恒大业绩会实录：贯彻“房住不炒” 当房地产调控“模范生”

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金融板块网站消息在中期报告中上市的房地产企业业绩披露逐渐拉开帷幕。8月28日，中国恒大(3333)发布2019年上半年业绩:营业收入2269.8亿元，核心利润303.5亿元，净利润270.6亿元，现金余额2880亿元，各项核心指标均保持行业第一。

恒大地产总裁夏海钧拥有近30年大型集团企业管理经验，全面负责恒大集团的日常运营管理和资本市场运作。
他还担任中国房地产协会名誉副会长、中华全国房地产商会副会长、广东省房地产协会常务副会长、广东省企业联合会副会长。

过去一年，房地产监管一直过重，市场呈现降温趋势。为什么恒大能在市场中实现稳定增长？恒大地产总裁夏海钧在业绩发布会上做了深入回答。问:你认为今年的监管政策如何？恒大如何回应？ 夏海钧:首先，房地产调控有几个方向——住房不投机；稳定地价、房价和预期。监管政策是一种组合拳击。许多房地产开发商在调控方面遇到了困难。在过去的两年里，恒大发展得非常好。我认为其中一个原因是，恒大已经牢牢执行了中国的房地产调控政策，把“民生地产”作为恒大做大做强的战略目标。 在产品设计方面，恒大面对的是急需的市场，我们不做豪宅。在所有产品中，140平方米以下的房屋比例高达96%，这是人们所需要的。恒大的产品之所以畅销，是因为我们不生产大型公寓、豪宅和地产。 业主的自住需求占85%，购买恒大地产的大部分是为了生活。这是我们自成立以来一直在实施的。民生是房地产，住房不是投机。三年来，恒大的土地收购底价一直保持在1600-1700元/平方米左右，没有收购一个地王，坚决实现稳定土地价格的国家目标。三年平均售价约为10000元/平方米，保持稳定，没有大起大落。 恒大房价稳定的原因是:首先，恒大拥有低成本、高品质的土壤储备；其次，恒大的建筑和装修管理费用较低。即使销售额超过10，000元，毛利也是可以保证的。恒大三年来坚决执行国家调控政策，也给公司带来了可喜的成绩。 因此，房地产企业必须坚持住房，而不是投机，以满足刚性需求。要坚持稳定地价、稳定房价、稳定预期三个稳定，不要把自己当成房地产调控的坏榜样。每天拿着土地之王，你必须调整它。像恒大一样，作为房地产调控的模范学生，行业将会稳定健康发展。 问题:6000亿目标的47%在今年上半年实现。你有信心实现年度目标吗？ 夏海钧:上半年，恒大实现销售2818亿元，完成6000亿元目标的47%。下半年，恒大的可销售价值约为8000亿元。根据保守的40%淘汰率，下半年的销售额超过3200亿元。我们认为实现这个目标没有问题。 问:今年上半年，四线城市大幅下滑，会不会影响公司的销售？ 夏海钧:公司从2006年开始全国布局，率先进入二线省会城市，2009年进入经济发达的三线城市。2016年成为中国第一家房地产企业后，我们在回报一线城市下了大力气，通过差异化战略完成了土地储备布局。公司土地储备为3.19亿平方米，其中一、二线城市占66%，三线城市占34%。这是一个经济发达的三线城市，国内生产总值超过1000亿，人口超过100万，有工业支持，有高速铁路和高速公路，所以不会影响公司的销售。例如，恒大在上海周边的三线城市启东收购了9000多亩土地，辐射上海大都市圈，90%的项目都是上海的客户。 此外，公司的第二个土地收购战略是以并购为重点，振兴经营困难的二手项目，帮助化解行业风险和金融风险。今年上半年，恒大通过并购在全国范围内收购了200多个项目，占新收购项目的54%。未来，恒大将主要通过并购收购土地。