上海9月租房市场报告：行情由旺转淡 涨幅大幅回落

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2019年9月，上海房地产窗口房屋租赁指数为1965点，比上个月上升3点，比上个月上升0.16%，增速下降0.14个百分点，环比连续15个月上升；9月份，住房租赁指数同比上涨2.62%，连续10个月上涨。

9月，上海房屋租赁市场的租赁旺季结束，毕业生的租赁需求逐渐消退，市场恢复正常状态。交易仍以租金变化和需求改善为主，新租金的流入需求大大减弱。租金涨幅收窄是市场季节性波动的反映。

9月份市场表现:首先，租金涨幅收缩了近一半，这是一次窄幅盘整。作为旺季和淡季之间的过渡，它几乎是横向的。具体表现为整体需求释放放缓，改善需求和租金变化成为部分房屋租金上涨的驱动力

二、季末，对租金的需求正在减少。9月份进入市场后租房的特点是:第一次进入上海后租房，考虑到通勤、环境、服务和物业本身后频繁换房。低端市场需求活跃，大部分租金是分房、一居室、合住等。该交易的特点是紧急和快速签署。

第三，许多住宅区的入住率和租金趋势大不相同。统计数据显示，地铁入口和商业建筑周围的一些社区继续被热租，高品质的房子甚至提前预订，到期后无缝出租，租金也比去年同期上涨了约5%。高度的便利和舒适受到房客的青睐。然而，一些大的住宅区有大量的清单，这使得很难出租。因此，出租屋的数量有所增加，主要包括一些离轨道交通有一定距离的旧社区、生活设施不完善的郊区社区和郊区的大规模搬迁基地。减租后，签约期为一个月。

第四，陪读学生的租房需求正在上升。大部分租金需求是由一个三口之家租用的两个房间，以及由该家庭经营的三个房间和四个房间。由于随行家庭经济实力较强，他们喜欢高品质的住房和长期租赁，对装修年限、风格和家用电器都有要求。调查显示，伴随而来的租金主要集中在市中心受欢迎的小学附近，需求最大的是黄埔、静安、徐汇和浦东内环，它们通常在一周内上市并出售。

5.高、中、低端市场的租金是混合的。统计显示，高端市场已由上升转为下降，总体下降0.14%；中端市场增速下降40%以上，总体增速为0.15%；低端市场引领全市，整体增长0.25%。从公寓类型来看，高端市场的三居室租金降幅最大，第二、一居室依次下降；中端市场第二个房间的租金涨幅略大于第三个房间；不同类型公寓的低端市场租金涨幅相似。

六、中心城市租金涨幅高于新兴城市。根据城市统计，包括浦东内环在内的中心城市的整体租金涨幅从上月的0.35%升至0.19%，新兴城市的整体租金涨幅从上月的0.15%升至0.07%。根据行政区划统计，中心城市前三位的租金分别上涨了0.22%、0.21%和0.21%；新兴城市地区租金涨幅居前三位的是浦东内环路、宝山和闵行，涨幅分别为0.17%、0.11%和0.09%。

七.在全市监测的254个高、中、低三级行业中，市场租金总涨幅有所下降，但部分行业租金仍像以前一样活跃。其中，中心城区租金涨幅较大的地段，如黄埔老西门、浦东杨炼、长宁中山公园等，都在cbd周边，高端住宅租金变化需求相对较强；新兴城市外环附近的轨道交通和工业部门的需求较为集中，如保山工夫、浦东康桥和嘉定南翔等，其中专业白领和蓝领工人占主体，毕业生人数减少。

中介和个体房东争夺客户的行为愈演愈烈。一些中介机构主要推销管理型住房，甚至不推荐门到门的顾客购买个人住房。结果，房东改变了委托方式，从一个大的上市中介变成了一个小中介，互联网直租等。

9月26日，在庆祝中华人民共和国成立70周年活动中心新闻发布会上，住房和城乡建设部部长王表示，住房和城乡建设取得了显著成绩。在住房租赁市场，我们将总结推广12个城市住房租赁试点的经验，落实各项扶持政策，增加租赁住房的有效供给，重点解决新市民等群体的住房问题。

