张平：央行下调LPR利率 对房价影响有多大？

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随着美联储今年第三次降息，世界各国央行都进入了降息模式，中国人民银行也纷纷效仿。几天前，mlf和反向回购利率分别下调了5个基点，昨天，lpr利率下调了5个基点。引起特别关注的是，中国央行在5年多的时间里降低了中长期利率。

因此，每个人都猜测央行的降息会对房价产生影响？一般来说，降息对房价的影响主要有两个方面:

一是央行的降息将改变人们对房地产的预期，并鼓励住房需求进入市场，这对房地产市场是一大利好。

另一方面，在央行下调RRR利率后，货币市场流动性开始充裕，大量资金流入房地产，这将推高当地房价。

然而，降息对房地产有利，这需要几次降息。如果降息幅度只有现在的5个基点，对房地产的影响将非常有限。

我们认为，央行将低利率下调5个基点，并不意味着房地产调控将被逆转，也不意味着未来房价将上涨。

首先，央行降息的意图是明确的，即“稳定经济、控制风险”。希望降低实体经济的融资成本，稳定房地产市场，防范系统性金融风险。

因此，央行下调了实体经济的低利率，而不是放松房地产市场。

此外，银监会不会允许外部资金进入房地产市场。今年以来，房地产调控更加严格。银监会严格查处资金非法流入房地产市场的行为，严格查处房地产信托和理财资金进入房地产市场的行为。

10月份，房地产信托的发行量大幅下降，截至10月底，中国已有400多家中小住房企业破产。同时，为了提取资金，避免现金流中断，许多房地产企业不得不进行大折扣和促销。目前，房地产市场的流动性并不充裕。

此外，央行将低利率利率下调了5个基点，主要是为了减轻新购房者偿还贷款的压力。尽管中央银行降低了低利率，但真正的抵押贷款利率是否可以降低还是要由地方银行和政府来决定。

如果一个城市的房地产市场没有过热，抵押贷款利率将会降低。如果像一些房价在早期快速上涨的城市一样，地方银行和政府将在低利率的基础上增加一些点数，那么抵押贷款利率将不会便宜。

最后，无论按揭利率能否下调，房地产市场降温已成定局。一方面，经过四年多的房价上涨，全国房价基本上又上涨了，现在许多县城的房价都超过了一万元。许多城市家庭拥有几套套房并不罕见，90年代后购房需求不会很高。中国的城市化非常缓慢。未来，房地产市场供过于求的局面无法改变，房价也无法上涨。

另一方面，如果2015年前国内居民的杠杆率不高，他们仍然可以投资买房。但现在中国家庭的房地产占总资产的77%，剩下的23%是金融资产，而在美国，房地产占总资产的40%，金融资产占60%。这表明中国居民的杠杆率已经达到极限。

因此，即使央行降低低利率并导致银行抵押贷款利率下降，房地产市场也不会再热。

央行的降息原本对房地产市场有利，但只是下调了5个基点，这实在是微不足道。这也表明，央行希望降低实体经济的融资成本，减轻只需偿还贷款的购房者的压力。

许多人担心房价会上涨，但目前的抵押贷款利率是由银行和地方政府决定的，所以国内抵押贷款利率可能不会下降。与此同时，目前国内房地产需求趋于饱和，个人杠杆被使用到了极致。因此，即使低利率下调，也无法改变国内房价下跌的总趋势。