恒大之所以选择M&A，而不是在一级市场竞价、拍卖、挂牌，是因为恒大坚决执行国家的房地产调控政策，不能通过大型房地产开发商的资本密集型标语牌推高房价。此外，恒大不仅可以低价补齐土地，还可以通过收购中小房地产企业资金无法支撑的项目，有效化解金融风险。 问题:现在房地产市场正在降温，它是否触及了行业的上限？夏海钧:我之前也提到过房地产市场的“馅饼理论”。15万亿元是上限，最大的机会是市场份额的变化。五年后，约1万亿元的销售规模将跻身前三名的房地产企业。 目前，三大房地产企业的市场份额为12.6%。随着行业集中度的进一步提高，预计到2023年市场份额将超过20%。根据全国15万亿元的年销售额，2023年前三名房地产企业的销售额将达到3万亿元，前三名企业的销售额各将达到1万亿元。领先的房地产企业将继续抢占市场份额，强强联合的行业格局将继续。 中国房地产未来的健康发展有三个关键因素: 第一，中国的城市化率只有50%以上，在欧美达到80%,而空的增长率仍然是20%,每年增长1个百分点，也就是说，将有1400万人进入城市。第二，中国的人均居住面积是39平方米，欧美是80平方米。空客房的增加是我们的需求。第三，在旧城改造中，20%的旧房将被拆除，未来每个房地产开发商都无法避免这个问题。 问:恒大今年仍然是“利润之王”，为什么能实现这么高的利润？ 夏海钧:先进的土地储备战略，独特的标准化运作模式和集约化采购模式，以及产品附加值的不断提高，是恒大持续提高盈利能力的主要原因。 恒大从2006年开始全国布局，率先进入二线省会城市，2009年大力布局三线城市。2016年成为中国第一家房地产企业后，成为回报的一线城市，通过差异化战略完成土地储备布局。 先进的土地储备战略使恒大获得了大量低价土地。其他人拿的是五六千元/套的地价，而恒大是1600元/套。 同时，通过统一规划、统一招标、统一配送、集约化采购的标准化运作模式，有效控制成本，实现管理效益，大力创造优质产品，不断提高产品附加值。 规范化运营让恒大成为房地产行业的麦当劳。恒大有三条生产线，一条是高端的恒大华府，另一条是普通人的必备品，比如恒大花园、恒大城，占70%，还有一些旅游产品。按照这种模式，土地收购、产品设计在总部收购、材料采购每年一次。建筑材料和装饰材料只占市场价格的20-30%，流通中的所有费用都被挤出去了。有人开玩笑说，恒大的成本控制是“干毛巾也能拧出水来”。 此外，恒大坚持民生地产战略，产品定位恰到好处，性价比高，赢得主流市场的青睐。目前，恒大地产140套以下的产品占96%。上半年精装房价格为10756元/套，精装修后扣除约10000元/套。首付30%、贷款70万元、30年期的100套恒大地产，按基准利率计算，每月只需3700元左右，满足了普通百姓的住房需求。 除了3.19亿平方米的土地储备外，恒大未纳入土地储备的旧房改造项目建筑面积为7012万平方米，总可提供约5万亿的可销售价值。庞大的低成本优质土壤储备将为恒大持续稳定的利润增长提供有力保障。问:深圳正在建设一个先锋示范区。你能介绍一下恒大在深圳的布局吗？ 夏海钧:恒大非常幸运。2016年，当它决定在《归来》中设计第一条线路时，它是在深圳。2016年至2019年，我们为深圳旧城改造进行了大规模的土地储备。目前，深圳共有48个项目，规划建筑面积3124万平方米，分散在深圳各区，总价值1.24万亿元，也印证了我们先进的土地储备战略。

未来，恒大将在深圳开发经营好项目，为社会主义第一示范区的经济发展和城市更新做出贡献。此外，我们的新能源汽车、文化旅游和健康产业也将在深圳布局，恒大将成为深圳建设社会主义先锋示范区的重要支撑力量。