上海8月租房市场报告：租金涨幅扩大 需求均衡升温

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2019年8月，上海房地产窗口房屋租赁指数为1962点，比上个月上升6点，比上个月上升0.30%，增速提高0.19个百分点，连续14个月上升；8月份，住房租赁指数同比增长2.87%，连续9个月。

8月份，上海住房租赁市场的成交量和价格稳步上升，租赁旺季结束后需求继续释放，租金变化、改善和伴随租金的需求叠加。寻求租金的紧迫性增加，交易加速，需求平均升温。高、中、低三个市场的租金现在都在上涨，整体租金已经连续三个月结束了狭窄的趋势，在租金结束市场结束时，租金上涨的幅度还在扩大。

8月份的市场表现:虽然1月和8月是租赁季节的结束，但市场比7月份好。市场情绪没有减弱，各种需求被叠加到市场上，改变了上个月低端住宅的交易特征。一些供应紧张的行业缺乏上市供应，推高租金的效果显而易见。

其次，8月份租赁市场的流动性增加。其中，许多第一次独自进入上海的人(出生于季节性市场条件下)之前选择了短租和合租，在本月成功加入后，他们转而租用租期更长的房子。因此，一些此前进入上海的人直到本月才正式进入租赁市场，市场供求结构性压力加大。此外，7月和8月是租赁期满的高峰期，所以市场有很多变化。

第三，随着需求和热度的增加，改善中心城市的市场状况。在工作了几年后，一些租户的收入增加了，他们的身份发生了变化，以改善和改变租户，他们从外向内追求地段，这导致了中心城市和周边新兴城市的交易升温。调查显示，长宁北新泾、闵行春申、虹口四川北路、徐汇天林等热门租赁行业的租户从人均不到3000元增加到人均3000-4000元，公寓面积扩大，居住环境改善。

第四，陪同学生的需求很大。交易大多集中在市中心的高质量小学附近。受“公民同等录取”政策的影响，一些原本打算申请私立小学的学生转到了相应的公立小学。因此，在购买小户型房屋之前，他们只选择为有户口的家庭出租，然后再租合适的房子，这导致了高质量小学周围房屋的升温。此外，下个月进入三年级和三年级的陪读学生的需求主要集中在这个月的市场上。

5.高端、中端和低端市场的租金趋势都在上升，利率也在依次上升。其中，高端市场上涨0.18%，止跌回升；中端市场上涨0.27%，增速翻番；低端市场上涨0.36%，引领全市。从户型来看，高端市场的一居室租金涨幅居前；低端和中端市场单元的租金涨幅相似。

六、中心城市租金涨幅高于新兴城市。根据城市统计，包括浦东内环在内的中心城市的租金整体上涨了0.35%，新兴城市的租金整体上涨了0.15%。根据行政区的统计，徐汇和黄埔这两个中心城市涨幅居前，分别上升了0.37%和0.36%，静安、长宁和杨浦并列第三，均上升了0.35%；新兴城市地区租金涨幅居前三位的是浦东内环路以外的闵行区和宝山区，涨幅分别为0.29%、0.22%和0.19%。

七、全市监测的254个高、中、低分类板块中，因不同原因板块有较大涨幅。其中，中心城区租金涨幅较大的地段，如静安藏北路、普陀甘泉宜川、长宁中山公园等，都是国开行的地段或城市副中心，租户由外向内的迁移产生了大量的租金变化；在新兴城市中，该板块的交易在距中心城市中央商务区1公里的一小时内通过铁路进行，租金大幅上涨，如浦东商南、浦东林三和闵行七宝，其中租户比例较高。

在租赁住房市场体系的发展中，国有企业起着主导和引领作用。8月8日，上海城头推出了自己的出租房品牌——城头宽顶，城头宽顶江湾社区和城头宽顶浦江社区的4000多个出租房单元开始建设，今年将有近900个出租房单元正式推出。

高端租金已经停止下跌并开始上涨

8月份，高端市场租金指数上涨0.18%。其中，第一个房间上涨0.21%，第二个房间上涨0.18%，第三个房间上涨0.16%。除奉贤区、金山区和崇明区外，50个高端住宅板块中有46个上涨，4个下跌。

本月，高端市场的租金停止下跌，开始上涨，需求明显升温。其中，对小单元的需求最高，这是由于商业个人租赁、年轻白领小家庭租赁等优质消费案例增加，成为本月高端市场的主流。对位于市中心和中央商务区的部门的需求很大。从高端板块的统计趋势来看，静安江宁路和长宁古北的租金都上涨了0.35%，黄埔大桥和普陀镇如的租金都上涨了0.33%。一居室的平均租金分别为12314元、10558元、11676元和9739元；两居室的平均租金分别为16278元、14295元、15075元和13953元；一套三居室公寓的平均租金分别为21219元、19192元、20181元和18105元。调查显示，上述四个行业对一居室的需求最高，租户包括公司、中高层管理人员和高收入专业人士等。对住房质量要求很高，有些住房是在装修期间和合同到期之前预订的。陆家嘴、徐汇龙华、杨炼浦东等大型单元租金分别上涨0.29%、0.27%和0.23%，一居室平均租金分别为12510元、10571元和9662元；两居室的平均租金分别为17322元、15485元和15009元；三居室分别为22846元、20566元和18913元。高端住宅集中在上述三个区域，这些区域位于核心商业区或高端社区，因此对各种类型的租赁有很强的需求。在交易案例中，一些高收入人群通过租用大型公寓楼来解决家庭生活需求，以此来解决通勤上班和教育子女等问题。一些人口众多的家庭经常选择三居室或以上的公寓。

