袁一泓：地方政府也要舍得降地价

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正文/袁

地价和房价是不可分割的。土地市场是整个房地产市场的重要组成部分。土地市场的活动是房地产市场的反映。

据该所9月23日发布的统计数据显示，近几周，全国40个大中城市土地市场整体供需逐月增加，住宅用地成交量翻了一番，土地出让金总额也逐月增加。

土地市场走出低温了吗？

中央参考研究所引用了广州和长春的两个例子。9月18日，广州上市9块土地，总起拍价超过114亿元；9月19日，广州又卖出了3套房子(包括两次拍卖)。连续两天卖地，是比较集中的一次。

长春市上周出售了117亿土地，这是该周二线城市中最高的。其中，9月16日仅一次性售出14块土地(必须合计)，共计90.9亿元。这块土地更像是定向转让给万达集团(北方电影资本)，这是不可比的。

然而，这种每周对土地交易的短时间监控并不能反映土地市场的趋势。它具有很大的随机性、偶然性和不确定性。一个城市可以一次推出一批土地，或者在市中心推出一大片地块，这可以在短时间内推高土地周转率。现有数据不能证明土地市场正在升温，甚至显示升温趋势。

土地交易不仅与地方政府的土地供应有关，还与房屋企业获取土地的意愿有关。8月份土地交易面积下降与土地供应短缺有很大关系。然而，房地产企业不愿意拿土地，推出更多的土地是没有用的。因此，两者缺一不可。

我个人认为真正显示土地市场繁荣的是地价和拍卖的数量。据中原地产研究中心统计，截至19日，自9月份以来，成交价格超过10亿元的地块有52块，其中22块以底价出售，只有20块的升水率超过10%。这笔交易的情况显然很轻。

在上述两个城市中，长春90.9亿元的地块几乎是定向的，所以底价无疑是卖出去了；19日，广州在3个小区中卖出了2个小区，显示出销售价格未被企业认可。

土地市场的短期波动不能证实或伪造整个房地产市场的繁荣。目前，从销售市场的反馈来看，没有证据表明房地产市场已经反弹。如果价格降低，它仍然在降低价格；卖得不好的商品仍然不太好。一些房地产企业的员工表示，完成业绩的压力很大，他们对金、九银、十银没有期望，只希望淘汰率在未来两个月有所提高。

我早就呼吁房地产企业勇敢地降价促销，但大多数房地产企业仍在犹豫观望。现在看来，市场形势已经相对明朗，不切实际的幻想应该抛弃。如果负债率高，股权转让将坚决转让；如果现金流压力很大，折扣促销必须坚决打折。

然而，现实是一些项目已经失去了很多利润。开始的时候，拿地是竞价(地价达到了政府部门的预期)，卖地是有价格限制的；利润已经很少了，如果利润下降，他们就会赔钱。

因此，我在此呼吁适当降低土地转让价格。原因有二:第一，如果土地卖得不好，会对地方财政(政府基金)收入产生影响，也会对当年的投资产生一定的影响，降价会增加交易的概率；第二，土地价格是房价的刚性成本。如果地价高，房价就不会低。降低土地转让价格将有助于抑制房价上涨。

有两个先决条件。首先，地方政府应该愿意放弃。土地市场疲软，没有办法不愿意或不愿意。只有当土地市场下跌时，一些企业才会愿意出价。所谓的下跌是为了降低起始价和保留价。同时，我们应该降低我们的期望。

第二，房企有购买土地的意愿。房地产市场趋势不容乐观，景气度不高，因此房地产企业投资和购买土地的意愿不高。另一方面，如果繁荣加速，销售好转，即使你的起价很低，如果有十几家房地产公司来抢，保险费率很快就会提高到30%以上。

既然土地价格最终是由市场决定的，那么地方政府在降低土地出让的起拍价和底价方面的作用是什么？是的。更不用说降价可以促进交易，而且土地拍卖的概率大大降低；虽然政府表现出诚意并激活市场，但一次性土地转让可能会减少一些收入，但整个市场将会上升，使包括政府在内的各方受益(收入)。