5年期以上LPR首次下调 对楼市影响几何?

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■我们的记者王松才

11月20日，根据全国银行间同业拆借中心发布的数据，一年期贷款利率(贷款市场报价利率)下调5个基点至4.15%，五年期贷款利率也下调5个基点至4.8%。

那么，作为5年多来对房地产信贷市场影响最大的低利率，此次下调对房地产市场将产生多大影响？业内人士认为，总的来说，它对房地产市场影响不大。

Lpr降低了5个基点

这是新机制实施后，期限超过5年的贷款的市场报价利率首次下降。

自去年11月以来，一些政策利率已经下调，为低利率下调铺平了道路。首先，11月5日，中期贷款便利操作中标率下降5个基点，至3.25%；11月18日，7天反向回购操作的中标率下降了5个基点，至2.5%；11月19日，央行通过利率竞价的方式启动了央行对商业银行定期存款的现金管理，中标利率为3.18%，比上一次低2个基点。

中国民生银行首席研究员文彬认为，1年及5年以上的lpr较前期下降了5个基点，与市场预期一致。lpr下调与11月5日一年期中期贷款利率下调一致，表明央行政策利率的变化将对lpr变化产生更直接有效的影响。

改革后的lpr主要由中期贷款利率和报价银行加分组成。11月5日，中国人民银行推出了一年期4000亿元人民币的mlf操作，获胜利率为3.25%，比上年同期下降5个基点。

中国人民银行行长易纲在11月19日召开的金融机构货币信贷形势分析座谈会上指出，要继续加强反周期调整，加大对实体经济的信贷支持。要充分发挥贷款市场报价利率对贷款利率的导向作用，促使金融机构改变贷款定价的惯性思维，真正参考贷款市场报价利率，推动实际贷款利率的下行趋势。

据中国人民银行有关人士介绍，下一步，中国人民银行将继续做好低利率的报价和应用工作，引导和督促金融机构合理定价，进一步突破贷款利率的隐性下限，疏通市场利率向贷款利率的传导渠道，抓紧研究和推出存量贷款利率的基准转换方案。同时，保持存款市场的竞争秩序，保持银行负债成本基本稳定。

它对房地产市场几乎没有影响

易居研究院智库中心研究主任严跃进对记者表示，这种下调符合预期，尤其是央行在中期借入资金以促进mlf相关业务，以及市场降息预期增强之后。lpr利率的调整充分表明，短期和中长期贷款正进入降低成本的渠道。

从房地产市场的角度来看，抵押贷款利率的趋势可以更好地反映5年期低利率。从数据来看，11月份这类数据呈下降趋势，这有助于降低抵押贷款利率和成本，也对活跃的市场交易起到了积极作用。

诸葛房产搜索数据研究中心分析师郭世英告诉记者，11月20日，央行公布了第三个贷款市场的报价利率。lpr的降低将有助于降低社会融资成本。降低低利率主要是为了降低实体企业的融资成本，对房地产市场影响不大。

郭世英表示，根据新公布的超过5年的lpr，第一套个人住房贷款的利率不应低于4.8%；两套个人住房贷款的利率不得低于同期贷款利率加60个基点，即5.4%。虽然5年期贷款利率下调0.05个百分点，一些银行可能会提高基点，但接近年底时，银行贷款额度已基本用完，房地产市场仍处于高压力状态，并没有放松，因此贷款利率下调不会对房地产市场产生很大影响。

总的来说，虽然低容积率是一个积极的因素，可以为购房者节省购房成本，但目前的情况不会对房地产市场产生很大的影响或刺激。

严跃进表示，lpr基准利率的调整总体上符合预期，反映了贷款市场降息和降本的导向。这种中长期利率调整也使得抵押贷款利率本身有一个降低的空.它对降低贷款成本、刺激买家积极进入市场和办理贷款有积极作用。

严跃进表示，利率调整不会对此前签订的住房贷款合同产生太大影响，但更多的影响将体现在随后新签订的抵押贷款合同上，即会对11月下旬及以后的住房交易产生影响。从目前的货币政策和房地产市场来看，短期内类似的利率将会下调，这在客观上有助于刺激后续的市场交易，相关的房企也将面临一个更好的去库存窗口。

住房和住房研究所所长张博认为，在新的定价机制下，首套住房贷款的利率不应低于同期的低利率，第二套房贷款的利率不应低于同期的低利率加60个基点。因此，5年期贷款利率下调的直接表现是，它将降低买家的利息成本，尤其是首次置业者。然而，实际上，5个基点的利息成本与最初的购买组装相比是非常小的，其较大的影响主要体现在购买者的心理预期上。如果随后五年期的低利率持续下调，就有可能进一步显示出抵押贷款利率对房地产市场的推动潜力。