8月市场继续低迷 “金九”或小幅回升

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核心提示:8月份，新房、二手房和土地市场继续转冷，成交量和价格下降，地价连续两个月处于低位，但去年下半年没有大规模拍卖。

8月份，新房、二手房和土地市场继续转冷，重点城市新房成交量环比下降，主要城市二手房成交量环比继续下降。预计土地市场将十分严峻，成交量和价格将下降，地价将连续两个月处于低位，但去年下半年没有出现大规模拍卖。

供应:超过60%的城市有明显的大容量

8月份，全国29个重点城市新增供应面积为2483万平方米，同比增长13%，同比下降8%。供应量逐月增加有两个原因。第一，7月份一直是一个低供应基地，第二，为了满足销售季节的“黄金9月和白银10”，住房企业普遍提前布局，增加了推货量。

八月份，四个一线城市增加了217万平方米，比上个月略微增加了2%。深圳新增供应面积逐月翻番，达到今年的峰值。受“中国特色社会主义第一示范区”良好规划的影响，开发商的推进力有望在未来继续加快。本月，大量限制竞争的房屋集中在北京，在一定程度上缓解了市场供需矛盾。

25个典型的二、三线城市新增供应量为2266万平方米，比上个月增长14%，比去年同期下降5%。从环比来看，与上月相比，近70%的城市显著增加了成交量。成都和长沙在上月供应量减少近一半后，再次达到高回报水平。8月份新增的昆明和南宁供应面积甚至达到了今年的新高。

交易:同月环比下降继续疲软

8月份，29个重点城市的总成交量为2582万平方米，同比下降6%，延续了7月份的整体下降趋势。中央委员会第一次提到“房地产不应该作为刺激经济的短期手段”，大多数城市的交易量在8月份继续下降。

一线城市的总成交量为231万平方米，同比下降10%，同比下降7%。具体来说，由于临港新区限购政策的放松，大量的房屋在持有期内被抢和空，导致整体成交量大幅上升，比上个月大幅上升21%。除上海外，其他三个城市的交易量都有不同程度的下降，尤其是北京和深圳。广州部分商业银行上调房贷利率，延长贷款周期，房贷紧缩在一定程度上抑制了购房需求，交易量略有下降。

25个二、三线城市总交易面积达到2351万平方米，分别下降3%和6%。每个城市的交易趋势继续分化。中西部城市整体表现良好。成都在8月份集中于大量供应，而武汉在大量供应的基础上增加了抵押贷款利率的下调，这促使交易大幅上升。相比之下，在长江三角洲，大多数城市的交易量持续走软，跌幅远远超过平均水平。由于暂停网上签约和“最严格的购销限制”政策的出台，苏州的交易量急剧下降。常州和杭州继续低迷的供应和负营业额。

库存:近一半的城市比上个月略有上升

8月份，70%以上城市的商品房供需比有所上升，北京、深圳、佛山等14个城市超过1，特别是徐州，突然上升到2.05，而无锡、宁波、福州的供需比不到0.5，市场供需矛盾依然突出。受供应量大、成交量小幅下降的影响，近一半重点城市的库存环比小幅上升，增幅在7%以内。与去年同期相比，60%的城市处于上升通道，上海和徐州上升了90%以上。

尽管约50%的城市消化周期比前一个月更长，但近80%的城市仍处于12个月的正常范围内，消化压力很小。重庆、宁波、武汉等城市已不到4个月，近期市场成交量持续上升；北京和佛山的消化周期已超过15个月，因此库存风险需要警惕。

交易结构:高端产品畅销

从价格细分分布来看，北京中低档产品的周转率下降了8个百分点，而上海则略有上升，上升了5个百分点。城市中高档产品的交易差异显著，北京环比上升12个百分点，深圳环比下降18个百分点。高端产品的整体销售是市场的主力军。与上月相比，上海下降了8个百分点，而深圳上升了16个百分点。

从面积分布来看，北京90平方米以下产品比重继续下降，比上个月下降8个百分点；对于120-144平方米的产品，北京的交易升温比例增加了5个百分点。与上月相比，各城市90-120平方米、144平方米以上其他产品的周转率变化不大，增减幅度不超过3个百分点。

土地:这一年的保险费率降到了很低的水平

8月份，土地市场的数量和价格急剧下降。根据审评委的监测数据，截至本月29日，全国300个城市共进行了2406笔商业用地交易，与上月相比下降了25%；交易总建筑面积1.408亿平方米，较上月大幅减少，分别减少47%和29%；从交易价格看，本月土地交易总额达到3401亿元，比上个月下降42%，同比下降24%；交易单价方面，交易底价较上月下降19%，至2416元/平方米，由于去年同期土地价格较低，底价同比上涨45%。

在市场热度方面，由于房企融资环境进一步收紧，开发贷款、企业信托和海外融资渠道有限，资金压力再次升级，企业对征地更加谨慎。8月份，土地市场交易费率连续5个月下降，降至10%左右，创下今年以来的新低；与此同时，土地拍卖现象也略有增加，重点城市的拍卖率较上月上升了2.1个百分点。南京、成都等热门城市都有土地拍卖，与上月相比，市场人气进一步下降。8月份，土地市场不仅交易量大幅下降，土地价格继上月小幅下跌后也大幅下跌，跌幅达19%。城镇降温的趋势越来越明显。就交易量而言，所有能源水平城市表现一致，与上月同期相比大幅下降。其中，一、二线城市环比下降明显，降幅超过40%；从交易价格来看，三个能级城市环比均呈下降趋势，其中二线城市降幅最大，环比降幅高达16%。柯睿房地产研究