房企转型启示录 富力地产打造医养产业稳赢模式

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“投资者网络”戴巍

？“每天有2万多人变老，近2.5亿人超过60岁”。近年来，中国的老龄化现象逐渐增多。根据国家统计局的数据，截至2018年底，中国60岁及以上人口为2.5亿，占17.9%。其中，65岁及以上人口为1.66亿，占11.9%。中国已经成为世界上老年人口最多的国家之一。值得一提的是，随着国内经济的持续发展，人均消费能力不断提高，老年人口的收入来源不断扩大，随着人口结构的变化，未来老年人口的市场化趋势也将得到改善。所有这些因素都将推动中国高端老年房地产需求的快速增长。事实上，目前我国养老地产仍处于传统模式，高端养老产业模式有待研究。

除了高端养老金行业，还有高端医疗领域。消费水平的提高、国民健康意识的增强、消费水平的提升以及国家政策的支持，都推动了我国高端医疗产业进入了一个快速增长的时期，预计在三到五年内将呈现爆炸式增长。总体而言，高端养老金和高端医疗吸引了资产雄厚的房企加入，因为它们的增长需求加快，毛利率高。

“白银经济”和高端医疗保健在万亿市场中开辟了蓝色的海洋

根据艾传媒咨询公司的研究数据，从2014年到2018年，中国大型健康产业的整体收入保持增长。2018年，收入规模超过5万亿元，预计2020年将超过9万亿元，增长32.1%；《大健康产业蓝皮书:中国大健康产业发展报告》(2018年)指出，到2030年，老年人口总消费将达到18万亿元。到2030年和2050年，老年人口总消费将分别达到18.33万亿元和61.26万亿元。

老龄化现象越来越严重，给“白银经济”带来巨大发展。然而，作为“白银经济”的主角，中国目前的养老产业还不像欧美、日本等国家那样成熟，还处于起步阶段，需要不断探索发展模式，差距很大。这表现在中高端养老机构的养老服务和床位不足，难以提供优质舒适的养老服务。随着“白银经济”浪潮的到来，养老产业显示出巨大的潜力和有待填补的缺口，医疗养老地产成为不可阻挡的房地产发展新方向。

市场需求显然远未饱和。在这种情况下，政府出台了一系列政策来支持医疗行业的发展。例如，2016年12月23日，国务院办公厅发布了《关于全面解放养老服务市场、提高养老服务质量的若干意见》。文件指出，到2020年，养老服务市场将全面放开，养老服务和产品的有效供给能力将大幅提高，供给结构将更加合理，养老服务的政策法规体系和行业质量标准体系将进一步完善，信用体系将基本建立，市场监管机制将有效运行，服务质量将显著提高，群众满意度将显著提高。养老服务业将成为推动经济社会发展的新动力。今年9月29日，据国家发展和改革委员会消息，为落实全国健康与福利大会和“健康中国2030”规划纲要，加快推进健康产业发展，促进形成内涵丰富、结构合理的健康产业体系，国家发展和改革委员会等21个部委联合制定了《促进健康产业高质量发展行动纲要(2019-2022)》。显然，围绕“白银经济”的巨大健康和政策支持，其发展前景是值得期待的。

事实上，近十年来，无论在学术界还是在房地产行业，关于医疗和养老行业的讨论从未停止过，有一点实力的开发商也纷纷布局。然而，由于它的高要求和能力，总的来说很少有成功的人。

住宅企业进入军队医疗维修行业的三大难点

首先，土地收购和高经营成本是最困难的一点。虽然国家政府在政策支持和财政补贴方面为民营养老机构提供了很多帮助，但是政策实施时间长、操作过程中普遍存在的折扣问题以及实施困难导致民营养老机构的收费远远高于公立养老医院。因此，由于交通不便和成本高，私人养老机构的空入住率往往较高。

其次，我国医疗地产还处于起步阶段，大多数房企还处于投资初期，尚未达到成熟的收获期，因此项目交易经验相对缺乏。

最后，医疗房地产像其他子领域一样，具有开发周期长的困难。据业内人士透露，医疗地产的发展周期约为3至5年。房地产企业经过发展，仍然需要花费大量时间整合优质资源，打造品牌，以赢得消费者的认可。

