优客工场比WeWork难

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2018年12月28日，我们秘密向美国证交会提交了上市申请。美国资本市场曾认为这将是2019年第二大ipo。承包商给出的估计是430亿到1040亿美元。

当我们在2019年8月14日看到招股说明书的公开版时，投资者被巨大的损失震惊了，wework的估值降到了100多亿美元。主要投资者软银(Softbank)无法接受这个价格的ipo，wework被迫撤回上市申请。

当wework的上市受阻、资本不足以共享办公空间时，来自中国的Youke Workshop逆势而行。

2019年12月11日(东部时间)，优科工作室向美国证券交易委员会提交了招股说明书f-1表格。在此版本中，未确定发行数量、价格和发行金额。我只知道拟发行的甲类普通股每股有一个投票权，老股东持有的乙类普通股每股有15个投票权。

当优科工作室迫不及待地奔向纳斯达克大门时，它最想表达的是我们与众不同。

这真的不一样！

我们的工作并不是一个成功的例子，但不幸的是优科工作室的质量更差。

模式、产品、折衷

2015年4月，优科工作室开始在北京运营共享办公空室。

2017年，优科工作室收购了0/房间的碎片，并从“重资产”的自营模式向“轻资产”模式入侵，意味着与我们的工作分道扬镳。

2018年，优科工作室先后收购了7家共享办公玩家——汤芳城、宏泰创新空室、无界空室、威多合资、工作室、爱特中创和火箭技术。这是资本推动的扩张。当时，我们的工作价值高达数百亿美元，资金非常紧张，所以优科工作室的购买价格不会太实惠。

2018年9月，建立了vie结构，11月，完成了2亿美元的D系列融资。优科工作室的估值飙升至110亿元人民币。

2019年4月，龙溪地产战略投资优科厂房，投资金额超过2亿元人民币。当时，wework预计以470亿美元的估值上市，而Youke Workshop也开始了上市进程，预计将在今年内上市。

在wework上市搁浅后，Youke Workshop“无法停车”，并于9月初在美国秘密向sec提交了一份申请。当时，vie的结构建设还没有结束，这说明“上市愿望”是多么迫切。

优科工作室采用“自营”和“轻资产”两种模式经营共享办公空间。前者的对外服务品牌包括“u空间”、“u工作室”和“u设计”。

1)自操作模式

“u空间”是优科工作室的“招牌业务”。通常，整栋楼和整层楼都是租赁的(平均租赁期长达9年)，然后分成几个独立的200多平方米的空房间，按照统一的标准装修，属于“集中共用办公室”。收租的名字叫“会费”，这可能是向我们学习的。

截至2019年9月底，优科工作室运营120个“u空间”，共出租6万个站点。

“u工作室”的房子来自小企业主，每单元面积不到200平方米。与“u型空间”相比，它属于“分布式共享办公”，在装饰和操作上更加灵活和简化。

截至2019年9月底，由优科工作室运营的28个“u工作室”全部位于北京，共有5100个站点可供出租。比例与u空间不在同一水平。

U design根据客户要求提供从选址到运营的一站式定制服务。截至2019年9月底，优科工作室运营了3个这样的场所，有1300个站点。

这三种自主经营的模式都属于“第二房东”，这与我们的做法基本相同——先出租，再转租给用户。共享办公平台面临着巨大的财务压力，并承担着房屋无法出租的风险。

2)轻资产模型

“u品牌”的本质是“u工作室”的“轻资产版”。在“u工作室”模式下，优科工作室先出租房产，然后成为第二个房东。在“u品牌”模式下，小业主相当于“加盟商”，由优科工作室提供品牌，负责装修、客户获取和运营。小业主获得租金收入，优科工作室获得服务费(包括咨询费、管理费和融资服务费)。

截至2019年9月底，通过这种模式运营的18个地方有5，600个车站可供出租。

“u partner”是2019年7月推出的新车型。在“u品牌”模式下，费用按照约定的金额收取；在“u partner”模式下，优科工作室与业主分享租金收入，收入也以会员费的形式存在。截至2019年9月底，采用该模式的2个地方有500个车站可供出租。

目前，优科工作室可以通过“u partner”分享的收入很少，会员费收入主要来自轻资产模式。

“u plus”是第三方商户为居民提供餐饮、法律咨询、税务咨询、招聘、秘书服务、it支持、健身娱乐等服务的平台。优科工作室向服务提供商收取两笔钱，一笔是场地租金，另一笔是收入分成。

收入结构是“不可预测的”

1)收入结构的“突变”

优科车间采用“自助+轻资产”的混合模式。2018年，共享办公业务收入占总收入的88%。

2018年12月，优科工作室举办了整合营销公司“圣光中硕”。在2019年的前三个季度，来自共享公共业务的收入份额下降到48%。营销服务收入和会员费收入分别为4.03亿元和4.19亿元，两者基本持平，分别比2018年同期增长47.091%和59.2%。

在上市的这一年，收入结构有了很大的调整，给人一种“不可预知”的视觉感觉。

M&A扩大规模，M&A涉足轻资产模式，通过并购迅速获得与主营业务同等规模的新业务，友科车间的核心竞争力是什么？

2)天平不允许我们工作

截至2019年9月底，优科工作室在41个城市运营着171个办事处，拥有72，700个职位和610，000名注册会员(包括25，000名企业会员)。除了由合作伙伴运营的39个场地(总面积138，000平方米)(轻资产模式)之外，优科车间的规模优势更加突出。

