热门:频遇阻挠、“身份”模糊，成立业委会咋那么难？

本篇文章5292字，读完约13分钟

说到业主委员会，很多人不知道 但是，询问本小区的工作委员会在哪里，能做什么，大部分人可能都不清楚 许多住宅小区甚至没有设立业主委员会。 业主委员会(以下简称“业委员会”)由物业管理区域内业主选出的业主代表组成，通过执行领域主大会的决定代表业主的利益，向社会各方反映业主的意愿和要求，由物业服务公司或其他管理者 作为业主利益的代表，业委员会对促进园区建设和快速发展具有重要意义 但是，本报记者在采访中发现，成立业委员会并不容易，有些小区业委员会的成立过程是一波数次 “我们想维护业主的权益”北京市朝阳区慈云寺桥附近的某小区从年开始采用，郑先生第一次进入业主 进入新家应该是高兴的，但现实中他有点无奈:从个人住宅到公共地区，存在很多问题，给生活带来了很多不便 电、暖气、地下污水管道、小区环境……10年来，各种问题层出不穷，没有原来的房地产企业，以郑先生为代表的业主们对房地产的不满程度越来越深 “这几年，和不动产之间的不愉快更多，有时也会吵架。 ”郑先生说 为了推进问题的处理，郑先生和业主们这几年一直在给北京市的“12345”热线打电话反映问题，表达需求。 每次打电话都应对，一点问题也解决了处理，年区也交换了物业管理企业，但依然有业主们特别关注的问题。 因此，以郑先生为代表的一群业主萌生了成立企业委员会的想法，“我们想维持业主的权益 (郑先生认为，成立业委会后，可以集中更大的力量，依法管理小区事务，维护业主们的权益，使小区更容易居住。)”。 业委员会的权利责任义务在相关法律法规中有确定规定 正式实施的《中华人民共和国民法典》第二百七十七条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会 地方人民政府有关部门、居民委员会应当指导和协助业主大会和选举业主委员会的设立 《物业管理条例》进一步确定了行业委员会的设立程序、职责和义务，特别规定了行业委员会和物业之间的权利责任关系。 《业主大会和业主委员会指导规则》是根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律法规制定的具体规范业主大会和业委员会活动，是维护业主合法权益的规范文件 根据这些法律法规，郑先生等业主们打算推进设立园区的企业委员会，希望将来通过企业委员会使园区房地产更专业化、规范化，让房地产做点什么，更好地服务业主。 中国人民大学社会人口学院教授陆益龙在接受采访时表示，业委员会其实是商社园区普遍兴起出现的新型社会组织，属于自组织草根组织。 在基层社会管理中可以说是一种新型主体，可以代表广大住户，即业主的利益和需求，而且对新型商品房小区的物业管理企业有一定的平衡作用，对促进物业和住户之间的信息表达起着积极的作用 成立过程在今年8月遇到了很多障碍，郑先生和他所属小区的另一点老板开始推进成立业委员会，同时为此做了很多工作。 该小区有5栋，住户1400户 根据有关规定，申请设立业主大会需要达到总家庭数的5% 郑先生和一点业主经过努力，已经有80多个家庭的业主想成为发起人。 工作准备顺利进行时，郑先生们又遇到了新的问题 业主大会的召开和业委员会的设立是有前提条件的，必须划定物业管理区域 这个区域当初是根据规划图在建设园区时确立的 由于历史原因，这张设计图现在很难得到。 “有几种方法可以得到这张设计图。 一个是从开发者那里得到，另一个是向北京市档案馆查询文件。 两者都得不到的，可以根据规定申请重新划定 “郑先生正在仔细研究这个问题 之后郑先生等业主通过街道办事处和开发商取得了联系，街道办事处也积极促使开发商提供当初的该小区物业管理区域规划图 “这只是成立业委员会过程中的冰山一角，今后也会面临其他问题吧。 