因此，这三大困难是房地产企业进入军工医疗行业必须面对的挑战。如果房地产企业能够积累成功案例的经验并得到消费者的认可，将有利于后续快速的土地收购和复制，并取得可观的规模效应。

“紧跟政策，把握趋势，做前瞻性布局，再接再厉”是R&F地产近年来在高端医疗和养老行业的最好诠释。

加上万亿美元的市场，R&F地产为医疗保健创造了一个“稳定的双赢模式”

早在2017年，R&F地产就在医疗护理地产领域下了很大功夫，开辟了长期布局。根据数据，R&F地产已经推出了两个业务板块:医疗保健和养老房地产。

与加州大学洛杉矶分校健康中心携手共建国际医院。2018年5月21日，R&F宣布以不低于30亿元的总投资收购广州市番禺区钟村街4万平方米的医疗用地，这意味着其正式介入医疗领域。

为了顺利跨境，R&F不仅成立了R&F物业医疗健康产业管理公司，还与世界顶尖医学院ucla health合作，建立了高端国际医院。目前，它已经在广州番禺启动了加州大学洛杉矶分校健康中心的第一个海外附属医院项目。未来，希望建立海外医院、国际医院、卫星诊所和卫生所，创新多层次医疗服务[rf1]平台，为城市居民创造生命周期医疗服务，满足各年龄段人群对高端医疗服务的各种需求。

据了解，广州R&F国际医院位于广州市番禺区韩溪大道以东，规划面积4万平方米，床位277张，可长期扩展至500张以上，定位为高端综合医院。该医院将按照jci(国际医疗卫生机构认证联合委员会)和himss(医疗信息和管理系统研究所)的标准运营。将建立五个卓越中心，包括癌症护理、心血管疾病、老年病学、整形外科和胃肠病学，以及17个部门，包括妇幼保健、耳鼻喉科和康复科。

在双方的合作中，R&F物业负责高端医院的投资和建设，加州大学洛杉矶分校健康部负责在医院规划、设计、建设、运营、管理和临床方面提供专业技术和咨询服务。同时，引进国际领先的专业医疗咨询和管理公司，与ucla health合作，作为医院的日常运营经理，确保为患者提供高标准、高质量的医疗服务。

显然，R&F在高端医疗和健康领域的布局是第一手的，与之携手的加州大学洛杉矶分校健康中心享有世界声誉。加州大学洛杉矶分校健康中心成立于1955年，位于美国西海岸的洛杉矶。该中心在诺贝尔医学领域也取得了突出成就，先后有14人获得诺贝尔奖。2019年，在美国最佳医院综合排名中，它在美国排名第六，在加州排名第一。

“三步走战略”，准确布局老年房地产。R&F置业计划打造全新的养老模式，构建老年人全生命周期一站式养老服务的生态链，并根据项目禀赋打造旅游、生活、关爱等不同导向的多元化产品线。包括建立住宅和护理住宅、城市健康中心、持续护理和退休社区中心以及康复护理机构，为消费者提供医疗护理一体化、健康管理、文化娱乐、秘书服务和智能管家等多种特殊服务。

从长期战略布局来看，R&F养老金行业计划在未来3-5年实施三步走战略。一是深化北方一线城市建设，建立旗舰标杆项目；然后渗透到省会城市和重点区域城市，最终实现全国的整体布局。

据资料显示，R&F目前有三个项目处于筹备阶段，即:广州番禺旗舰杨康综合体、惠州龙门南昆山益阳大厦、天津R&F新城维护中心。所有项目将于2020年翻新，并于2021年正式开放。仍有许多项目在进行中，覆盖重庆、杭州、长沙、Xi、昆明、厦门、太原等城市。

毫无疑问，医疗和养老是两个方面，其本质在于满足人们的健康。无论是商业模式的可持续性，还是基本的价值理念，R&F为此所做的探讨都具有重要的意义。此外，医疗和护理的无缝结合已成为中国的大趋势。

“文化旅游地产、医疗地产等细分将成为未来房地产的新发展方向，尤其是医疗与养老的结合，这是目前中国最迫切的需求，也意味着有一个像R&F这样的医疗一体化模式的巨大空空间..此外，随着中国人均收入接近美元，市场对优质医疗和养老服务的需求激增。原来的低端、低成本、低服务将被彻底纠正，企业的盈利能力，特别是净利润和毛利率将不可避免地上升。”许多房地产专家向投资者网络表达了这一观点。