入市场，主要依靠上海的几个剩余项目维持运营，但贷款金额和负债率却逐年上升。

根据2019年半年度报告，截至2019年6月30日，恒盛地产贷款总额为247.6亿元，现金及现金等价物仅为1.92亿元。根据过去四年的年报，恒盛地产的负债率分别为182.2%、283.4%、393.4%和317.8%。截至2019年上半年，恒盛地产的负债率甚至升至425%。它已经超过了业内公认的警戒线200%，这是岌岌可危的。

最后，房地产市场的资本理论想说的是，从细节上看，南京银行仍被认为敢于花费5亿元来拯救陷入困境的恒盛地产。然而，目前还不知道恒盛地产是否会在“关键”上海湾项目上花费“关键”5亿元。我希望恒盛地产能走在最前列，上海湾焦急的业主也能在年底前得到他们的房子。