中端城区已经改善并变得活跃

8月份，中端市场租赁指数上涨0.27%，比上个月高出0.15个百分点。其中，第二个房间上涨了0.27%，第三个房间上涨了0.26%。受监测的所有16个区的租金都有所增加。在总共90个板块中，81个上涨，3个持平，6个下跌。中心城市(包括浦东内环)的租金涨幅居前，浦东内环和黄埔都上涨了0.32%，徐汇和杨浦都上涨了0.31%。在浦东内环路以外、宝山、闵行和松江等新兴城区(包括浦东内环路)，租金分别上涨了0.26%、0.19%、0.16%和0.14%。

8月份，中端市场的租金上涨了一倍多，中心城市的需求增幅大于新兴城市。各种改良租户积极推高租金市场；新兴城市地区的租金略有上涨，而需求的增长低于中心城市地区。因此，本月的中端市场在于中心城市的强劲需求。静安西藏北路、杨浦黄兴公园、静安安鹏浦、普陀武宁等中心城区租金分别上涨0.58%、0.50%、0.47%和0.45%，两居室平均租金分别为6738元、6259元、6311元和5911元；一套三居室公寓的平均租金分别为8533元、8064元、8277元和7794元。调查显示，家庭租赁需求的上升，推动了非学区和非商业领域的租赁交易升温。一些住户选择租房，是因为他们短期内没有置换计划，而且他们中的大多数人都把注意力放在了新住宅区的板块上。其中，两居室最受住户青睐，因为它能满足三四口之家的居住需求，装修水平、装修年限、是否有停车位、是否靠近轨道交通等因素对租金和交易有明显影响。此外，7月和8月是租赁期满的高峰期，市场上的换租案件数量有所增加。一些收入增加的房客改善了他们的生活条件。在由外到内、由小到大、由旧到新的变化需求下，中间市场改进的租金变化案例数量有所增加。洋浦鞍山、浦东金桥、虹口四川北路、宝山通河等热销地段租金分别上涨0.38%、0.32%、0.31%和0.24%。此外，在新学年开始时，伴随着租赁需求的强劲释放。徐家汇、静安江宁路、陆家嘴等热门地段租金分别上涨0.60%、0.54%和0.40%，两居室平均租金分别为7245元、7332元和7012元；一套三居室公寓的平均租金是8942元、9326元和8794元。交易案例表明，高质量小学附近的住房需求很大，一些家长通过“以租养租”的方式改善生活条件。购买小型公寓和售后公房的父母大多选择陪他们租房。对公寓的需求主要是两居室公寓，而其中一些家庭将租用三居室，租约通常是两年以上的长期租金。

低端租金引领市场

8月份，低端市场租金指数环比上涨0.36%，环比增长0.19个百分点。其中，第一个房间上涨了0.37%，第二个房间上涨了0.36%。在监测的所有16个行政区的总共114个部门中，109个租金上涨，5个租金下跌。低端市场需求活跃，租金引领全市。同时，中心城市的租金涨幅大于新兴城市，如徐汇、虹口和黄埔，租金涨幅分别为0.48%、0.46%和0.45%；闵行、宝山和松江新城区的租金分别上涨了0.32%、0.24%和0.23%。

8月份，低端租赁市场的租金需求继续释放，中心城市的需求尤其旺盛，如长宁北新泾、杨浦中原社区、虹口四川北路、静安闸北公园等。租金分别上升0.94%、0.85%、0.77%及0.72%。一居室的平均租金分别为4335元、4264元、4075元和4353元。一套两居室的平均租金分别为5468元、5273元、5039元和5279元。据调查，以上四个板块位于内环和外环之间，板块中的旧厂房(售后公房)密集，是成熟的传统住宅板块，受到年轻白领和毕业生的青睐。在交易中，靠近主要商业区的这种半小时轨道交通区段通常可以在上市后一周内关闭。原因是本月仍有大量来自其他省市的大学毕业生陆续进入上海，先租房后找工作。此外，一些上个月在上海完成了临时租金过渡的租户，在成功加入工作后，将租金调整到工作场所附近，新租金和租金调整的需求叠加在市场上，推高了租金市场。正因为如此，7月份中心城市的需求稳步上升，一些住宅供不应求，租金上涨了约3%。在新兴城市的热点地区，大部分是位于中国和外环之间的搬迁和工业园区，如浦东张江、浦东林三、松江大学城和闵行七宝。租金分别增加了0.58%、0.56%、0.45%和0.44%。一居室的平均租金分别为3299元、3311元、3183元和3373元。一套两居室的平均租金分别为4305元、4468元、4350元和4744元。上述四个板块以拆迁房屋和售后公房为主要上市地，距离大商业区大多在一小时车程以内。人均租赁成本比中心城市低500元左右，一些低收入的年轻白领和低起薪的毕租户正在寻求在这里租房。然而，在新城区的偏远地区，需求流入很少。例如，青浦的朱泾和奉贤湾的租金分别下降了0.09%和0.07%，该地段的租户大多是当地工人，平均租金从1000元到1500元不等。

根据上海房地产窗口房屋租赁指数报告，8月份，上海房屋租赁市场整体表现为成交量和价格稳步上升，市场需求的叠加是主要因素。低端市场主要基于对租金的需求；中端市场主要是基于提高租金对租金和伴随租金的需求；高端市场令人愉快的需求正在升温，从下降到上升。8月份进入了租金旺季的尾声，市场表现略好于7月份，需求均衡升温，将租金挤出了普遍上涨的市场。

在传统的8月份租金竣工旺季，在需求提升的氛围下，租金价格走势除了受到低端市场的影响外，还受到客户活动改善的影响，从而提升了相关区域和行业的租金水平。预计明年9月，随着竣工后租金需求的消退，市场可能会趋平。