新希望地产：地产新川军 | 起底隐贵房企?

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[编者按]他们低调、神秘、富有。他们坚韧不拔，深耕有特色的一面，不追求上市。乐居金融开始了“隐藏你的住房企业”系列，并挖掘了他们的水下冰山故事。本期聚焦新希望。

策划:陈海宝

协调人:王

作者:赵翔

编辑:于戈

在“饲料之王”和“农牧之王”两个光环的笼罩下，新希望集团的房地产板块表现不错，但鲜为人知。

据四川新希望房地产开发有限公司(以下简称新希望房地产)披露，2018年销售额达到403亿元，同比增长85%，在当年的排名中排名第73位。

这是一家有着21年历史的房地产开发商，但它是在张明贵2014年执掌之后。据媒体报道，其2013年的销售额仅为20亿英镑。

作为新希望集团的多元化板块之一，新希望地产尚未上市，但拥有自己的方圆。

在融资方面，曾经只采取了3.85%的超低利率，融资成本长期保持在5%左右。它得到了前母公司新希望的保证，甚至更加顺利。

它非常低调和激烈。

80年代后，年轻的元帅

36年前，刘永好开始卖鹌鹑蛋。在2019年福布斯全球亿万富翁排行榜上，他以57亿美元排名第303位。

刘永好是新希望地产的真正控制者，但在官方网站上很难找到他。在管理专栏中，张明贵排在第一位。这位36岁的年轻元帅拥有五个职位——新希望市委书记、新希望副总裁、新希望四川总部董事长、新希望地产总裁和四川招商投资基金董事长。

在2019年3月的全国人民代表大会上，刘永好表示:“我们是一家专注于农业和食品的企业，这一点从未改变。虽然我们有房地产，但当时的房地产是“房地产”。

公共信息甚至没有披露谁是新希望地产的董事长。企业搜索显示，新希望的股权结构如下:南方新希望占34.96%，新希望占33.87%，西藏恒业丰占23.53%，新希望投资占5.88%，常陆占1.235%，成都好池街餐厅占0.53%。

新希望地产未与新希望集团合并。据了解，刘永好通过修改新希望房地产公司章程中的董事会组成和股东表决权比例，对控股股东进行了变更。新希望投资集团有限公司(以下简称新希望投资)将享有新希望地产的控制权，新希望地产不再纳入新希望集团的合并范围。

以2015-2018年为例，新希望集团年末负债总额分别为265.41亿元、308.43亿元、452.77亿元和206.08亿元，长期负债逐年增加，相应的资产负债率分别为53.03%、55.45%、63.32%和42.98%。

截至2018年底，新希望集团债务总额已降至206.08亿元。没有新希望地产的新希望，优势逐渐显现，资本结构进一步优化，杠杆融资能力提高。

然而，新希望集团对新希望地产给予了大力支持。截至2018年9月底，新希望集团对外担保余额为109.6亿元，其中大部分是对新希望地产及其子公司的担保。

房地产黑马

截至2018年底，新希望地产总资产712.38亿元，所有者权益166.58亿元。营业总收入152.43亿元，净利润28.35亿元。

有了靠卖饲料发财的新希望，2019年实现的营业收入只有394.19亿元。

新希望房地产成立于1997年5月7日，注册资本17亿元。它投资了58家企业，实际控制了156家企业。

2014年之前，新希望地产的发展相对缓慢。刘永好曾经说过，房地产行业已经有20多年的历史了，前156年的增长并不快，年增长率在一二十亿元左右，年增长率在二三十亿元左右。

一些媒体报道称，新希望地产2013年的销售额为20亿英镑。同期，恒大的销售额达到1300亿元。

刘永好决定用精力充沛的年轻人，32岁的张明贵受到了刘永好的青睐。

新希望地产总裁张明贵

张明贵，1982年出生，毕业于中国地质大学。他是新希望的第二个管理实习生。从市场部和采购部，到北京办公室主任，再到集团办公室主任，他在新希望集团已经担任了九个职位，但他连“工程设计图纸”都不懂。他是房地产“门外汉”。

刘永好对他的评价是:“肯学习，勤奋好学，聪明绝顶。”在张明贵眼里，刘永好是一个“好人”，一个受人尊敬的教父级企业家——这些赞美在他的微信朋友圈里也不例外。

尽管张明贵不断向外界强调“不是规模导向”，但新希望地产自接手以来的五年时间里，规模已经增长了20倍，并提出了“2019年销售目标500亿，未来三年影响1000亿”的口号。其业务覆盖四川、上海、大连、呼和浩特、昆明、南宁、沈阳、温州等地。

2016年至2018年，新希望地产的销售额分别为145.6亿元、171.12亿元和316.63亿元。快速扩张也牺牲了利润，其主营业务的销售毛利率从35%降至28%，下降了7个百分点。

扩张后遗症

2019年，新希望地产迅速扩张，频频出现在全国土地拍卖网站上。

据嘉里统计，2019年前5个月，新希望共获得9块土地，新增土地155.02万平方米，新增土地总价为212.38亿元，分别占2018年全年的49%和60%。

随着规模的不断扩大，新希望地产的债务也在不断增加。2016年至2018年，公司负债总额分别为267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元。

受持续扩张影响，新希望地产2018年其他应收款达到116.69亿元，较2017年的37.8亿元增长207.32%。同时，新希望地产应收账款同比增长136%，应收账款周转率下降23.5%。

另一个数据也可以让我们一窥新希望房地产的发展速度:从2016年到2018年，公司合并报表中包含了39家子公司、61家子公司和79家子公司，相当于平均每年新增20家子公司。

截至2018年底，新希望地产总用地面积为691.75万平方米。据媒体报道，新希望入城时通常至少做3-4个项目。

在大规模收购的背后，有一种对房地产高周转率的新渴望。截至2018年底，新希望地产的存货周转率为0.31，同比增长121.43%，远超西南地区的房地产企业金科和蓝光。

根据新希望公司债券年报，截至2018年底，新希望地产一年内到期的非流动负债总额约为46.8亿元。截至2018年底，新希望房地产的计息负债余额为262.67亿元，公司本期利息支出为18.76亿元，利息成本约为7.14%。

随着负债的急剧上升，公司的资本流动也面临压力。2016年至2018年，新希望地产经营活动产生的净现金流量分别为-5.37亿元、-79.69亿元和-23.94亿元。

新希望地产还警告称，该公司正在建设的项目在未来三年内可能需要投入大量资金，这将对该公司的资本流动造成一定压力。2016-2018年间，新希望地产的资产负债率分别为79.37%、79.54%和76.62%。

2018年，新希望地产金融资产投资增长632%，股权投资增长206%，募集活动产生的净现金流为112.03亿元，同比增长28%；期末，公司使用的银行授信额度为112.55亿元，未使用的授信余额为124.25亿元。2018年，新希望地产的融资从171亿元增加到217亿元，增幅不大。然而，其支付的与筹资活动相关的其他现金从643万元飙升至7493万元。

乐居金融获悉，新希望地产有三项与股权质押相关的记录。2019年1月31日，新希望房地产质押2500万元股份，质权人为中铁信托，质押标的为重庆金佳房地产，新希望房地产持有其50%的股份；2019年1月17日，新希望地产作为质权人出现，浙江保利地产质押390万股，标的为杭州洪堡地产。同样的故事出现在2017年，当时上海万科向新希望地产承诺3.15亿股。