上海SOHO于至辉：专业运营才能赋能商业地产

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上海soho天山广场位于长宁区重点建设项目虹桥外贸中心核心区，是上海阳光海天的代表之一。财经网站近日采访了soho上海第八分公司资产管理总经理于志辉。他从2018年开始负责上海soho的天山广场项目，见证了专业停车资产管理团队的运作给天山广场项目带来的变化。 关于停车场的运营，于志辉开门见山地说:“停车场的运营存在很多瓶颈和混乱。例如，作为一个办公楼，停车位在工作日很紧张，周六和周日有足够的停车位。然而，对于运营商来说，未充分利用的停车场并没有创造最大利润。”他的观点表达了停车位供求之间的基本矛盾。对于商业地产运营商来说，需要的是数量和效率的双重提高。智能停车的重要性得到了强调。要解决城市停车问题，一方面要增加停车场和停车位的数量；另一方面，应该提高停车位的使用效率。目前，我国停车场管理的效率普遍处于较低水平。 通过分析上海soho天山广场附近的停车数据，阳光海天于2018年开始运营上海soho天山广场，措施之一是合理调整停车优惠和收费结构，增加停车收入。上海soho天山广场从2019年4月8日开始调整收费结构:调整前每小时8元，封顶64元；调整后，每小时12元，最高96元。

图1:上海soho区天山广场停车场出入口智能缴费于志辉表示:“增加停车费用并没有影响停车场的收入和运营效率，同时促进了临时停车收入的手段，并通过与周边企业、写字楼和楼宇的合作，迅速引入了月租客户。作为第三方，我可以快速整合周围的停车需求，这是我始料未及的。” 此外，阳光海天还与当地社区和交通管理部门合作，促进便利设施的月租金，并改善休闲时间的利用；在电子优惠券上与楼上及周边商家合作，吸引周边消费者用户，增加临时止损收入；与邻近的商业城市南丰市联动，提高项目空闲时间的停车位利用率，增加临时停车收入。 在增加收入的同时，也促进了运营成本的降低。通过智能化改造，合理改造现场移动线路，设置无人值守收费站，优化人员配备，控制人员成本。通过资产管理和运营管理，上海soho天山广场的停车收入增长了20%，运营成本下降了20%。 根据沪港证券业的研究和分析，近年来中国的乘用车数量持续增长。到2018年，中国的乘用车数量超过2.3亿辆，超过20个城市的乘用车数量超过200万辆。然而，城市停车场的建设受到各种因素的影响，逐渐与客车数量脱节。根据住房和城乡建设部发布的《城市停车设施规划指南》，在规划人口超过50万的城市中，停车位的供应量应控制在机动车数量的1.1至1.3倍。 最近，中共中央政治局召开了一次关于稳定增长措施的会议，会议提出了稳定制造业投资的四个关键点，包括城市停车场。其中，“城市停车场”作为“新基础设施”的重要组成部分首次被提及，城市停车改造进入改革红利期。 打破局势在必行。一方面，它取决于政策的指导和支持；另一方面，需要新的产业和技术来帮助商业地产促进存量转换和产业升级。

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