三盛冯辉明：上有顶下有底 房价大跌基本不太可能

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乐居财经新闻李莉8月8日，三盛集团执行副总裁冯慧明在三亚表示，如果我们谈论房地产融资和房地产资本，我们不能没有大趋势。总的来说，一个立场是不会大幅上涨或下跌，也就是说，它将稳定土地价格、房价和预期。因此，从这些话，我们可以定义在下半年或更长的时间里，我们是在一个有顶有底的盒子里运行，所以房价基本上不可能大幅下跌。从开发商的角度来看，一些项目愿意降价，但地方政府应该保持价格底线。因此，我对大势的总体判断是暗箱操作。

从财政方面看，确实是紧缩，最严重的是23号文件和郭主席不久前的讲话。任何一个国家都不可能靠房地产来维持后期的繁荣，所以这是官方给出的一个明显的基调。因此，大家都会看到23号文件，它主要是从房地产企业的角度针对以前的金融。在今年的某个时期，从社会供给上可以看出，前财政在一段时间内非常活跃，包括一些主流金融机构给予了相对宽松的措施。严格地说，后一种政策是一种回顾的政策，而回顾控制金融混乱的政策是一种公布结果的政策。因此，23号通知的第一件事就是对预融资有很多限制，现在对后按揭的预融资有严格的限制。昨天，又发布了第64号文件，主要针对信托机构。它强调在渠道信任后应采取更积极的管理，另一个是加强窗口指导，这可能是今后的准则。因此，从财政政策的角度来看，它是紧缩的。

我们可以看到一个很大的基调，那就是下半年可以被定义为政策层面的稳定和紧缩，而上半年是相对积极的，所以下半年比上半年更加紧缩。因此，对于每一个房地产企业来说，无论是资金雄厚还是目前相对紧张，我们又一次面临着压力测试的问题。我们必须评估这项政策将导致市场的最终趋势。例如，在三种情况下，在相对乐观、相对悲观或更加悲观的情况下，我们大概可以支持企业的资本链到什么程度。在这种压力测试的情况下，我们将对现金流管理进行动态调整。从企业层面来看，

从投资方面看，有三个维度:投资现金流、融资现金流和经营现金流。必须有更好实现的资产，能够支持该地区有效的运行能力，以及项目水平。目前，我们要求投资方的每个项目在获得土地时都要给出一个资金解决方案。对初始投资回收期的回收有一个要求，所以在投资方面加强目标控制和现金流控制会更严格。

此外，投资节奏可能要求每个企业根据自己的压力测试结果来评估未来情况，并可能需要做出一些调整。也就是说，那些拥有更好的资金链和更高的未来相对压力测试承受能力的人仍然保持一定的投资节奏，而那些压力测试相对较大的人最近已经无法承受压力测试，正在出售一些项目，正如我们所看到的，所以我们可以根据他们自己的情况把握投资节奏。

在融资方面，包括海外基金在内的一些私募股权基金仍与空股权基金有着很大的合作，除了银行和信托之间的资本渠道外，一些资本市场银行也做了力所能及的事情。如果其他大门不关闭，合作可以在不受政策限制的领域扩大。

冯慧明还指出，在所有的冬天里，每个企业都有战略合作机构和金融支持机构，所以这一块是过冬热身后的重要力量。从经营现金流来看，我们应该逐步建立现金流的平衡，从项目层面到区域层面，再到集团层面，当它们都产生正现金流时，整体财务会更安全。我相信所有的房地产企业都会注意付款。如果这件作品面临适度的紧张，它应该更有纪律和刚性。当然，每个企业都有自己的实践。

冯慧明最后说，总的来说，可能有必要等一等，看看是不是冬天。我自己也不觉得自己有多强大。因为给出了大的政策基调，它是稳定和紧缩的，如果该行业受到外部需求的严重挑战，以前的专家也说过，它必须是国内需求的重要支撑，但国家不希望它过热，所以我们应该看到这个大的基本面。因此，我认为每一项法规都将使这个行业和企业更加成熟，我们可以继续以有限的谨慎展望美好的未来。