三季度北京甲级写字楼空置率升至13.8%达8年最高值

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10月14日，高力国际发布了2019年第三季度北京甲级写字楼市场回顾与展望报告。截至2019年第三季度，北京甲级写字楼需求出现复苏迹象，净吸纳量为26.47万平方米，比上个月增长212.7%。如此大的吸收量不仅超过了上半年的净吸收总量，还创下了历史新高。

报告称，2019年，北京市各区政府积极响应政府“优化企业经营环境”的倡议，着力为企业提供更好的经营环境。经过前两个季度新增供应的预热阶段，北京甲级写字楼市场在第三季度开始出现成交量增长，新增供应在单个季度达到历史峰值。高供应量也在一定程度上降低了整个城市的租金水平。

然而，吸收金额的一半以上来自本季度新项目进入市场前积累的预租赁交易。排除预租的影响，在整体经济环境不确定的背景下，本季度租赁市场活动没有明显增加，租户对市场仍持观望态度，甲级写字楼存量吸纳仅略有增加。此外，传统金融和技术租户的需求仍然相对稳定，本季度国有企业的表现相对活跃，在多个商业区租赁空间。鉴于国内外资本对联合办公行业的悲观预期，本季度联合办公运营商的扩张基本停滞。在经济下行压力的影响下，企业租户对办公楼搬迁带来的固定资产投资更加谨慎。一些中小租户在本季度开始倾向于选择灵活的联合办公，这种新的办公模式也受到年轻员工的青睐。

逐渐升温的租赁需求不足以支撑北京写字楼租赁的巨大供给。加上市场对租金下调的预期，整个市场的空入住率在第三季度上升至13.8%，达到近八年来的最高值。本季度有五个高品质的写字楼项目进入市场，其中两个项目位于cbd核心区，另外三个项目分散在金融街、李泽和奥运会。cbd优质项目的集中进入，将直接提升整个东二环和东三环地区的写字楼竞争力，尤其是毗邻的东城商务区和燕莎商务区。

第三季度，北京甲级写字楼的整体租金水平环比下降2.4%，至每月每平方米389元人民币。由于本季度进入市场的新项目租金水平高于平均水平，亚奥商圈录得本季度最大的环比租金涨幅。得益于传统金融租户的稳定需求和去年入市项目的良好退出，金融街和望京酒仙桥商圈的租金水平保持稳定。此外，其他商业区的租金也呈下降趋势。

高力国际预计，从2019年第三季度开始，北京甲级写字楼市场的新供应量将从高点逐渐下降，空整体入住率仍处于上升通道，但增速正在放缓。

随着市场逐渐恢复，空的入住率逐渐达到峰值，恢复的吸纳量将逐渐吸收这些市场的空入住面积，整个市场可能会改变其对2020年下半年租金下调的预期。从2019年第三季度到2020年底，今年左右将是租户调整办公空间的一个相对理想的时间窗口。