高端租金已经从上涨转向下跌

9月份，高端市场租金指数下跌0.14%。其中，第一个房间下降了0.10%，第二个房间下降了0.13%，第三个房间下降了0.18%。除奉贤区、金山区和崇明区外，50个高端住宅板块中有45个下跌，4个持平，1个上涨。

本月，高端市场的整体租金趋势从上涨转为下跌，这是三个子市场中唯一的一个区域。市场需求不能持续释放，且趋势波动，其中大户型的租金导致了需求的下降，尤其是需求的下降。调查显示，一些高端行业的房东会提前降低上市租金，以避免在年底即将到来的淡季损失租金。这种现象主要发生在非商业区、周边没有流行学校、配套设施不完善的地区。租金降幅最大的行业大多是新兴城市，如浦东金桥、浦东塘镇和许婧青浦，租金分别下降了0.27%、0.27%和0.25%。一个房间的平均租金是8640元、8263元和8499元；两个房间的平均租金分别为12777元、11511元和12260元；三个房间的平均租金分别是15389元、14153元和15167元。调查显示，这些行业对高端住宅小区的需求并不强烈。首先，它距离市中心的中央商务区有半个多小时的车程。大多数租户都是企业主和高级管理人员，但需求有限，新的租户很少。有些房子已经两个多月没有出租了；其次，该地区的需求主要是低端，而五金板块难以吸引高收入人群。即使在高端住宅建筑中，分割出租的现象也同样普遍；第三，盘子里没有高质量的名牌学校，几乎没有陪读学生的需求。综上所述，这类新城区对高档住宅的需求大幅下降，而租金的下调更是首当其冲。有些房东采取减租、分房、托管等方式。在中心城市，内环的核心cbd板块，如黄埔的大浦大桥、静安寺和徐汇的淮海西路，租金分别下降了0.11%、0.10%和0.10%。根据分类单元的租金统计，上述三个部门对一居室单元的需求与以前一样，而租金略有上升或保持不变，而第二和第三个房间现在正在下降。具体而言，三个区的一居室租金持平，分别上涨0.21%和0.18%，平均租金分别为15，792元、14，209元和14，118元；两居室租金分别下降0.15%、0.19%和0.34%，平均租金分别为20，889元、19，261元和19，762元；三居室的租金分别为0.18%、0.32%和0.15%，平均租金分别为29，755元、26，291元和26，305元。据调查，cbd及周边地区的交易主要是小型单位，大部分商业客户都是独家出租，高品质的房子在一周内上市销售；对两居室和三居室的家庭租赁和配套租赁需求不大。

中端郊区趋势差异

9月份，中端市场租赁指数上涨0.15%，环比增速下降0.12个百分点。其中，第二个房间上涨了0.17%，第三个房间上涨了0.13%。在监测的所有16个区中，13个区的租金上涨，3个区的租金下降。在总共90个板块中，71个上涨，4个持平，15个下跌。包括浦东内环在内的中心城市租金涨幅居前，黄埔、浦东内环和徐汇分别上涨了0.23%、0.22%和0.20%。在新兴城市地区，浦东内环路、宝山和闵行的租金分别上涨了0.15%、0.07%、0.16%和0.04%；下跌的奉贤、嘉定和青浦分别下跌0.07%、0.05%和0.01%。

9月，中端市场租金涨幅环比下降40%以上，地区间差异明显。中心城市的所有面积都有所增加，需求集中，客户的稳定释放得到改善，以支持租金趋势；新兴城市地区的需求正在降温，租金趋势是略有上升或下降。中心城市的主要租金部门，如黄埔老西门和杨炼浦东，都上涨了0.38%，虹口北外滩和静安江宁路分别上涨了0.34%和0.33%。上述四个区的两居室平均租金分别为7658元、7821元、7579元和7491元；一套三居室公寓的平均租金是9481元、9824元、9743元和9753元。据调查，这种cbd及其周边板块需求集中，交通和生活条件便利，受到具有一定经济实力的白领阶层的青睐。此外，学校9月开学后，陪读学生的租房需求增加，一些热门学校周边的住房回暖。需求被叠加和释放，这支持了租金的上升趋势。新兴城市地区需求集中的行业大多是发展成熟、拥有自己产业的行业。虽然它们位于郊区，但在这些部门有大量的工作机会，住房可以满足租户方便工作和生活的需求。浦东张江、闵行新庄、浦东川沙和浦东金桥的租金分别上涨了0.32%、0.28%、0.28%和0.26%。在下降部分，由于旧房、位置偏远、人口外流等因素，一些业主对空房进行了小幅减租，如浦东的航华、嘉定的凤庄和松江的九亭，租金分别下降了0.21%、0.09%和0.08%。此外，从需求变化的角度来看，一些社区需求结构的变化影响了交易。在租金旺季结束时，分割单间住房的受欢迎程度下降，而整个租赁住房的交易量增加。由于这些社区主要被列为分割住房，整个租赁住房是在上市后一周内签署的。例如，在北蔡、闵行七宝和宝山大华，就有很多这样的现象，租金分别上涨了0.26%、0.24%和0.20%

