中国经济发展新红利 易居院组织学习土地管理法

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2019年8月26日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议表决通过了《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》(以下简称《土地管理法》)，自2020年1月1日起施行。上海亿居房地产研究所最近组织了一次研究和讨论，一致认为修订后的土地管理法对土地和房地产市场有着持久而深远的影响。土地管理法的修订应从历史的角度来看，其对房地产市场和制度建设的影响应从新动能的角度来分析。

上海亿居房地产研究所所长、华东师范大学终身教授张永岳说，中国目前面临一个新课题，即需要什么新的动能来促进中国经济的可持续发展，以及如何通过发放改革红利来提高发展质量。《土地管理法》的修订和公布，促使人们思考土地改革能否成为中国经济发展的新动力和新红利。特别是在当前新型城镇化发展的背景下，包括人口资源、城市发展资源、土地资源等的配置。事实上，相关政府需要积极关注并做出决策。决策的核心问题是从法律层面上最大限度地利用土地资源，最大限度地保护农民利益。随着这种改革的推进，预计将对城市化的高质量发展、房地产和土地管理的改革和创新产生积极影响。

新法律有八个亮点

通过研究，上海市一居房地产研究所《2019年新土地管理法精神解读》报告认为，土地市场，尤其是农村土地市场相对复杂，由于土地属性在概念界定和实际操作中的定义不同，可能会存在诸多问题，因此更有必要对土地结构进行研究。类似结构包括农用地和农用地、集体资产和集体土地、集体建设用地和农村集体经营性建设用地、乡镇企业用地、宅基地等。改革和实践将涉及多方面的内容，包括以下几点:1 .农地征收涉及耕地、承包地和永久基本农田的概念；2.城乡建设用地增减挂钩机制和土地票制度；3.闲置房屋基础和闲置公益性土地；4.村庄搬迁、小城镇和拆迁房屋用地。需要积极把握这类土地的定义和特征。

据报道，经过三次审议和修改，新的《土地管理法》于2019年8月26日正式颁布，这将为土地改革，特别是集体建设用地入市打开一扇新的窗口。从更高的角度来看，这是继农村土地承包和乡镇企业发展之后的第三次农村大变革。新的土地管理法有八大亮点，包括:1 .土地承包期延长30年；2.土地征收补偿的计算方法发生变化；3.集体管理建设用地纳入土地利用计划；4.宅基地允许有偿退出；5.实施永久性基本农田保护制度；6.集体管理的建设用地可以进入市场；7.细化公共利益的内容；8.土地需要登记和认证。这些改革将对未来的土地市场产生更大的影响。

农民的权益得到更多的保护

在研究过程中，易居研究所中国房地产评估中心副主任孙认为，《土地管理法》的颁布涉及到新旧法律的调整，尤其是土地出让、流转和市场准入等概念的调整，较之以往有了很大的改进。当然，在具体实施过程中，还需要研究一些细节问题，包括如何确定转让和抵押，如何确定部分转让的土地和房地产项目的产权，以及到期后如何处置房地产。类似问题的引入也表明，当前改革中的矛盾不能一下子全部解决，而只能解决一点点，而土地市场的管理在不断完善中也在解决过程中。这部土地管理法也引入了许多新的内容。比如对农民的补偿，过去是按照年产值的倍数来计算的，也就是说补偿是按照农产品的产值来确定的，但是现在是按照征用地区的土地价格来计算的，这有利于保护相关农民的权益。

上海亿居房地产研究院综合研究中心总经理崔吉认为，集体建设用地入市也与目前的土地利用状况有关。例如，中国城市的商业用地空房非常有限，因此有必要结合新的土地管理法寻找新的动能。从实际观察，农村建设用地规模相对较大。如果这样的土地能够进入市场，将为中国未来的土地市场注入新的动能和新的空空间，这是值得期待的。相关配套规定等内容将陆续出台，这是各类投资者的关注点。目前，房企更加重视集体建设用地，一些房企已经在探索集体建设用地，包括开发老年地产、农业地产和主题公园。因此，本次修法强调土地确认和市场准入的规范，需要从修法和未来效果的角度进行认真研究和理解。

土地改革创造了新的动能

易居房地产研究所流通研究所所长崔培认为，中国当前的经济发展需要新的动能，这也是土地改革的一个重要原因。过去，农村土地资源规模很大，但合理利用一般，土地权利不确定，无法通过市场机制进行交易，即土地资源不能充分发挥作用。在过去的两年里，包括房子地基空入住率的增加等。，要求我们积极关注和解决它们。新《土地管理法》出台后，相关发展机遇将会增加，包括小城镇发展、农村土地价格评估、土地增值收益分配、住房企业融资渠道拓展、房地产相关产品开发等。，这些都值得后续关注。当然，所有的改革都应该基于一点，那就是从对农民最有利和最长远利益的角度出发。

上海亿居房地产研究所副所长杨红旭认为，对现行新土地管理法的理解需要站在中国社会经济二元结构的高度，土地制度改革应从二元结构的混乱中来看待。随着中国城市的发展，不可避免地会遇到土地的困境。受土地市场的限制，城市自然会研究新的土地利用渠道，包括城市郊区、远郊和小城镇，它们将成为积极利用和发展土地的关键地区。此外，值得注意的是，包括最近召开的中央财经委员会相关会议，都体现了对中国区域市场发展的重视。预计中国城市化发展新阶段的概念，包括城市群和都市区，将在未来得到加强，这将对相关土地开发提出新的要求。随着大城市土地的稀缺，农村土地市场必然会释放更多的土地资源。突破土地利用障碍，有助于发展多元化的房地产业务，最终体现土地资源更加均衡配置的方向。