截至2019年6月底，wework在111个城市运营着528个办事处，分别拥有60，400个职位和527，000名注册会员。

优科工作室运营的办公空间不到我们的40%，但工作场所的数量却增加了20%，成员的数量增加了16%，这表明优科工作室的单个办公空间更大。

值得注意的是，我们的业务分散在29个国家，而优科的车间集中在中国(新加坡有一个地方)，所以管理成本应该低得多。

虽然工人和会员的数量都领先，但优科工作室的收入远远低于我们的工作。2018年，这两项收入分别为4.5亿元人民币和18.2亿美元，而优科工作室仅占我们工作的3.7%。

2019年前三个季度，优科工作室依靠“营销服务”实现了8.75亿元的收入，仅2019年上半年我们的收入就达到了15.35亿美元。

3)在中国，公共场所的“二房东”很难

就工作岗位和成员数量而言，优科工作室的规模已经超过了我们。然而，两家公司的每个电台和成员所产生的收入相差甚远。

以年初和9月底的平均会员人数为分母，2019年前三季度，优科工作室的每个会员(包括个人和企业会员)每月贡献收入108元。以年初和6月底的平均会员人数为分母，2019年上半年，wework的每个会员贡献了552美元的月收入。优科工作室的每个成员贡献不到我们工作收入的3%。

以年初和9月底的平均工作岗位数为分母，2019年前三季度优科车间每个工位的月收入为684元。2019年上半年，wework每个电台每月的收入为487美元，以年初和6月底的平均位数为分母。优科车间每个工位产生的收入约占我们工作的20%。

中国房地产的出租和销售价值与美国相当，但优科工作室的每个工位的收入只有我们的20%，生活环境令人担忧。

在一定时期内，各站创造的收入大于各会员创造的收入，说明存在“翻台”现象(借用餐厅的说法)。

在2019年的前三个季度，优科工作室的每个站点每月产生684元的收入，而每个成员贡献了108元的收入。例如，一家餐馆有10张桌子，一整天的收入是6840元，平均每张桌子684元。63位客人一整天都来，平均每桌消费108元。可以计算出每桌有6~7位客人。

也可以计算如下:友科车间透露，每个站平均占地4.5平方米，低星级酒店标准间约27平方米，相当于6个站。优科车间6个工位的月收入为4104元。共享办公空间的地理位置不会太远。如果租赁的房产被用于经营一家快捷酒店，每晚300元的租金将达到9000元，比六个车站的收入高出120%。

2019年上半年，wework每个电台每月的收入为487美元，而每个会员贡献的收入为552美元。

这两家公司的用户移动性有很大的不同:Youke Workshop的用户已经坐了不到一周，而wework的用户已经坐了一个多月。

在美国的国情下，“二房东”经营是可行的。我们搞砸了，因为它给自己增加了太多的戏剧性:首先，装修、翻新和投资促进的成本很高，而且周期很长。“开业前成本”是数亿美元；第二是装备“社区团队”，操作和维护用户管理系统...

在中国的国情下，优科工作室很难不陷入困境。商业地产的第二房东将房产转租给医院、电影院和超市可能有利可图，但要从企业家那里“剥下皮”太难了。地方政府热衷于建立“工业园区”，吸引初创企业以极低的租金甚至免租金落户，并出台税收、户籍、住房和子女教育等全方位的扶持政策。优科工作室要么“回避”，要么合作，不可能竞争。

作为中国共享办公平台的“二房东”，就是钻冰取火，从树上抓鱼。

正因为如此，优科工作室于2017年开始玩“轻资产”，并于2019年开始整合营销。效果如何？

多元化经营后，盈利能力仍然很弱

1)会员服务

尽管采取了“个体户+轻资产”的混合模式，但优科车间的租金和运营成本占会员费收入的比例仍然很高。

2019年前三季度，共享办公业务收入4.2亿元，直接成本高达5.96亿元，名义毛利为负1.77亿元，总损耗率为42.1%(2018年该比例高达58.4%)。

2019年上半年，wework的名义毛利率为14.4%。优科车间部分地方采用轻资产模式，租赁成本占收入的比例应降低；美国的劳动力成本比中国高，我们专门为“凹型造型”配置了一个“社区运营团队”。在这种背景下，优科车间的直接成本(主要是租金+人力)的比例仍然远远高于我们的工作。

为什么使用“名义毛利”这个术语？因为与共享办公业务直接相关的开办费(装修前闲置期间支付的租金和收入)和长期资产减值没有扣除。

作者总是主张毛利只能通过从收入中扣除所有必须花费的钱来确认。按照这个思路，2019年前三个季度友科车间的实际毛利率为-68.2%，而我们2019年上半年的实际毛利率为-4%。

2)营销服务

共享办公室的“赚钱之道”很渺茫，而优科工作室已经“安装”了一个“假肢”——营销服务。

在2019年的前三个季度，营销服务的毛利为3900万英镑，毛利率为9.7%。虽然毛利率不高，但在不亏损的情况下，收入翻了一番。2019年，优科车间的整体毛利率飙升至-15.3%。

优科车间通过并购扩大了规模，丰富了模式，通过并购增加了销售服务，使业绩看起来更好。然而，扣除营销和管理费用后，2019年前三季度的运营损失率仍高达64.2%。

高价收购的副作用是商誉(收购价格高于目标公司的净资产)。截至2019年9月底，商誉累计达到15.4亿英镑，占总资产的28.3%，相当于净资产的66.7%。商誉减值的风险不容忽视，“你迟早要还的。”

我们的工作没有得到资本市场的认可，但孙正义仍然要为之奋斗。优科车间的质量比我们的差得多。如果你认为自己比孙正义富有，投资者应该与某人保持尊重的距离。