80年后小伙子一年赚100亿的商业模式

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是的，首先要有一个好父亲。

近日，新世界发展副总裁郑志刚在9月26日的财政年度业绩会议上宣布:今后将无偿捐赠300万平方英尺的农业用地，其中2.8平方英尺的土地已经交给香港社会企业用于“希望之光”项目。消息传出后，引起了各界的轰动。

郑志刚是郑裕彤的孙子，也是郑裕彤创建的新世界集团的第三代继承人。新世界集团包括周大福珠宝、新世界发展和许多其他上市公司，其中仅新世界发展就在2018年实现收入606亿港元，年利润270亿港元。作为该集团未来的掌门人，郑志刚无疑是香港最富有的80后。

今天，我们来看看财务报告，看看土地捐赠是什么样的。

附言:看着新世界的财务报告真让人耳目一新，各种各样的豪宅..

捐赠土地

新世界集团负责郑家，拥有1700万平方英尺的农田。嘉信查阅了新世界集团过去几年的耕地保护记录，发现2015年至2018年的数字分别为1824万平方英尺、1749万平方英尺、1740万平方英尺和1699万平方英尺，每年以几十万平方英尺的速度下降。这些土地基本上位于相对偏远的地区，例如元朗、屯门和西贡，其中元朗和屯门占68%，是主要的组成部分。

实质上，房地产行业是将土地(面粉)建造成建筑物(面包)然后出售给外界的过程。没有土地，这项业务无法继续。香港的开发商主要通过三种方式补充土地:政府公开招标、收购旧建筑和改变农业用地用途。前两种方法在mainland China也很常见，通常从公开市场获得。让我们看看第三种方式——农田的本质。

根据香港法例，农地不能用作发展商业地产。要在农业用地上发展，首先要改变土地的性质。改变土地性质的过程是非常麻烦的，首先是地价。由于香港政府是一个小政府，其财政收入非常依赖卖地收入。为了控制土地的数量，开发商在制定土地价格时，开发速度会受到价格的限制。

其次是社会影响。即使支付了农地的地价，发展计划仍须由城市规划局进行检讨，以确保在发展前不会损害香港的环境。还有各种各样的环境学家监督审计过程。一旦方案影响到环境，就应该重新评估。因此，这种农田的开发需要很长时间，从3-5年到十几年不等。

然而，由于这些农田是在早期以低价从农民手中购买的，随着时间的推移，它们正在慢慢升值。因此，四大家族并不着急，而且“牙膏”式的发展每年都受到一点挤压，而这位业务主管的职业生涯也很长。

如前所述，郑家保留了1700万平方英尺的农业用地，平均年消费率仅为30万平方英尺。这次捐赠300万平方英尺不是很慷慨吗？

我不这么认为。经过仔细分析郑志刚的讲话，只有28，000平方英尺的土地被确认捐赠给“希望有光”，其余大部分土地的捐赠细节和时间尚未确定。因此，这一捐赠可被视为其政治声明，其效果需要在未来观察。

让我们看看什么样的组织是接受土地捐赠的“希望有光”。

“耀友光”成立于2010年，其主要业务是接收一些不太在乎租金回报的业主的房子，对其进行翻新，然后将其出租给有孩子的单身母亲和低收入有孩子的家庭。

用“光”改造的房产一般超过300英尺长，有一组房子和一个公共露台可以晾干。想租房的家庭在搬进来之前需要联系志愿者评估他们的资格。要住在这些房子里，你必须付租金，但是租金不会随着市场而变化，而是根据房客的收入来定的。

根据过去的“希望有光”业务，未来捐赠的土地可能会按照这种模式发展。用光解决的问题实际上是低收入人群的生活环境和成本，以避免低收入人群被资本家剥削得太厉害。然而，如果你想拥有自己的房子，你仍然必须从四个家庭购买。此外，项目租金收入将流向何处？“有光”并不意味着。

那么，是什么让郑志刚突然表示要捐赠土地呢？

原产地应该是9月6日。香港有些政党要求政府考虑引用《收回土地条例》，向发展商收回农地兴建房屋。此外，最近，反修正案的风暴已经加剧，大型房地产开发商也一直受到公众舆论的压力。因此，部分且难以开发的土地一方面可以缓解社会压力，另一方面可以加快农业用地的开发，未来可能会有租金收入。

一举两得。

郑家族史

郑志刚的土地捐赠因其高度的政治意识而受到许多媒体的赞扬，我认为这更多是由于他的家庭对危机的决策意识。纵观他们家族的发展历程，正是在几个关键的历史节点上，他们妥善处理了这场危机，使他们一步步走上了香港最有权势家族的位置。

