平安证券：“需求升级+政策红利”双轮驱动，养老地产有望开启新时代

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乐居财经讯9月24日，平安证券发布了一份关于养老地产行业的研究报告。

在需求升级和叠加政策的推动下，老年房地产迎来了新的发展机遇:目前，我国老龄化问题日益突出。截至2018年底，60岁及以上人口占总人口的17.9%，65岁及以上人口占11.9%，超过了联合国老龄化标准(10%，7%)。随着养老需求总量的增长和第一中产阶级即将退休，预计将推动高中高端养老需求，养老产业的潜在市场相当可观。根据中国社会科学院2016年的预测，到2030年，中国养老金行业的规模预计将达到13万亿。面对中国养老机构床位数量的巨大缺口(2017年底，中国每千名老年人拥有30.9张床位，远远低于国际标准的50张床位)，以及老年人医疗资源的短缺，自2015年以来，养老产业的配套政策不断增加，养老地产迎来了新的发展机遇。

？国外多层次养老协调发展的核心是完善服务体系。从国外情况看，主要发达国家已经建立了适合本国国情的多层次协调发展的养老产业体系。随着金融体系的发达，美国建立了高度资本化的多元化养老体系，并根据不同需求(如主动老年住宅、独立生活系列、辅助生活系列、专业护理系列、持续护理社区等)开发了覆盖各年龄段老年人的产品服务体系。)。相比之下，日本良好的社会保险制度(中介保险制度)极大地促进了养老产业的发展。日本养老服务企业普遍实施多元化战略(涵盖医疗、护理、保育和教育等)。)，他们的产品趋向于精炼和多样化。从项目特点来看，日本养老地产项目大多位于成熟住宅区，个体规模普遍较小，主要通过连锁经营实现规模经济。

？国内老年房地产仍处于发展初期，其商业模式尚不明确。受“养儿防老”传统文化和老年人资产不足的影响，我国老年人口的养老模式仍以家庭养老为主。然而，“4-2-1”的家庭结构使得家庭养老功能日益弱化，社区养老和机构养老的发展有望加快。目前，中国的养老地产仍处于发展初期，养老床位仍以政府福利为主。自2015年以来，房地产企业和保险基金等各行各业的参与者都在尝试测试老年房地产。然而，在土地成本高、资金回笼期长的约束下，“重销售轻服务”的现象更加普遍，大多数企业的经营模式尚不明确。

？中国的养老产业即将起步，医疗和护理的结合是大势所趋。展望未来，在扩大内需的背景下，养老产业的发展即将启动。从发展趋势来看，随着未来养老产业市场的不断细分，房企与养老资源的合作将会更加深入，有望在双向共建、收购、参股、并购等方面进行合作。，从而充分整合各方资源，发展中西医结合护理将是大势所趋。在运营模式上，未来的养老地产项目将更加注重服务环节的轻资产战略，快速实现品牌和运营模式的出口，拓宽盈利渠道。

？投资建议:随着我国老龄化的深入，第一批中产阶级群体推动中高档老年消费，加大养老扶持政策力度，老年房地产业的发展值得期待。展望未来，我们认为有能力整合养老产业资源，形成清晰的盈利模式是养老地产企业做大做强的关键。我们期待财务实力雄厚、运营服务水平高、各种养老业务模式协调发展的企业脱颖而出。