重磅！海南基本取消落户限制 对楼市意味着什么？

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10月25日，海南省政府网站发布了《海南省人民政府办公厅关于印发海南省新一轮户籍制度改革方案(试行)》(以下简称《方案》)的通知，取消了全省(三沙市除外)的落户限制。

来源:海南省政府网站截图

这是几天前，在三亚放宽人才购房政策后，海南再次出台了一项与楼市相关的重磅政策。

许多房地产业人士指出，在放宽户籍限制后，潜在的购房需求将会释放出来。特别是第四季度是海南房地产市场交易活跃期，预计第四季度海南市场交易量将会上升。不过，在目前“稳定房价”的调控基调下，如果当地楼市涨幅超过预期，调控政策有望出台。

大幅降低结算门槛

“方案”中涉及结算的项目有:

第一，基本取消对本省定居的限制(散沙除外，下同)。本省居民可以在城镇(以下简称城市社区)定居，有合法稳定的住所(包括租赁，下同)。已取得本省居住证并参加海南省城镇职工基本养老保险(暂不含临时养老保险缴费账户)和海南省城镇职工基本医疗保险的省外居民，可在具有合法稳定住所的城市社区落户。

二、定居地点无自有产权住房的居民，应当在其合法稳定住所所在地的城镇社区集体户定居。居民也可以在城市社区集体家庭定居，拥有合法稳定的住所，而不是自己的房产。逐步清理和规范各类单位集体户和人才中心集体户，引导户口在单位集体户和人才中心集体户的居民将其户口转移到自有产权住房户口或合法稳定住所所在地的城市社区集体户。尽快实现城市社区集体家庭全覆盖。

《规划》明确取消了对本省居民定居地址的限制，只要有固定住所(包括租赁)。对于省外居民，需要海南居住证和海南省相关社会保险才能落户。然而，由于获得海南居住证(可通过与当地企事业单位签订劳动合同申请)的门槛不高，总体安置难度大大降低。

中原地产分析师张大伟表示，与2016年的文件相比，根据琼州市农民工需要带着分数定居的政策，新的定居政策更加宽松。

来源:海南省政府网站截图

上周，三亚市政府官方网站12345服务热线回复并确认，那些来自外省的注册人才，只要符合全日制大专以上学历，在三亚工作一年，并缴纳一年的社保和税费，就可以在海南省购买房产。

来源:海南省三亚市12345政府服务热线网站截图

这降低了从本科到专科的人才购买门槛。今年6月，三亚市政府出台了《三亚市人才住房保障实施细则》，涵盖了六类人才，其中40岁以下的毕业生、35岁以下的本科生和35岁以下的中级职称人才。对于这6类人才，购房资格已经放宽。

与《细则》相比，三亚市目前限制购买人才的政策已降至大专以上，社保或纳税期限已降至一年，明显比以前宽松。

来源:海南省三亚市12345政府服务热线网站截图

同时，工作人员确认，如果三亚急需的人才还没有安顿下来，他们可以在相关部门确认后，在三亚购买一套住房，不受社会保障的限制。

房地产已经急剧降温

长期以来，海南房地产行业严重依赖外国买家。自2017年以来，海南省实施了严格的限购政策，该政策在2018年有所增加。在社会保障期的限制下，国外买家的数量已经大大减少。房地产销售额逐年快速下降。

受调控影响，海南已成为过去两年中国房地产价格下调幅度最大的地区。

根据海南省的数据，前三季度，房地产开发投资同比下降28.1%；住房销售面积584.95万平方米，同比下降48.6%；住房销售达到928.92亿元，同比下降44.6%。

以海南省最热的地区三亚为例，上半年的住宅合同数据显示，在严格的限购政策下，三亚楼市明显降温。2019年上半年，新增商品住宅网点2369个，同比减少4403个，降幅约60%；二手住宅网的数量为851个，同比减少2053个，减少约70%。

海南因其独特的气候优势，对外国买家仍有吸引力。仲正军在三亚市住建局互动交流版块发现，咨询限购政策约占所有互动问题的20%，这表明三亚房地产市场备受关注。

影响还是有限

张大伟指出，从全国房地产市场来看，过去海南房地产市场持续大幅波动，对经济产生了诸多负面影响。海南可以减少对房地产市场的依赖，主要是因为严格的政策控制，自由贸易港的建设和取消国内生产总值和投资评估，以及实现全球购买限制。海南作为一个特殊的地区，可以说在过去的一年里，它确实实现了住房无投机的目标。从房地产调控的角度来看，尽管近期政策有所放松，但稳定仍是区域房地产调控的主流。

在诸葛市找房子的分析师王小妮表示，海南取消限购政策的主要原因是，国家发改委4月8日发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》中提出要继续加大户籍制度改革力度，而不是促进房地产市场复苏。

目前，海南的限购政策:

2018年4月，海南在部分地区限购政策的基础上，实施了全球限购政策。内容包括:

在已实施限购的海口、三亚和琼海，本省非居民家庭购买住房，必须提供至少一份家庭成员在海南省60个月以上的个人所得税或社会保险缴费证明；

在上述地区以外，未在本省登记的家庭，必须至少向一名家庭成员提供在海南省居住24个月以上的个人所得税或社会保险缴费证明；

本通知下发后，户籍迁入本省的家庭只能购买一套住房，且必须提供至少一份家庭成员在海南省24个月以上的个人所得税或社会保险缴费证明。

王小妮指出，取消结算限制并不意味着取消购买限制。在海南省取得户籍后，有必要在海南省严格执行限购政策。也就是说，在其他省份的居民通过新规定在海南定居后，他们需要满足至少一名在海南省的家庭成员24个月或以上的个人所得税或社会保险支付证明。因此，放宽结算条件只会促进物业市场的发展，短期影响不大。

王小妮还表示，由于海南省不同地区限购政策不同，海口、三亚、琼海可以通过结算获得购房资格，放宽购房条件，这将有助于释放购房需求，促进当地房地产市场复苏。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，海南房价的稳定性在未来可能会得到加强。一旦出台类似政策，预计当地房地产企业和销售机构将利用这一机会提高价格。一旦市场过热，未来不排除压力监管。

他还指出，土地市场的后续控制变得更加重要。住房交易市场的热度很容易传递到土地交易市场。对这种土地交易市场的控制主要是为了防止土地囤积和土地价格虚高，一些非法开垦项目需要持续监管。