但是，我们必须多次坚持，直到行业委员会成立 ”郑先生向记者传达了决心 郑先生遇到的情况，在各地小区业委员会成立的过程中有一定程度的碰撞，一部分处理得很圆满，但一部分撕了皮，一直没有处理，因此加深了矛盾 一个小区内部通常有业主、业委员会、开发商、物业管理企业和居民委员会五个主体，每个主体都有相应的权利和职责范围 企业委员会成立后，房地产等相关事务部分必须由企业委员会管理和监督，不可避免地会影响原来的小区结构 因此，很多地方出现了开发商和物业管理企业暗中妨碍成立小区业委员会的例子，而且是惊人的把戏，不堪防御 在网上，开发人员、物业管理企业阻止设立行业委员会，不提供召开最初业主大会的资金，不提供资料等，在成立了几个妨碍设立行业委员会的企业委员会的过程中，开发人员、物业管理企业 此外，收购候选人和散布谣言，可能引起业主之间的相互不信任，从而延缓整个过程 “成立业委员会的障碍主要来自开发者的垄断地位 陆益龙说，商品房开发和物业管理分离的技术标准、政策要求和监督管理措施不足，使得成立业委员会更加困难 业委会名正言顺发消息时，郑先生给记者发了微信:街道通知，开发商已经把他们小区相关的开发计划图提交给街道办事处，物业管理区域已经划定 根据业委员会设立的程序规定，郑先生等业主正在制作申请书，准备召开业主大会。 中间经历了许多波澜，事件朝着好的方向迅速发展 随着城市化的发展，更多的人口流入城市，商品住宅小区的规模也在逐渐扩大 但是，从现在各地的情况来看，能成立业委员会的小区还很少 其中有些小区不需要设立。 比如小区物业管理水平有点高，业主不需要通过企业委员会监督物业，所以成立企业委员会的意愿不高。 另一个地方对业委会不熟悉，特别是在广大的城市，小区业主的意识和意志基本上是空白的 越来越多的东西在成立过程中受到各种各样的干扰，非常曲折 陆益龙说，引起这种状况的主要原因是各地的政策倾向不同，有些地方不提倡广泛成立企业委员会，企业委员会成立后，业主们的维权意识提高，维权活动增加，权益纠纷增加。 “另外，由于商品房的开发和维护有一定的多样性、专业性，地方政府也倾向于让开发商的房地产企业接管小区物业，减少小区物业维护中的纠纷。 ”陆益龙说 “身份”模糊，法律地位的不确定使业委员会很难 无论是实施中的《中华人民共和国物权法》，还是即将实施的《中华人民共和国民法典》，都赋予业主设立业委员会的权利，业主、业主大会、业委员会得到法律的确认 但是，无论是法律还是《物业管理条例》，都没有确定业委员会是否属于法人或其他组织，名不正言顺 专家说，业委员会的法律权利也不够充分，例如业委员会运营的权利、义务、规范、业委员会和居民委员会、街道、房管机关等部门的权利责任关系等相关法律法规乃至行政规定还缺乏全面具体和操作性高的规范 “重要的是完善商品房开发和物业管理的法律法规和监督管理政策，充分保护业主和广大居民的正当合理权益。 “陆益龙建议 中国人民大学法学院副教授朱虎认为，在现有相关法律法规的规定依然模糊的情况下，有关行政主管部门必须依法履行自己的指导协调职责。 发生所有者不动产信任不足、规范文件适用争议等问题时，必须依法协调解决，保障所有者的法定权利不打折扣 北京中高盛律师事务所律师李斌说，成立业委会困难，业主对自己的权利、相关法律法规的理解不足也有关系，业主参与公共事务的积极性不高，组织者得不到大家的信任和同意等问题 现在摆在业委会面前的两座山，一座很难成立，另一座很难履行职责 所以，成立业委会是第一步，更重要的是成立后的职务 这需要消耗越来越多的能量，以更负责任的态度执行 在采访中，郑先生等业主也表示:“企业委员会成立后，我们必须选择正直、有公益心的业主作为企业委员会的成员，监督他们认真担任职务，不要违背成立当初企业委员会的初衷。” 这更重要”。 ”郑先生说 【扩展阅读】关于业主委员会的法律规定《中华人民共和国民法典》第二百七十七条业主可以设立业主大会，选举业主委员会 业主大会、业主委员会设立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定 地方人民政府有关部门、居民委员会应当指导和协助业主大会和选举业主委员会的设立 第二百八十条业主大会或业主委员会的决定对业主具有法律约束力 业主大会或者业主委员会作出的决定侵犯业主的合法权益的，被侵害的业主可以要求人民法院撤销 第二百八十六条第二项业主大会或业主委员会对任意销毁垃圾、排放污染物或噪音、违反规定饲养动物、建设通道、占领、拒绝物业费等损害他人合法权益的行为，在法律、法规和管理规章中 第九十三条物业服务人员定期向业主公开服务的部分事项、负责人、质量要求、收款项目、收款标准、履行情况及修理资金的采用情况、业主部分经营和收益情况等，不要向业主大会、业主委员会报告 《物业管理条例》第十五条业主委员会是业主大会的执行机关，履行以下职责: (一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况(二)代表业主在业主大会上选择采用的物业服务公司和物业服务 