第一个节点是抗日战争。

嘉信一直想知道为什么郑裕彤的珠宝公司叫周大福。事实上，原因可以追溯到郑裕彤的岳父周至先生。那一年，周志远中了彩票。凭借巨额奖金，周志远开设了一家名为周大福的珠宝店。

1938年，抗日战争爆发，周全家到澳门避难。这一举措现在非常关键。那时，如果你呆在中国，更别说做生意了，很难保证你的安全。去澳门不仅可以避免战争的影响，还可以把握时间窗口，顺利完成资本积累。

郑裕彤的父亲是周志远的好朋友。战争爆发后，他辍学去澳门加入周志远。他最初是周大福的一名基层员工。凭着勤奋和真诚，他一步步走上主管的岗位，娶了周志远的女儿。

第二个节点是进入香港。

1946年，抗日战争结束后，周志远判断香港和内地的崛起会影响澳门的商业，于是派他的得力女婿郑裕彤进军香港。现在回想起来，这个决定也是极其明智的。当时香港正处于发展的黄金时期，李嘉诚在这个时期开始了自己的塑料花生意。

除了岳父的眼光，郑裕彤自己的管理能力也很好。他每天花5-6个小时观察同行的商业情况，然后不断改进自己的产品。当时，黄金市场是喜忧参半，每个金店的质量参差不齐。许多商家用含金量不足的产品欺骗顾客。郑裕彤反其道而行之，推出了9999“足够的黄金”并赢得了声誉，周大福逐渐成为黄金行业的领导者。

顺应潮流，加上自身的努力，周大福香港分公司发展迅速，取代澳门分公司成为周大福的大本营。郑裕彤家族从一个富商成长为一个中等富裕的人。

第三个节点是6月7日的骚乱。

经营周大福时，郑裕彤完成了原有的资本积累，开始进入房地产行业。起初，郑裕彤只是房地产行业的一个小角色。他所能做的就是买一些工业建筑来收取租金。在香港房地产业的巅峰时期，有近2000家开发商。当时，没有四大家族，但地标、霍英东的立信地产、建安地产、廖创兴家族等等。

繁荣的背后必须是调整。

六十年代，香港银行业爆发了一场危机。为了规范银行业，港英政府出台了一系列限制性政策，进一步限制了资本流动，许多房地产开发商破产。加上1967年内地爆发文化大革命，很多香港人卖了楼，离开了香港，香港的地产跌入谷底。

这时，郑裕彤和李嘉诚看到了机会，逆潮流而动，购买了大量土地。20世纪70年代，风暴过后，香港房地产再次繁荣，低价收购的土地一个接一个上涨。1972年，新世界地产和其他房地产开发商作为中国资本的五只老虎一起上市，郑裕彤也完成了从中产阶级到顶级富人的飞跃。

我们可以看到世界在不断变化，繁荣和低谷总是交替出现。管理风险和抓住机遇是郑氏家族崛起的最低“商业模式”。

我相信这一次，郑家也嗅到了危机，开始寻求改变。

结论

过去两年，经济环境不稳定，中美之间爆发了贸易战。在地区层面，香港、日本和韩国不稳定，导致这两年股市持续下跌。

反修法只是香港目前所面临问题的导火线。表面上，青少年上街游行的行为是为了维护香港的独立和法治，但实际上，更多的是发泄在政府和实际问题上。问题的根源不仅仅是土地，而是上层阶级对各方面资源的垄断。你不能让人们买房子，但你不能让人们没有希望。

目前，郑的捐赠行为虽然有限，但所表达的态度是积极的。政府没有用武力镇压这一事件，而是认真倾听人民的声音，主动寻求变革。虽然居者有其屋的可能性不大，但我相信政府和财阀会把坚尼系数降低至社会稳定的水平，这些问题都会过去。

我们能从这场危机中得到什么？

此次事件后，许多股票大幅下跌，尤其是与民生相关的零售股。例如，家信最令人苦恼的公司——思思医疗和毕瘦站——有着良好的经营业绩、良好的服务和高毛利率。尽管今年的业绩增长迅速，但他们的股价却有不同程度的下跌。短期来看，这些公司的业绩可能会受到影响，但随着风暴的过去，市民仍要生活和消费，这些公司的业绩肯定会好转。

现在是不是展示一些优秀的潜在股票的好机会？

刘銮雄，一个香港的富人，曾经说过:“如果你追逐一个高职位，你会死。”这也是香港有钱人的智慧。包括李嘉诚和李兆基在内的香港首富都是逢低吸纳者。

事实上，他们的财富是通过一次又一次的讨价还价积累起来的。