低端市场需求均衡

9月份，低端市场租金指数环比上涨0.25%，增速下降0.11个百分点。其中，第一个房间上涨了0.26%，第二个房间上涨了0.25%。所有被监测的16个行政区都有所上升，其中104个租金上升，9个下降，1个持平。低端市场的租金涨幅差别不大，而且涨幅正在缩小。包括浦东内环在内的中心城市租金涨幅略高于新兴城市。在中心城市静安、徐汇和黄埔，租金分别上涨了0.32%、0.31%和0.29%；在浦东内环路、闵行和宝山以外的新兴城区，租金分别上涨了0.29%、0.21%和0.20%。

9月份，低端市场的旺季结束，火爆的租赁行业从集中在中心城市转变为内外需求相近，以换租代租成为主要需求力量。租金涨幅较大的地段，如市中心的黄浦淮海中路、静安西藏北路和杨浦孔江路，租金分别上涨0.59%、0.51%和0.45%，一居室平均租金分别为4111元、3753元和3748元；一套两居室公寓的平均租金分别为5623元、5165元和5145元。调查显示，中央商务区和城市副中心的需求最强，其中一些商业建筑的租赁尤为顺畅，许多出租屋无缝连接。原因是更换租户的比例很高。工作了几年的房客有一定的收入水平，一个人租一套一居室，或者两个人合租一套两居室。还有一些经济条件较好的家庭关注生活条件，选择在父母的支持下独自租房。新兴城区的宝山工府、浦东康桥和闵行金红桥租金分别上涨0.59%、0.47%和0.42%，一居室平均租金分别为3429元、3522元和3822元；两居室的平均租金分别为4399元、4511元和4669元。这些部门的租户租金预算较低，通常为人均2000-3000元。他们对租金非常敏感，选择在离轨道交通稍远的地段租房，而不太注重装修。除上述租赁需求外，城市搬迁产生的租赁需求仍在释放。租金范围在原地址附近或附近的轨道交通路段，如杨浦的孔江路、普陀的广信、虹口的凉城，租金分别上涨了0.33%、0.31%和0.30%。两居室公寓主要以家庭为单位出租，导致当地住房供应紧张，推高了租金。下降的板块大多位于新城区的郊区，如闵行区的颛桥、浦东的唐镇和松江的佘山，租金分别下降了0.10%、0.07%和0.06%。这种位置稍远的郊区板块明显受到竣工后租金需求下降的影响，上市的租金下跌案例数量增加。一些被重新安置的大型住宅板块上市的数量远远超过需求，租金开始变冷。

根据上海房地产窗口房屋租赁指数报告，9月份上海房屋租赁市场整体租金涨幅收窄，成交量下降，离开了季节性旺季。目前，租赁市场需求最大的廉租房，尤其是中心城市的廉租房，在旺季仍能保持快速签约的节奏。这个月，低端市场是市场交易的主力军，而租金上涨是主角；中端市场主要基于改善和配套阅读，整体租赁住房的需求大于共享住房的需求；高端市场需求冷淡，只有中心城市表现良好。

9月份，租赁市场交易的重点逐渐增加，以满足租金变化和改善回报的日常需要。中心城市热点地区的房屋租赁较为平稳，而在新兴城市，由于各种长期租赁公寓和拆迁房屋的大量上市，以及产业转移带动的人口迁移，租金趋势与中心城市相比较为平缓。据预测，明年10月份，长假期间将会有一波小的租金需求，假期结束后，随着需求的降温，租金将会小幅向下波动或成为一个高概率事件。