及时理解房地产招聘人员的意见和建议，监督和协助物业服务公司履行物业服务合同(四)实施监督管理规章(五)业主大会赋予的其他职责 第十六条业主委员会应当在选举发生之日起30天内向房地产所在地区、县人民政府房地产行政主管部门备案 业主委员会委员必须由对公益事业热心、责任感强、具有一定组织能力的业主负责 业主委员会主任、副主任是在业主委员会委员中选出产生的 第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，由不动产所在地区、县人民政府不动产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令限期修改或者撤销其决定，并通知业主所有人 第二十条业主大会、业主委员会应该协助公安机关，与居民委员会合作，共同开展物业管理区域内维护社会治安等相关业务 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会必须积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会的工作，接受其指导和监督 住宅小区业主大会、业主委员会作出的决定，应通知相关居民委员会，认真听取居民委员会的建议 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不支付物业服务费用的，业主委员会应当督促其在期限内支付。 逾期不缴纳的，物业服务公司可以向人民法院起诉 新的观点|让业委会真正运转姜忠奇垃圾清运不及时，不能管理花草，车位收钱不合理……提出自己小区的物业管理，多个业主不满。 随着城市化水平的提高，住宅小区的繁荣，业主与房地产企业之间的矛盾也越来越多 在此背景下，维护业主权益的业主委员会产生于多个小区 业主委员会是反映居民自组织管理、业主需要的重要平台 一般来说，业委员会由业主代表组成，具有监督和协助房地产企业履行良好职责等功能 但是在现实中，本来就是“为了处理矛盾而产生的”行业委员会，自己面临着准备难、选举难、设立难等各种问题 有些园区即使辛苦设立了业委员会，由于运营不规范，专业性不强，所以各种新问题往往潜在加深 根据这个评价，铁打的“准备心”、“难产”的业委员会。 没有时间的烦恼，也有以后的烦恼 总之，业委员会由法律规定，应对小区的民心，但在实践中长期处于困难的不自然状况 业委员会成立困难，难以履行职责，首先是各方面的需求难以一致 房地产企业、开发商不想放弃既得利益，对业委会的准备设置各种阻碍。 有些小区老板缺乏参与公共事务的热情，有些干脆向业委会投了“不信任票”。 另外，业委员会成立后，“倒戈”“变节”不是为业主“代言”，反而成为了少数人获得私利的工具……结果，业委员会不仅不能为“业主”服务，也不能为“房地产管家”服务，小区的管理。 长期以来，关于物业管理这一人们切身生活体验的“重要小事”越来越成为基础社会管理中矛盾集中的行业之一 事实上，小区各代理之间的好处矛盾不是不可调节的，现实中也有基本社区管理的很好的例子 例如，安徽合肥观湖苑小区执行许多联合决策机制，让各方坐在一起民主协商。 浙江绍兴白鹭金滩区引进第三方参与房地产企业的选择录用、业委选举，最大限度保障公平公开 前几天发布的《北京市物业管理条例》强调了“党建领导”，要求社区党组织派代表参加业主大会筹备组、推荐业委员会委员等。 事实表明，只有相关人员确定职责分工，维持良性互动，才能消除分歧，达成协议，推进小区治理的更制度化、规范化。 由此可见，业委会要走出困境，要多加管理 在这个过程中，立法机关需要明确定义业主大会、业委员会等主体权益，政府相关职能部门需要加强业委员会的指导和监督 另外，业主必须提高参加社区公共事务的意识，而不是“每个人扫门前的雪” 相应地，业委员会也必须做“打铁还自己硬”，为很多居民做事实，以务实的行动获得业主的信任 总之，只有上立法机关、政府部门，下基层组织、普通业主，各方合作，团结合作，才能使业主真正成为社区的主人 “小区是我的家，维护靠大家”。 这是园区常见的一句话推广的标语。 为了使业委员会真正运转，同样需要业主的“小房子”发挥主人翁精神，不能得到社会“大家”的指导 (原题目是“频率受阻，“身份”模糊，在成立过程中也有多次折断的——成立业委员会，为什么那么难？ 」)(本文来自澎湃信息，越来越多的原始信息请下载《澎湃信息》app )