评论：“房住不炒”需长效机制提供有力保障

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侯方域，国家社会保障基金委员会规划研究部资产配置处处长

随着复杂的国际形势和全球经济增长放缓，中国经济面临一定的下行压力。在这种情况下，政府仍然坚持“住而不炒”，继续“按市决策”，继续限制银行按揭和购房资格要求，这逐渐改变了市场在过去经济低迷时期放松房地产调控政策的预期，抑制了投资和投机资金流入房地产。随着调控政策的继续，市场摆脱主要依靠房地产业发展的经济道路、实现经济转型的信心逐渐增强，这也为股权投资的发展创造了条件。

促进公共服务和公共产品的均等化

“无房无炒”是房地产业持续健康发展的方向性指标，也是避免经济过度依赖房地产业的内在要求，具有战略意义。要落实好这一理念，必须加强长效机制的设计。由于城市的政策，金融工具，如提高首付比例和利率通常被采用，当地户籍和连续支付的社会保障提供了强有力的行政法规。这种政策短期内见效快，但不是长期的制度安排。如果城市数量增加，政策分散的问题将逐渐出现。一旦房价下跌，土地财政问题暴露，政策可能会重复。如何使“无房无炒”的理念更好地持续实施，关键是要建立长效机制。

笔者认为，建立长效机制应从供求层面入手。在供给层面，公共服务应在不同地区提供，公共产品应均等化。实证研究表明，决定房价的关键因素是公共产品和服务的质量，而不是建筑和安装成本加上折旧。公共产品意味着每个人对这种产品或服务的消费不会导致其他人对这种产品或服务的消费减少。

英国经济学家提伯特首先从理论上推断，人们更愿意搬到公共产品更好的社区。后续研究人员放宽了提伯特提出的假设，使其更接近现实。例如，人们需要工作来养活自己和家人，并将社区扩展到地区甚至国家。实证研究的结果显示，人们更愿意搬到基础设施、教育、医疗服务和公共产品更好的地区，即使他们的收入相同甚至略低。

目前，我国公共产品和公共服务之间的差距明显。与二、三线城市相比，一线城市有明显的优势，如北京、上海，它们有更好的公共产品、更好的基础设施、教育和公共医疗。因此，更多的人迁移或选择居住在这些城市，这促进了住房需求的扩大和房价的上涨。因此，政府应重点推进公共服务均等化和各地区公共服务产品的均衡发展，引导生产要素的分流，降低一线城市住房供给压力导致的价格上涨。

引导资金分流

中国的储蓄存款规模庞大，其中许多居民存款具有长期性。如果有符合长期性质的产品设计和利益一致性原则，自然可以引导一些基金投资于股权资产，从而减少对住房投资的需求。

在引导资本转移层面，要提高金融服务业的市场化、专业化和多元化水平，以各种投资产品的保值增值为首要考虑，为吸引长期资本进行股权投资创造条件。目前，一级市场上的公共基金、私人基金和股票投资基金的数量正在增加。截至今年6月底，中国共有124家公共基金管理公司，总资产达13.46万亿元。然而，它渗透到许多产品中，投资者和管理者之间缺乏明确一致的利益约束。在管理费提取中，无论产品损益如何，都是按比例计算的。因此，管理者很容易强调基金管理的规模，甚至无限制地扩大基金的品种和数量，忽视投资者的回报，实现基金的保值和增值。

经济具有周期性特征，资本市场是各种经济的集合映射，因此也具有周期性特征。由于以下因素，普通投资者容易受到市场情绪的影响，往往在市场大幅上涨时购买股票产品。即使管理者判断市场泡沫严重，他们仍然会在扩大管理规模和增加管理费用的激励下鼓励投资者购买产品，而不是从价值投资的理性角度进行引导。

在机构产品设计中，股票产品的投资基准往往是绝对回报产品。例如，1年、3年和5年投资回报的硬性要求是什么，这实际上背离了对股票市场风险回报特征的理解。从长期来看，股票投资的回报率将高于债券产品，但其不确定性也很强。如果评估基准以绝对回报为要求，容易扭曲管理者的投资行为，注重短期效果，忽视长期投资价值。通过克服相对基准，股票产品应该具有可比性，设计相对收益产品作为投资基准可以衡量管理者的投资能力。在很长一段时间内，如三年，投资基准被击败，表明经理可以获得超额回报；低于基准，经理的投资能力弱。在这种情况下，投资者可以投资于被动指数以获得平均市场回报，从而节省管理费用。