高房价的残酷真相！

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真假高房价

在中国的一、二线城市，甚至一些18线城市，普通人普遍觉得房价真的很贵。

为什么很贵？当然，还有一个比较参照对象……这个锚对象是那些觉得房价贵的人的锚对象，但它不一定是房价的真实判断。

国内生产总值

Gdp反映了一个城市的经济实力。国内生产总值越高，这个城市就越富裕，钱越多，自然房价就越高。这是判断一个城市房价的一般方法。

然而，近年来出现了一种现象。一些gdp低的城市房价高，所以很多人呕吐:

我市的国内生产总值不是全省第一，但房价却居全省首位。你认为高房价的基础在哪里？

在这个破碎的城市，工资是3000多，但房价实际上是几万。这个泡沫大吗？

就小县城而言，没有工业，没有就业，没有农业贫困县，也没有经济。为什么房价应该是六千或七千？

……

这些人把国内生产总值作为判断房价的基点，认为如果国内生产总值高，房价一定高，如果国内生产总值低，房价一定低。

Gdp是一个城市的国内生产总值，即创造的财富量。但是这些创造的财富属于谁呢？这就是为什么我们有国民生产总值的概念。虽然本地区没有国内生产总值，但其他地方的国内生产总值属于本地区。

在低水平的城市/小县城有大量的工业园区，可以为当地创造大量的gdp，但是所创造的财富不一定为当地人民所拥有或支配，而是为企业的股东或投资者所拥有。

Gdp代表你创造的财富，而gnp是你拥有的、可以调动和使用的财富。

请不要只根据国内生产总值来判断一个城市的房价，而要考虑到国民生产总值的因素--这个城市的居民是否来自城市以外的收入。

在国内生产总值不是第一，但房价是全省第一的城市，很大一部分买家必须是外国人；在房价数万元的破碎城市和房价六七千元的贫困县，大多数购房者应该出去工作，回家买自己的房子。这和这个城市的人没有任何关系。

收入比率

工资收入反映了一个城市居民的购买力。高收入和高自然房价是判断房价的另一种常用方法。

但在一线、二线城市这样的大城市，却有一个不正常的现象:房价远远超过当地居民的平均收入，甚至有些城市可以在20年或30年内不吃不喝地买一套房。

所以有人计算了房价与收入的比率——房价总额与居民年收入的比率。比率越高，买房的痛苦指数就越高。北京、上海和深圳等一线城市的住房痛苦指数在中国最高。

▲形象来源:国家经济战略

这种比较方法有其合理性，但也是片面的。

片面性意味着居民平均收入的片面性。在现实世界中，收入是两极分化的——有些人富有，有些人贫穷，他们之间的巨大差距被平均消除了。

大城市的土地是有限的，相应的住房供应也是有限的，但是谁应该拥有这些房子呢？在正常情况下，谁支付更多，谁就拥有它...因此，高房价是富人买的。谁觉得房价高？他们是买不起房子的普通人。

在某种程度上，一线城市的房子是为这个城市/国家中收入最高的10%甚至3%的人准备的——这在政治上是不正确的。

收入比率是指穷人和富人的平均收入与房价之间的关系。事实上，城市，尤其是一线城市的高房价，只能与城市的高收入人群有关。中低收入的人买不起房子，但必须说房价与他们的收入相比太高了...有一种错觉，认为关羽对抗秦琼时空.

租售比

租售比是房屋的总价格与房屋产生的年租金的比率，反映了房屋的回报率，或者说通过租金收入收回购房成本需要多少年。

目前，大城市的一般租金回报率约为2%，而北京、上海、深圳等一线城市的租金回报率甚至略高于1%。许多人得出结论，房价很高。

租售比的片面性与收入比是一样的，即不同的群体是混淆的——富人和穷人不是一个群体。租房者(房客)和购房者(房东)是两个群体。租房者通常是买不起或暂时买不起房子的人，而租房者通常是经济实力雄厚的人。

租售比反映的是租户买房的压力或买房的不经济投资，而没有考虑那些有实力买房的人的真实情况。

租金与销售比率的计算是不合理的——这里的租金是当前租金，总价是当前房屋的总市场价格。事实上，很多房子都是提前买的，总价也很低。目前买房可能不划算，但如果多年后租金上涨，租金与销售的比率不会上升吗？就像十年前买的房子一样，当时的租售比很低，但现在大部分都能满足租金和月供，租金收益率可以达到5%以上。

每栋房子的租售比是不同的。以当前房价和当前租金来判断房价是片面的。它不能反映时间的价值——它只能反映当前的租金情况，而不能反映未来的租金情况。因此，判断房价是片面的。

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高房价的根源

房价很难判断，房价的压力总是与特定人群和时期相关的。

同样的房价，对于富人和穷人来说，他们的感受是不同的；目前的高房价并不意味着将来也会很高。十年前，它被认为是昂贵的，但现在回头看它是非常便宜的。到目前为止，每月提供住房也很容易(主要是因为收入增加了)。

房价高的原因有很多解释。我认为以下原因不容忽视:

对价格上涨的预期。人们为什么急于买房？甚至还得付钱给空，向亲戚朋友借钱买房，还要提前上车？因为房价预计会涨得更高……既然房价会涨得更高，现在买不是赚了吗？

一旦需求被集中释放，它将推高房价。在2016年的楼市浪潮中，怎么会突然出现这么多买家？它是在价格上涨预期的心理影响下运行入场的结果。

信用杠杆。推动高房价的另一个原因是信贷支持。如果贷款无法获得或贷款比率低，一群买家将被筛选出来，如果买家少了，房价就会下跌。

很容易理解，如果一个人有100万现金，如果他不能借钱，他只能买100万套房子；如果他能借40%，他只能买250万套房子；如果他能借70%，他只能买330万套房子。

杠杆率越高，首付越低，能够筹集的资金越多，就会有越多的资金推高房价。本轮房地产市场监管的重点是资本、贷款和杠杆的监管。

家庭资源。如今，年轻人仅靠自己的收入和储蓄买房非常困难。在正常情况下，他们有家庭支持，即使是以六个钱包为代价。

你看到的是一个人已经花了几百万甚至几百万买了一套房子，而在他的身后实际上是一个家庭财富的支撑...三代人的储蓄买房推高了房价，这自然不同于十年前大多数人用自己的储蓄买房的事实。

买房之前是一个人的能力和收入水平；现在买房关乎一个家庭的能力和收入水平。大城市的房子已经成为一道门槛，屏蔽了大量的普通人。

许多人认为房价是一个数字游戏，它比较财富和金额。事实上，房价比较的是个人财富的排名——你的财富排在全国/省/市/县的前列，从而决定了你可以在哪里买房。

与房价相比，这没什么意义。当人们普遍富裕，每个人都富有时(比如今天的一线城市)，数十万甚至数百万的资产可能是普通人，而在普遍贫穷的社会中(比如30或40年前)，数千甚至数万的储蓄可能是富人。难道不是一个例子，曾经一个家庭拥有10000元？

房价的高低并不取决于钱的多少，而是取决于整个人群中购买者的财富顺序。

你认为房价贵……也许是因为你的财富排名太低。

残酷的事实，多么痛苦的理解！