孟晓苏：我再次呼吁公募REITs早日落地中国

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8月8日，国务院发展研究中心资产证券化reits研究组组长、汇力基金董事长孟晓苏在三亚作了“房地产金融创新”主题演讲。

他说，回顾21年前的7月，国务院发布了关于城镇住房制度改革的文件，启动了全国住房制度改革。住房制度改革将住房建设培育为新的经济增长点和新的消费热点，并将其引入住房建设领域。同时，它启动了金融创新的进程。我想念阵容强大的房改研究小组。团队领导和顾问团队都是中国顶尖的专家。

经过20年的房改，长期增长势头通过长效机制注入到中国经济发展中。在房改之前，中国的经济总量仅为世界第七。房改使房地产投资在过去的20年里增长了40倍，从而带动中国经济总量增长了10倍。房改后，平均经济总量每两年超过一个国家，近年来，它进一步拉大了与第三名的差距。

房改后，我们推出了一系列金融创新以适应房改，其中一些已经实现。我今天谈到的三个方面就是现在正在进行的三个方面。

第一，关于住房抵押贷款，虽然取得了成功，但仍需继续推进。

当时老百姓不愿意借钱买房。如何解决？顾云昌编造了一个中国老太太和美国老太太之间的天堂对话的故事，这突然打开了普通人的心。我们看到住房抵押贷款发展得非常好。

最近，一些金融监管机构表示，居民购房影响消费。事实上，居民购房是消费，居民购房后会装修。购买家具和家用电器会如何影响消费？事实上，他只看到买方口袋里的钱越来越少，但他没有注意到买方的钱被扔掉了，这刺激了许多通过传递利益的支付，每个行业的支付包括对工人的支付，从而刺激了整个消费。

现在，银行并不缺钱，但它们害怕放贷。银行知道最好的贷款是住宅抵押贷款，有新资产和30%到50%的首付。现在，住房抵押贷款已经达到38万亿元，占银行贷款余额的28%，质量非常好。

给普通人贷款就像给树和树根浇水。它似乎没有被浇在树顶上，但是营养物质通过根被传递到树枝和树叶上，这使小型和微型企业复活了。银行没有风险，因为中国居民的负债率很低，只有9%，这对住房抵押贷款有货币传导效应。面对经济下行的压力，我们应该考虑在哪里安全放贷。

第二，关于我倡导的住房反向抵押养老保险。

在过去的十年里，人口老龄化，房地产的价值大幅增加。中国房地产的长期上涨是一个稳定的趋势，在过去的30年里，新房的平均售价增长了20倍。2013年，国务院再次下发文件，推进反向抵押养老保险试点，最终由我创办的幸福生活完成。目前，主要销售产品有幸福生活房改宝和中国保险生活住房幸福。

老人进入保险系统后，房子继续住，他生活了一辈子。进入保险系统后，他将从下个月开始收到钱。老人死后，老人的子女必须偿还老人所借的资本和利息。房子可以收回。如果你不还钱，这个产品是根据不还钱的原则设计的。房子在市场上拍卖，拍卖资金优先偿还本金和利息，其余属于老人的孩子。这是非常合理的。

现在幸福生活只让200多位老人满意了。他们的养老金是1.3到1.5倍。康先生在北京的老两口只有7000元的退休金。现在他们每月从幸福生活中得到1万元。将来，他们将把养老院的房子租出去，租金将全部归老年人所有，即24，000英镑。他们觉得他们不担心吃和穿。他说每天早上他们都在思考如何花钱。现在该产品已准备好推广到

这种产品在中国的规模有多大？我们只是说中国10%的老年家庭没有孩子。现在，专家称房地产总价值超过400万亿元。只有老年人和准老年人占一半，10%的人没有孩子。仅这些人的总资产就超过了保险业的总资产。其意义在于，它可以为养老提供一个深入的角色，而住房显然可以支撑个人购买商业保险的支柱。

第三，房地产投资信托基金的问题。

多年来，我一直致力于研究和推广房地产投资信托基金，并呼吁包括社会基金在内的公共房地产投资信托基金持有政府公共资产。我们提出的利用房地产投资信托基金可以有效解决地方债务问题，得到了各方的支持。在国务院发展中心，我们于2015年成立了一个研究小组，由我和刘世锦担任组长，陈远同志担任顾问。我们的研究课题是如何将政府资产证券化。近年来，国务院和中央政府不断提出资产证券化的要求和呼声，包括2016年基础设施资产证券化的探索。

我想说的是，这是一项伟大的金融创新，它通过出租将房地产资产转化为上市资本货物。因此，我对房地产投资信托基金最简单的定义是，房地产收益权进入资本市场进行流通。大约在2000年，当我请外国专家谈论金融创新时，他们都说除了房地产投资信托基金之外，没有更好的金融创新了，这句话应该今天送到中国。

各国对房地产投资信托基金有若干规定，如定期分红、上市和流通、免税优惠和对发展投资的限制。现在我们面临着地方债务的不断扩大，基本上没有偿还本金的希望。现在我们借新债只是为了偿还旧债，有些地方甚至连利息都付不起。

目前，我们应该提倡住房租赁和销售并举，完善住房制度改革。因此，我们建议支持专业和机构租赁企业的发展。他们不能仅仅依靠资本和银行贷款，所以他们需要使用资产证券化。

中国证监会和基金行业协会正在积极推进房地产证券化。在房地产投资信托基金之前，我们有各种各样的房地产投资信托基金，包括已经发行的资产支持型证券，但这些基金基本上是基于债务的，而不是基于股权的。

中国共产党第十九次全国代表大会报告提出要提高直接融资的比重，在发展资产证券化时要更加注重股权。近年来，在各方面的推动下，国务院及相关部委相继出台文件，包括国务院办公厅提出的租赁住房房地产投资信托基金、住房和城乡建设部及中国证监会发布的租赁住房房地产投资信托基金、国家发展和改革委员会及中国证监会、财政部和中国人民银行发布的配套基础设施房地产证券化等，主要涉及基础设施。

孟晓苏指出，近年来，我们仍然面临一个问题。民族进步和民族退却是非常严重的。一些新的国有企业被加入了由过度的地方债务组成的地方平台公司。我们如何加强和加快中央政府改革国有企业和国有资产的既定政策？我认为我们应该加快三次还款:第一次是把房产还给居民，房改已经基本完成，还有一些未完成的事情要加快；二是向职工偿还养老金。现在，一些国有资本已经被转移到充实社会保障基金，以弥补拖欠养老金的缺口。第三，你应该向债权人偿还债务。你不能还债。我不会让你偿还本金的。我只需要将资产证券化并返还给债权人。这种方法不仅促进了新旧动能的转换，而且促进了混合改革的最佳方案，加速了膨胀资本的偿还。今天，我再次呼吁尽快在中国公开发行房地产投资信托基金。